Column RekreaVakkrant nr:10: Van de Loosdrecht RICS geaccrediteerd

Veel van onze columns in de afgelopen periode hebben wij geschreven over de veranderende markt op het gebied van waarderen van recreatiebedrijven. U als ondernemer bent hier mee vast al geconfronteerd nu banken eens in de drie jaar een hernieuwde taxatie vereisen van uw bedrijf.

Daarbij hanteren banken shortlisten  waarop de taxateurs staan die aan de bank gestelde eisen voldoen. Om op deze lijsten te komen moeten taxateurs over aantoonbare werkervaring  in de branche beschikken . Daarbij moeten  taxatierapporten voldoen aan internationale vormvereisten. 

Makelaars die aan deze specificaties voldoen  staan  ingeschreven  in de daartoe bestemde registers van Stichting VastgoedCert, onder vermelding in het deel register Special Valuation  of aangesloten zijn bij het  RICS.  Dit staat voor Royal Institute of Chartered Surveyors, de meest vooraanstaande brancheorganisatie van vastgoed- professionals ter wereld . Het RICS waarborgt haar ethische normen en de kwaliteit van haar taxaties door  het zogenaamde Red-Book. Door de accreditatie van Adri Mijnheer  MRICS/RMT RT BRE mag Van de Loosdrecht vanaf 17 december 2012 taxaties uitvoeren volgens deze standaard van de RICS. Deze zogenaamde ‘Red-Book’-taxaties worden steeds vaker voorgeschreven door banken, maar zijn bijvoorbeeld ook  verplicht voor balanswaarderingen van  ondernemingen die vallen onder de internationale boekhoudregels. 

Wij zijn dan ook trots dat met deze stap ons kantoor kan blijven voldoen aan de hoogste mate van dienstverlening  zoals u die  al meer dan 40 jaar van ons gewent bent. Veranderd er hierdoor voor u wat als klant? Nee, wij zullen op de door ons gewende wijze blijven opereren, blijven als mens toegankelijk en werken tegen heldere condities. Wel zullen wij als kantoor werken onder strikte opgelegde  vormvereisten voor het  rapporteren.   Het proces begint  met het juist formuleren van de opdrachtvoorwaarden, hieruit moet onder meer blijken wat het doel is van de taxatie en wat het te taxeren object inhoud. Verder is van belang of er bijzondere uitgangspunten gehanteerd worden welke van invloed zijn op de waarde.  Ook dient er duidelijkheid te zijn over de wijze van waarderen en de te hanteren waarde(s). Uitgebreid dient omschreven te worden hoe de taxateur zijn werkzaamheden uitvoert welke stukken bestudeert worden en welke onderzoeken daaruit voortvloeien. Zeer belangrijk is de verklaring dat de taxateur in kan staan voor de onafhankelijkheid van rapporteren en er geen sprake is van belangenverstrengeling. Hierna begint het taxatieproces met een opname ter plekke waarna een rapport wordt uitgewerkt volgens de  International Valuation Standards (IVS) zoals omschreven in het Red-Book van de RICS. Het gehele proces kent een doorlooptijd van offerte tot uitgebreide rapportage van ca. 4 weken. Daarmee heeft u dan het document waar u als ondernemer mee de toekomst in kunt.

Column RekreaVakkrant nr. 9: Investeer met beleid

Misschien een open deur zult u denken, maar de titel heeft in deze tijden een diepere gedachte.

U als ondernemer bent gewent steeds door te investeren in uw bedrijf. Dit om trends te zetten, gewaardeerd te worden door uw klanten en bij de tijd te blijven. U weet als geen ander dat  de verblijfsrecreatieve sector continu aan vervanging onderhevig is. Verhuuraccommodaties en centrumvoorzieningen verouderen en de klant vraagt steeds meer van de infrastructuur.

