Op moment van schrijven van deze column komt de AEX al bijna 14 dagen amper van zijn plaats, na weken van dalende koersen en onstabiele financiële markten in de eurozone en wereldwijd. Aandelenkoersen kelderden en de prijs van goud stijgt naar niveaus waarbij we ons eerder afvragen wanneer een magische grens wordt bereikt dan óf deze wordt bereikt.
Als toevlucht gezocht wordt in goud en grondstoffen in plaats van aandelen en banksparen dan volgt de vraag waarom het onroerend goed niet als toevluchtsoort geldt voor te investeren kapitaal. En indien we spreken van exploitatiegebonden onroerend goed en vooral de grondcomponent lijkt dit een investering met een risicomijdend karakter waarbij hogere rendementen dan banksparen in elk geval te verwachten zijn.
De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Toen ik onlangs met een ondernemer sprak over zijn zorgen over uitstaand kapitaal bij banken op het moment dat europa een beslissing moest nemen over financiële steun voor Griekenland en Italië vroeg ik hem waarom hij niet investeerde in onroerend goed. Even daarvoor sprak hij nog over hoe met een juiste financiering toch een goed rendement op het eigen vermogen haalbaar moest kunnen zijn bij de aanschaf van een bepaald bedrijf. Echter op de vraag waarom hij dan zelf niet in onroerend goed zou investeren sprak hij de verwachting uit dat de waarde mogelijk nog zou kunnen halveren. Bezit van onroerend goed met een (potentieel) opbrengend vermogen lijkt me toch altijd minder zorgelijk dan de onzekerheid van financiële instellingen, aandelen of bijvoorbeeld goud, waarbij de prijs toch feitelijk bepaald wordt voor wat de gek er voor geeft.
Al vaker hebben wij in columns vermeld dat de inkomstenstromen bij exploitatiegebonden onroerend goed zoals campings stabiel te noemen zijn. Uit de jaarrekeningen die wij onder ogen krijgen blijkt telkenmale weer dat de geldkasstromen in dergelijke bedrijven (fluctuaties daargelaten) constant zijn. Met name bij campingbedrijven is de intrinsieke waarde de optelsom van grond gebouwen, faciliteiten en infra structuur welke de verkoopwaarde vaak overschrijdt in tegenstelling tot regulier onroerend goed. Bij beleggings o.g. wordt de waarde bepaald door de huurcontracten welke beperkt zijn in aantal met een groot leegstandsrisico dit in tegenstelling tot campingbedrijven met een gespreid debiteurenbestand.
Nu financiering van exploitatieonroerend goed wellicht een nóg moeizamer traject is dan voor de crisis neemt ook de flexibiliteit bij verkopers toe om kopers te stimuleren in hun aankoopbeslissing. Door de eigen inbreng van middelen door koper te beperken (door bijvoorbeeld geld in het bedrijf te laten) neemt het rendement toe.
Aangezien de investering in onroerend goed per definitie voor de lange termijn is waarbij op dit moment geprofiteerd kan worden van de nog altijd lage rente en beperkt overdrachtsbelastingvoordeel op de dienstwoning zijn hiermee de argumenten onderbouwd.
