Bij de verkoop en taxatie van recreatiebedrijven wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de rentabiliteit. Daarbij wordt de waarde van de onderneming ingeschat inclusief bedrijfsmiddelen. De geschatte opbrengst of marktwaarde is dus een afspiegeling van wat de markt bereid is te betalen voor de onderneming als deze wordt voortgezet door een willekeurige andere ondernemer.
Bij de vaststelling van de waarde gaan we uit van de waardering van de onderneming en niet de ondernemer. De bovengemiddeld presterende ondernemer of de minder dan gemiddelde ondernemer is van invloed op de waarde en de verkoopbaarheid. We gaan dus uit van een redelijk efficiënte ondernemer en daarbij is normalisatie van kosten een belangrijk aspect in de waardering van recreatiebedrijven. Met name kosten omdat hier veelal makkelijker op is te sturen dan op omzet. Toch is een veel gehoord argument van verkopers cq eigenaren in geval van taxatie dat het bedrijf voldoende potentie en uitbreidingsmogelijkheden heeft. Diverse argumenten kunnen ten grondslag liggen aan het feit dat de omzet valt te verbeteren. In het verleden werd hier op gefinancierd en dus ook verkocht. Bij de waardebepaling werd hier dan ook door middel van correcties op de omzet en prognoses rekening mee gehouden. Dat neemt overigens niet weg dat er nog steeds sprake van meerwaarde kan zijn als gevolg van onbenutte uitbreidingsgronden, onverkochte kavels of bouwpotentie. Deze kunnen als correctie op de waarde worden meegenomen. De stille reserve in zijn algemeen zal vandaag de dag eerder tot uitdrukking komen in een lager risico element en daarmee hogere kapitalisatiefactor dan dat er sprake is van waardering op een geprognotiseerde omzet. Bij de financiering zal een bank en dus ook een koper meer kijken naar wat er gepresteerd is dan naar wat er gepresteerd kan worden. Kopers zijn dus ook in mindere mate bereid te betalen voor wat ze zelf nog moeten realiseren. Financierbaarheid en koopbereidheid of de totstandkoming van marktprijzen staat dus in verband met elkaar. Wij als makelaars en taxateurs gaan dus ook uit van de laatste drie jaar als referentiekader voor de rentabiliteit. Eventuele trends, excessen en bijzonderheden zijn daarbij te elimineren of in voorkomende gevallen wordt gebruik gemaakt van het laatste boekjaar of twee boekjaren. De taxateur moet dan wel een beeld hebben of kunnen verklaren waarom dat ene of aantal beperkte jaarrekeningen maatgevend is of zijn. In voorkomende gevallen zal natuurlijk rekening gehouden worden met investeringen die reeds zijn gedaan en waar van de opbrengsten nog niet zichtbaar zijn in de jaarrekening. Een jaarrekening die veelal al een jaar achter loopt op het seizoen dat nu achter de rug is. Er wordt dus wel een onderscheid gemaakt naar omzet die niet zichtbaar is maar wel gerealiseerd is als gevolg van reeds gerealiseerde investeringen of uitbreidingen. Deze zullen over de referentiejaren worden meegenomen. Normalisatie is dus essentieel bij de waardering van recreatiebedrijven maar zal zich met name op de kosten richten. Beter is nog om als ondernemer zelf te sturen op de resultaten van uw onderneming. Normalisatie op een aantal punten goed verdedigbaar maar wanneer het kostenniveau bovenmatig is ten opzichte van vergelijkbare bedrijven is de motivatie naar het begin van deze column, namelijk het feit dat de onderneming wordt gewaardeerd in plaats van de ondernemer een hekel discussiepunt en zal van doorslaggevend belang zijn in een onderhandelingsproces.
vrijdag 30 oktober 2015
vrijdag 2 oktober 2015
Column 7 RekreaVakkrant 2015: Slagingskansen
Financierbaarheid van een recreatiebedrijf rust op een drietal pijlers
Een combinatie van positieve of negatieve scores bepaald de financierbaarheid. De zekerheid is weliswaar een belangrijke maar bepaald niet de mate waarin uw bank wil financieren. De financier kijkt met name naar de bedrijfseconomische draagkracht of haalbaarheid waarin u aan uw verplichtingen kan voldoen. Doorgaans betekend dit dat zij gemiddeld vijf keer de Ebitda wil financieren. Omdat kopers bereid zijn tot 10 keer de Ebitda te betalen zit hier hiaat dat de koper zelf dient in te vullen met eigen vermogen.
Wanneer hier ook een externe financier of bijvoorbeeld de oud eigenaar gevraagd wordt achtergesteld een lening in het bedrijf te laten, zal een financier dit meewegen. Hier zit ook een belangrijk deel toegevoegde waarde aan het werk van de makelaar. Het maken van een eerste schifting van klanten die niet aan deze eis kunnen voldoen. Voor ‘nieuwkomers’ in de branche veelal een verrassend wanneer wij vragen om opgave van eigen vermogen.
Het is voor ons van belang om de juiste koper aan te brengen en voor zover deze onbekend is, is het van belang om hier een stuk helderheid over te krijgen. Daarmee is nog niet gezegd dat wij een kandidaat sturen die dusdanig financiële gegoedheid heeft dat we kunnen spreken van een koper. Afgezien van het feit dat een eerste indruk van het bedrijf nog moet plaatsvinden en doorslaggevend is voor een vervolgtraject. Afgaande op deze beperkte informatie ontvangt de geïnteresseerde van ons beperkte informatie van het te koop aangeboden bedrijf. Hiervoor is altijd een zogenaamde geheimhouding door ons te ontvangen en eventueel persoonlijk contact met een van ons om nadere informatie over de aanvrager te krijgen.