Wat bedoelen wij nu met “investeer met beleid”. Dit heeft te maken met de steeds scherper wordende regelgeving die banken hebben met betrekking tot de ratio’s binnen uw bedrijf als rentabiliteit en solvabiliteit. Voldoet u niet meer aan de genoemde ratio’s dan komt het steeds vaker voor dat banken het vertrouwen opzeggen en het krediet inperken met alle gevolgen van dien. Dit kan zelfs leiden tot gedwongen verkoop van uw onderneming.

Het is daarom goed om te weten dat banken een krediet als gezond zien als uw lening maximaal 4 a 5 maal de EBITDA bedraagt. Vrij vertaald komt dit er op neer dat de bank maximaal de helft van de waarde van uw onderneming wil financieren. Zit u ruimschoots beneden deze financieringslast dan hoeft u zich niet direct zorgen te maken en is het heel goed mogelijk door te investeren met geleend geld. Balanceert u tegen de grens of zit u er wellicht al boven dan moet u zich afvragen of u wel met geleend geld wilt investeren. U weet als geen ander dat investeringen niet recht evenredig meer omzet en daarmee resultaat vertonen in uw onderneming. De waarde van uw onderneming wordt echter wel bepaald door het behaalde resultaat. Het kan daarom zijn dat u door investeringen welke niet direct resultaat genereren buiten de bedoelde ratio’s valt. Indirect brengt u daarmee dus uw onderneming en de zeggenschap in gevaar.

Wij bedoelen zeker niet dat u als ondernemer stil moet gaan zitten, maar investeer met beleid en het liefst vanuit winsten die binnen de onderneming behaald worden. Hierbij moet u ook in ogenschouw nemen dat door veranderende economische omstandigheden uw bedrijf naar alle waarschijnlijkheid minder waard is geworden dan bijvoorbeeld vijf jaar terug. Waar u toen wellicht  ruimschoots voldeed aan de bancaire eisen zou het nu wel eens wezenlijk anders kunnen zijn. In de nieuwe regelgeving binnen banken wordt  geëist dat de bedrijven eens in de drie jaar getaxeerd worden om inzicht te krijgen of het krediet nog in verhouding staat met de waarde van het onroerend goed. Ons advies is dus: investeer iets minder dan u zou wensen maar zorg daarbij dat u uit de gevarenzone blijft. Wilt u daarover eens van gedachten wisselen dan zijn wij daar uiteraard graag toe bereid.

De maand van Henk-Jan

Of eerst toch iets verder terug. Sinds ik bij van De Loosdrecht in 2006 ben gestart is niet één jaar hetzelfde geweest. Wat dat betreft een zeer dynamische baan als Makelaar en register taxateur. In 7 jaar tijd van climax in de vastgoedwereld naar een anticlimax in de economie met voor sommige vastgoedtransacties op dit moment bizarre resultaten. Een leerzame periode waarin de verkoop van Hoogenboom Vakantieparken door onze bemiddeling een hoogtepunt vormde voor ons kantoor.  In 2006 en 2007 vooral veel transacties en de taxatierapporten vormden het sluitstuk voor een financiering die nauwelijks onderwerp van discussie vormde.

 

Dat de financieringen door banken terugliepen en daarmee ook het aantal transacties en transactieprijzen is meer dan eens besproken.

 

Wat betreft taxaties lijken we een geheel nieuw tijdperk in te gaan. Door nieuwe regelgeving zullen ondernemers meer dan voorheen geconfronteerd worden met door hun bank vereiste taxatierapporten. Opgesteld door henzelf geselecteerde taxateurs. De regel is op dit moment dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan 3 jaar maar in de praktijk komen kortere perioden voor.

 

De taxateur de lachende derde, hoor ik u zeggen. Niets is minder waar. Als ik taxatierapporten van 10 jaar terug uit onze archieven opduik zijn het vaak drie A-viertjes met een minimale toelichting op de waardering. De huidige rapporten zijn zwaarlijvige documenten met uitvoerige onderbouwingen, analyses van marktomstandigheden en referentieobjecten. De executiewaarde staat al geruime tijd ter discussie maar wordt met veel omhaal als opinie op uitdrukkelijk verzoek van de financier opgenomen. Intussen wordt de druk om te voldoen aan internationale taxatierichtlijnen opgevoerd en de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de taxateur verder ingebed.

