De wetteksten BW 5 art. 85 lid 1 en 2 luiden:
1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de actie van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden
opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen
een geldsom – de canon – te betalen.
De discussie die zich afspeelt over de particuliere erfpacht begint door te dringen in alle geledingen van de onroerend goed. Na de particuliere erfpacht werd ook de financiering van gemeentelijke erfpacht bemoeilijkt. Erfpacht lijkt daarmee een beladen woord te worden bij banken en daar branden ze dan maar liever niet hun vingers aan.
Wat is er kort gezegd aan de hand: Sinds 2010 blijken banken, die terecht onder verzwaarde toezicht zijn gesteld, geen particuliere erfpacht te willen financieren. Oorzaak zijn onder andere de manier waarop erfverpachters eenzijdig voorwaarden in contracten kunnen wijzigen, canonherziening einde tijdvak en te oude voorwaarden. Omdat ‘we’ kennelijk alleen nog maar modelmatig kunnen werken en alleen ‘kennis’ van zaken hebben als er één standaard is lijkt het erop dat banken simpelweg geen zin hebben om zich te verdiepen in de individuele contracten en pleiten dan ook voor een onafhankelijk instituut dat de contracten beoordeelt en voorziet van een keurmerk. De kosten kunnen zo afgewenteld worden op de consument en de beoordeling kan geschieden door goedkope arbeidskrachten bij de bank. Mijn conclusie is dat wanneer je dan een protocol voorschrijft om standaard af te wijzen wanneer een verzoek tot financiering van erfpacht wordt gedaan je het probleem keurig op een ander bordje legt.
Vanuit de recreatieondernemer worden ons inmiddels ook vragen gesteld over dit onderwerp.
Voorbeeld: een ondernemer heeft de mogelijkheid om op zijn perceel recreatiebungalows te bouwen. Bij de keuze uit verhuren van de ondergrond, verkoop of erfpacht valt de keuze op de laatste. Hoewel hier wel degelijk ook sprake is van uitponding geeft het de erfverpachter toch zijn gevoel betrokken te blijven bij de exploitatie. Maar hoe nu de bank te overtuigen om de bungalows te kunnen vermarkten en te zorgen dat de eindgebruiker zijn financiering krijgt.
Met de juiste argumenten en kennis van het begrip erfpacht moet een financiering op dit zakelijke recht mogelijk zijn.
Bij de waardering van het erfpachtrecht en de daarop gestichte opstallen, gaan we ervan uit dat de erfpachter op de lange termijn niet meer lasten mag hebben dan de volle eigenaar met hetzelfde gebruiksgenot.
In de casus zoals bovenstaand geschetst waarbij voor meerdere opstallen een kavel grond op erfpacht wordt uitgegeven is vanuit de erfverpachter van belang:
-Dat de canon op basis van de actuele grondwaarde wordt herzien, bijvoorbeeld iedere 10 jaar;
-Dat het rentepercentage (vergoeding over de grondwaarde) is vastgesteld. Hierbij rekening houdende met bovenstaande uitgangspunt, dat de lasten niet onevenredig groter zijn dan de situatie bij volle eigendom. Grond is niet risicodragend en over het algemeen waardevast;
-Dat er een eindvergoedingsregeling is opgenomen;
-Dat er het recht bestaat op verlenging.
Het is evident dat juist dit rentepercentage ter discussie staat en dus beter vast te stellen en alleen de grondprijs ter discussie te stellen, ofwel op basis van taxatie laten vaststellen in dit geval om de tien jaar.
Voor wat betreft deze punten is het raadzaam hierin ook rekening te houden met de hoogte van de servicekosten. Te hoge servicekosten leiden tot discussie waar de erfpachtakte bindend is.
Dezelfde belangen zijn er ook feitelijk voor de erfpachter die:
-Mits de duur lang genoeg is dit (beperkt) zakelijk recht kan financieren;
-Aan het einde van de looptijd een dan geldende marktconforme vergoeding krijgt voor het opstal of de opstallen;
-Naar zijn financier kan aangeven wanneer de grondwaarde opnieuw geijkt wordt;
-En dat wanneer het canonpercentage niet ter discussie staat en de canon op basis van actuele grondwaarde reëel is de risico’s voor de bank beperkt zijn.
Hoewel er dus sprake is van maatwerk is de erfpacht een eeuwenoude en gedegen constructie, overdraagbaar (zakelijk recht), waarmee financierbaar, geeft zekerheid voor zowel erfpachter als erfverpachter (zekerheid debiteuren) en hoeft dus niet ter discussie te staan bij financiering, mits goed voorbereid.
Het voorbeeld uit deze casus betreft natuurlijk een nieuwe erfpachtsituatie. De discussie is ontstaan uit verouderde contracten waarbij lage canons substantieel verhoogt worden bij herziening. Dit mag echter niet een argument zijn om de hele erfpacht als ondeugdelijk instrument te betitelen.