De financiering is een sluitstuk maar bij exploitatie gebonden onroerend goed zijn de cijfers van wezenlijk belang voor een koper om zijn beslissing op te baseren. In beginsel kan dit beperkt zijn tot een winst en verliesrekening maar op enig moment zal een volledige jaarrekening door een financier worden opgevraagd. Op dat moment moet zowel bij verkoper en zijn makelaar duidelijk zijn wat voor type ondernemer de koper is, hoe zijn eigen vermogenspositie eruit ziet en wat de inschatting is dat deze ondernemer met een gedegen ondernemersplan de toets bij de bank kan doorstaan. Helemaal aan het eind van dit traject zal de bank ter meerdere onderbouwing een taxatie willen zien. Dit betekent dat de koper met zijn ondernemerskwaliteiten en bedrijfsplan op minstens twee van hiervoor genoemde pijlers positief moet kunnen scoren.
De cijfers van het aangeboden bedrijf en de taxatie dienen ter nadere bevestiging. Het is dus een proces waarbij kandidaten dusdanig gedoseerd worden geïnformeerd dat voldoende informatie aanwezig is om een gedegen onderbouwing van bedrijfsplan en koopsom te maken. Prijsovereenstemming moet gebaseerd zijn op een gedegen informatievoorziening, aansluiten bij de financieringsmogelijkheid, inbreng eigen vermogen en evt ander vreemd vermogen (denk ook aan staatsgarantie). Klopt deze mix dan is een optimale prijs te behalen voor de verkoper en wanneer deze is overeengekomen leidt dit ook tot succes, zonder dat een kandidaat afhaakt als gevolg van beperkte informatievoorziening en voorbereiding. Dit proces vergt voorbereiding in samenspraak met accountant en uw makelaar. Houdt u rekening met dit voorbereidingstraject en bespreek tijdig uw gedachten over verkoop met ons en uw accountant.
- Bedrijfsmatige analyse (onderneming/ondernemer);
- Financiële analyse (rentabiliteit, vermogen, cashflow, liquiditeit);
- Bancaire positie (zekerheid).
Een combinatie van positieve of negatieve scores bepaald de financierbaarheid. De zekerheid is weliswaar een belangrijke maar bepaald niet de mate waarin uw bank wil financieren. De financier kijkt met name naar de bedrijfseconomische draagkracht of haalbaarheid waarin u aan uw verplichtingen kan voldoen. Doorgaans betekend dit dat zij gemiddeld vijf keer de Ebitda wil financieren. Omdat kopers bereid zijn tot 10 keer de Ebitda te betalen zit hier hiaat dat de koper zelf dient in te vullen met eigen vermogen.
Wanneer hier ook een externe financier of bijvoorbeeld de oud eigenaar gevraagd wordt achtergesteld een lening in het bedrijf te laten, zal een financier dit meewegen. Hier zit ook een belangrijk deel toegevoegde waarde aan het werk van de makelaar. Het maken van een eerste schifting van klanten die niet aan deze eis kunnen voldoen. Voor ‘nieuwkomers’ in de branche veelal een verrassend wanneer wij vragen om opgave van eigen vermogen.
Het is voor ons van belang om de juiste koper aan te brengen en voor zover deze onbekend is, is het van belang om hier een stuk helderheid over te krijgen. Daarmee is nog niet gezegd dat wij een kandidaat sturen die dusdanig financiële gegoedheid heeft dat we kunnen spreken van een koper. Afgezien van het feit dat een eerste indruk van het bedrijf nog moet plaatsvinden en doorslaggevend is voor een vervolgtraject. Afgaande op deze beperkte informatie ontvangt de geïnteresseerde van ons beperkte informatie van het te koop aangeboden bedrijf. Hiervoor is altijd een zogenaamde geheimhouding door ons te ontvangen en eventueel persoonlijk contact met een van ons om nadere informatie over de aanvrager te krijgen.
De financiering is een sluitstuk maar bij exploitatie gebonden onroerend goed zijn de cijfers van wezenlijk belang voor een koper om zijn beslissing op te baseren. In beginsel kan dit beperkt zijn tot een winst en verliesrekening maar op enig moment zal een volledige jaarrekening door een financier worden opgevraagd. Op dat moment moet zowel bij verkoper en zijn makelaar duidelijk zijn wat voor type ondernemer de koper is, hoe zijn eigen vermogenspositie eruit ziet en wat de inschatting is dat deze ondernemer met een gedegen ondernemersplan de toets bij de bank kan doorstaan. Helemaal aan het eind van dit traject zal de bank ter meerdere onderbouwing een taxatie willen zien. Dit betekent dat de koper met zijn ondernemerskwaliteiten en bedrijfsplan op minstens twee van hiervoor genoemde pijlers positief moet kunnen scoren.
De cijfers van het aangeboden bedrijf en de taxatie dienen ter nadere bevestiging. Het is dus een proces waarbij kandidaten dusdanig gedoseerd worden geïnformeerd dat voldoende informatie aanwezig is om een gedegen onderbouwing van bedrijfsplan en koopsom te maken. Prijsovereenstemming moet gebaseerd zijn op een gedegen informatievoorziening, aansluiten bij de financieringsmogelijkheid, inbreng eigen vermogen en evt ander vreemd vermogen (denk ook aan staatsgarantie). Klopt deze mix dan is een optimale prijs te behalen voor de verkoper en wanneer deze is overeengekomen leidt dit ook tot succes, zonder dat een kandidaat afhaakt als gevolg van beperkte informatievoorziening en voorbereiding. Dit proces vergt voorbereiding in samenspraak met accountant en uw makelaar. Houdt u rekening met dit voorbereidingstraject en bespreek tijdig uw gedachten over verkoop met ons en uw accountant.
Abonneren op:
Posts (Atom)