 

Om te kunnen voldoen aan de hoge eisen en positie op de shortlist van de bank te kunnen blijven behouden is aanvullende kennis en bijscholing noodzakelijk en voldoen wij aan de eisen.

 

Om het taxatieverzoek bij u als ondernemer neer te kunnen leggen onderhandeld de bank stevig over het tarief dat door de jaren is veranderd van een vast promillage naar een uurtarief. Grotere bedrijven zullen hierdoor veelal goedkoper uit zijn voor een taxatie dan enkele jaren terug. De kleinere bedrijven echter ondervinden hier nadeel van. Zij zijn gebonden aan een taxateur maar kunnen doorgaans bij een minder gekwalificeerde taxateur goedkoper terecht.

 

Voor u als ondernemer is het van belang snel mee te kunnen veranderen in de gewijzigde wereld van financieren. Rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeitsratio’s bepalen bij exploitatiegebonden onroerend goed de waarde. Zekerheden als onderligger voor financiering spelen weinig rol van betekenis waarmee potentie in vorm van exploitatie of ontwikkeling veel mindere rol zijn gaan spelen. Ook de normalisatie van cijfers is ondergeschikt aan de werkelijke prestaties van het bedrijf. Ondernemers die in meerdere mate in staat zijn vanuit eigen kasstromen jaarlijkse investeringen te kunnen doen zonder aanspraak op vreemd kapitaal zijn daarbij de winnaars van de dag van morgen.

Column RekreaVakkrant nr. 7: Financieren? Liever niet!

Verontwaardigd werd ik opgebeld door een relatie die een onroerend goed had aangekocht, reeds op naam had gekregen  en betaald had. Later bleek nog dat diverse bijkomende kosten aanleiding gaven om toch een stukje bankfinanciering aan te vragen. Het antwoord: Liever niet! Drie woorden die het niet goed doen en al helemaal niet in deze combinatie: Vastgoed, Horeca, Recreatie. Een kennelijk giftige cocktail waarvan veel financiers de beker voorbij laten gaan.

In dit geval ging het om een groter object maar ook bij minder renderende ‘bedrijven’ komt het voor. Ja, voorspelbaar zult u zeggen. Tóch nog een voorbeeld. Wij verkopen een recreatieobject beneden < 0,5 miljoen euro. Met een aanzienlijk woongenot al gauw onder de noemer hobbybedrijf betiteld maar niet denigrerend bedoeld! De koper in dit geval heeft helemaal geen bank nodig maar vraagt bij drie bekende Nederlandse Banken een financiering aan voor een klein gedeelte voornamelijk kosten voor verbetering en verbouwing. De argumenten: De cijfers van het bedrijf waren niet ‘toereikend’ en de koper werd aangemerkt als ‘starter’.  Na jaren een recreatiebedrijf  te hebben gerund in het buitenland en teruggekeerd naar Nederland met  ‘het geld op zak’ werd hij als ‘starter’ heengezonden.

Van de nood een deugt gemaakt zien ondernemers als geboren opportunisten, optimisten en creatieve denkers hier ook voordelen. Het is kennelijk beter om in voorkomende situaties plannen uit te stellen totdat het moment daar is om vanuit de kasstromen investeringen in het bedrijf zelf te financieren. Een gezondere situatie die de bank toejuicht maar ook de afhankelijkheid van de financier inperkt. Het aanpassingsvermogen van de ondernemer wordt op de proef gesteld. Naast alle risico opslagen, eenzijdige contractaanpassingen, swaps etc. zal hij/zij in rap tempo mee moeten gaan in de veranderde wereld van kredietverlening. Daarbij niet gespaard als het gaat om kosten voor aanleveren van liquiditeitsbegrotingen, taxatierapporten etc. Aangemoedigd door ruime financiering in hoogtij dagen brengt dit de nodige zorgen met zich mee in de huidige tijd.

