Dat er op gebied van (bedrijfsmatig)onroerend goed wat aan de hand is mag blijken uit voorgaande columns. Regelmatig transacties bepalen mede hoe nauwkeurig een taxateur kan beoordelen wat de waarde van een recreatiebedrijf is. Dat specialisatie daarbij van belang is voor een goed vergelijk is evident. Hoe meer transacties des te betrouwbaarder het vergelijk en de mogelijkheid rendement te spiegelen aan marktgegevens. Wanneer onvoldoende vergelijk aanwezig is wordt de waardering van individuele bedrijven op andere wijze nauwkeurig moeten worden onderbouwd.
Regelmatig komt het voor dat wij aanvragen krijgen voor taxatie waarbij de opdracht niet op initiatief van de eigenaar voortkomt, of uit een financieringsbehoefte maar het initiatief bij de financier vandaan komt. Daarbij wordt ons niet zelden de vraag gesteld: “een aanvulling in de vorm van een A-viertje is voldoende”.
Kennelijk is een achterliggende gedachte dat de bulk aan tekst in taxatierapporten min of meer ballast is die onnodig veel tijd en dus geld kost en mogelijk in het kader van bovengenoemd initiatief achterwege kan blijven.
Deze gedachte is terug te voeren op de taxatiewaarde. De hypotheekhouder wenst inzicht te hebben in de onderliggende (executie)waarde als zekerheidstelling. De betreffende kredietbeoordelaar of fiatteur is daarbij met name geïnteresseerd naar die ene pagina met getaxeerde waarden.
Het taxatierapport vermeld echter een aantal belangrijke uitgangspunten, bijvoorbeeld ten aanzien van bestemming en vergunning die van invloed zijn geweest op het waardeoordeel. Eigendomsverhoudingen, huur, (erf)pacht, bestemmingsplanregels, vergunningen etc. zijn van invloed en dienen dus ook door de taxateurs te worden nagegaan en gerechercheerd. Ze maken dus wel degelijk onderdeel uit van de totale waardering. Vreemd genoeg beginnen de meeste taxatierapporten al met een samenvatting of weergave van de getaxeerde waarde waardoor de lezer ook niet echt geprikkeld wordt verder te lezen.
De belangrijkste motivatie voor het niet kunnen volstaan met een A-viertje is dan ook de verantwoording en onderbouwing bij de waarde. Alleen wanneer een taxateur voldoende informaties inwint en gemotiveerd kan onderbouwen hoe zijn waardeoordeel tot stand is gekomen kan hij of zij ook verantwoording afleggen hierover.
En dat die verantwoording gevraagd wordt blijkt wel uit de vele telefoontjes en schriftelijke verzoeken die wij achteraf krijgen om te motiveren waarom iets op een bepaalde wijze is gewaardeerd. Ook kunnen er aanvullende vragen zijn op het rapport of ontstaan nieuwe vragen n.a.v. de onderbouwingen en motivaties bij een waarde oordeel. Juist in dat laatste geval blijkt dat er ook wel degelijk serieus en ook kritisch naar onze rapporten wordt gekeken. Waarmee aangetoond dat het A-viertje niet opweegt tegen een zorgvuldig taxatierapport.
De verschillen in taxaties uit het verleden en heden tonen aan dat taxatierapporten een momentopname zijn. Discussie over verschillen in waarde en de relatie tot een goede exploitatie zijn inhoud voor onze volgende column.
