Bestemmingsplannen, wacht niet tot ze klaar zijn

In het verleden werden de nodige transacties gedaan op basis van toekomstverwachtingen. Principebesluiten of positieve grondhoudingen van gemeentes werden ook door banken als overzichtelijk risico meegefinancierd. Vooral voor de projectontwikkeling (lees het uitponden van een recreatieterrein) speelde dit een rol. Dat daarbij kopers achteraf soms duur uit waren als gevolg van renteverlies en ellenlange procedures is evident. De vraag of daar met de recente wetswijziging iets mee is veranderd is de vraag.

De Wabo is ook binnen de overheidsdiensten nog lang niet ‘ingeburgerd’. Met de vaart waarin vervolgens de ontwikkeling en de kosten door gunstige verkoopcijfers nog snel konden worden terugverdiend is dit ook een aanvaardbaar risico geweest voor de ondernemer. Met de bankencrisis en de bijna overspannen terughoudendheid waarmee vervolgens gefinancierd werd en wordt is een volledig andere situatie ontstaan. Lopende (bestemmingsplan)procedures, ontwerpplannen of schriftelijke toezeggingen door gemeentes zijn voor kopers en banken geen aanvaardbaar risico meer.

Veel bestemmingsplannen zijn sterk verouderd. Zoals eerder gesteld is er nog geen sprake van een snellere proceduregang onder de Wabo. Hoewel (beslissings-)termijnen strikt zijn geregeld in de wet blijkt het ambtelijk apparaat creatief genoeg om deze termijnen op te rekken.

Onlangs mocht ik met een aantal collega’s een bijeenkomst bijwonen van Hekkelman Advocaten en Notarissen te Arnhem. In een kleine kring met makelaars, adviseurs en architecten spraken wij over de ‘juridische haken en ogen bij uitponding’. Alleen al de verschillende interpretatie van de term bedrijfsmatige exploitatie (model VNG vs Nota Ruimte) leidde al tot de nodige discussie. En dan heb ik het nog niet over de verschillende andere manieren waarop deze bedrijfsmatige exploitatie wordt omschreven. Ook de verschillende uitwerkingen roepen talloze vragen op over hoe iets gelezen moet worden.

Conclusie, zowel tijdens deze bijeenkomst als ook in uit gesprekken met ondernemers en Recron, is dat het belang van betrokkenheid bij de totstandkoming van bestemmingsplannen van groot belang is. Niet alleen voor de huidige exploitatie maar ook voor de toekomstige waardering en verkoopopbrengst van het bedrijf. Voorbeelden van recreatieterreinen die in het verleden al een gelegenheid hadden tot vergroting van het oppervlak van kampeermiddelen maar bij verzuim van reageren zijn blijven hangen op oude maatvoering zijn hier een voorbeeld van. Dit is maar één aspect natuurlijk. Zorg dat u met de gemeente om tafel zit en de vinger aan de pols houdt bij de totstandkoming van een nieuw bestemmingsplan voor uw terrein.

Grondwaarde voor de uitbreiding van het bedrijf

Steeds vaker komen wij vraagstukken tegen waarbij recreatieondernemers hun bedrijf willen uitbreiden en aan ons vragen wat de grondwaarde hiervoor mag zijn.

De grondwaarde wordt hierbij bepaald naar het begrip “Residuele grondwaarde”. Bij de residuele grondwaarde methode wordt uitgegaan van de meest optimale (toekomstige) invulling van de gronden, daarbij wordt verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de (huurwaarde)kapitalisatiemethode en/of de comparatieve methode wordt de waarde van de grond bepaald, nadat de optimale invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle geschatte kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de invulling te realiseren. Denk hierbij aan de kosten voor aanleg van de infrastructuur, verkoopkosten en beschrijvingskosten zoals notaris en kadaster. Bij deze kosten wordt eveneens rekening gehouden met de afslag voor winst/risico welke op basis van ervaring en marktvergelijk door de taxateur als reëel wordt verondersteld indien het object verkocht zou worden aan een derde. Het resultaat van deze berekening is de marktwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode. De grondwaarde wordt bepaald als residu van alle kosten en opbrengsten.

Tot zover is de zaak wel redelijk duidelijk er wordt dus gekeken naar het opbrengend vermogen van de grond en de kosten welke ervoor gemaakt dienen te worden om deze in te richten worden hiervan afgetrokken.

Bij volledige inrichting van het terrein komt de grondwaarde als vuistregel uit op twee a drie maal de agrarische waarde uitgaande van eigen exploitatie.
De moeilijkheidsgraad komt op het moment dat niet de volledige grond ingericht mag worden, maar zoals wij veelal zien dat door kwaliteitsverbetering elders op het terrein grond gecompenseerd moet worden. Dit betekend dat de bestaande en de toekomstige bedrijfsvoering verwerkt moeten worden in de grondwaardering van de uitbreiding.

Verder dient er rekening gehouden te worden met veelal voorgeschreven natuurcompensatie elders. Dit kan aanleg zijn voor nieuwe natuur of boscompensatie of het bijdragen in fondsen voor bovenwijkse voorzieningen.

Dit leidt vaak tot verrassende uitkomsten waarbij het zal blijken dat er voor de grondwaarde minder overblijft dan u verwacht op basis van bedrijfeconomische redenen.
Dergelijke berekeningen uitgewerkt en toegelicht in een taxatierapport en kunnen u helpen om de buurman welke u de uitbreidingsgrond wil verkopen te overtuigen van een redelijke prijs. Het blijft uiteraard dat buurmans grond maar 1 maal te koop is, en elkaar overtuigen met argumenten kan nooit kwaad.

Ook fiscaal gezien is de bepaling van een juiste grondwaarde van belang mede gelet op de afschrijvingsproblematiek.

Al met al genoeg redenen om zaken als uitbreiding niet alleen op uw onderbuikgevoel te doen maar wel degelijke goed te overwegen.

Wij wensen u een goed en een (re)creatief seizoen