Geen fraaie titel voor een column. Doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een dergelijk taxatierapport bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc. Daar houdt het voor het taxatierapport dan ook wel zo'n beetje op. 80 tot 85% bij bedrijfsmatig vastgoed en zelfs tot 90% bij woningen.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont. Bij woningen gaat dit misschien nog op. Voor bedrijfsmatig onroerend goed en met name exploitatie gebonden onroerend goed ligt dat anders.
Met name de continuïteit van de exploitatie en geldkasstromen maken dat banken executie uitstellen en zo mogelijk zelfs vermijden door een onderhands of gedwongen traject. Helaas blijkt dan al uit de openbare registers dat als de inschrijving hoger is dan de vraagprijs. En daarmee wordt het object feitelijk geëxecuteerd door de markt. Op een veiling zijn de risico's van een exploitatie gebonden og niet te overzien en de kans dat er niet geboden wordt is latent aanwezig.
Het is praktijk dat de waarde op de veiling ver uitkomt beneden de gerapporteerde waarden. De discussie over de executiewaarde is geboren en sommige banken oordelen inmiddels op basis van een afslag op de marktwaarde:
Executie van de executiewaarde?