Hoewel het rendement in een kapitaalsintensief recreatiebedrijf over het algemeen beperkt is, zijn steeds meer ondernemers in staat alternatieve financiering aan te trekken via particuliere of ondernemer-financiers die het risico beoordelen vanuit kennis in de branche of vertrouwen in de ondernemer. Met de huidige rentestand een alternatief dat ook bij lagere rendementen interessant kan zijn. Onderscheid moet natuurlijk gemaakt worden naar exploitatie en ontwikkelingslocaties.

Al met al een interessante ontwikkeling waarbij de rol van de bank als traditionele financier aan het verschuiven is naar andere partijen. De Golfbranche kende door participatie van leden al zo’n financieringsbron waaruit vele banen in Nederland zijn opgericht. Hier speelt echter weer een heel andere oorzaak waardoor het aantal participaties afneemt en Golfbanen ook beter naar eigen rendement en andere financiering moeten gaan kijken.

Column RekreaVakkrant nr. 6: ERFPACHT EN STAATSBOSBEHEER

Nederland kent nog  al wat recreatiebedrijven die  geëxploiteerd worden  op gronden van Staatsbosbeheer. Deze gronden zijn veelal in erfpacht uitgegeven voor een langjarige periode , veelal 30 tot 50 jaar met eventueel een optieperiode.

De vergoeding die hiervoor betaald wordt heet canon en wordt bepaald aan de hand van de grondwaarde en een rente vergoeding hierover. Periodiek bestaat de mogelijkheid de canon te herzien, los van de indexatie. Vooral  Staatsbosbeheer is hierover de laatste jaren veel in het nieuws geweest door voorstellen van extreme canonverhoging. Hierover zijn ook meermalen kamer vragen gesteld. Dit alles heeft ertoe geleid dat Staatsbosbeheer veel van deze dossiers heeft aangehouden en eerst nieuw beleid heeft geschreven.

Inmiddels is dit beleid aangenomen  en worden wij veelvuldig gevraagd om advies. Het kan dus zijn dat wanneer u een terrein in erfpacht heeft de rentmeester van Staatsbosbeheer contact met u zoekt over de periodieke canon herziening. Hierbij moet de grond opnieuw getaxeerd te worden waarbij het uitgangspunt is hoe destijds de grond ter beschikking is gesteld als “maagdelijke grond”.

Staatsbosbeheer vraagt aan u als exploitant wie u als taxateur wilt benoemen. Wanneer dit een kantoor is met de benodigde expertise zal Staatsbosbeheer hierin toestemmen om discussie over de waarde/taxateur te voorkomen. Ons kantoor heeft deze expertise..

Het vaststellen van de grondprijs is niet het enige wat van belang is. Zoals gezegd is de rentevergoeding ook een belangrijke .Veelal is deze bepaald in het erfpachtcontract en varieert tussen de 5 en 7 procent. Bij extreme canonverhogingen biedt Staatsbosbeheer een ingroeimogelijkheid van 10 jaar waarbij een  jaarlijkse verhoging van 10% wordt doorgevoerd.  Staatsbosbeheer geeft de mogelijkheid  op randvoorwaarden tot overstappen op een nieuw contract waarbij het canonpercentage wordt berekend door het rentepercentage op 10-jarige staatsobligaties te vermeerderen met een toeslag van 1%. Het rentepercentage is het gemiddelde van de laatste vijf kalenderjaren. De erfpachter zal zelf een afweging moeten maken in hoeverre overstappen gunstiger is, vergeleken met de voorwaarden in het oude contract. Op hoofdlijnen wordt deze afweging gemaakt o.b.v:

·         De canon die betaald moet worden t.o.v.  het oude contract (afwijkend canonpercentage);

·         De resterende looptijd van het oude contract (bij een nieuw recht gaan we weer voor een periode van 30 jaar de erfpacht aan);

·         Eventueel afspraken t.a.v. de vergoedingsregeling in het oude en nieuwe contract.

Verder moet u zich realiseren dat bij het aangaan van een nieuw erfpachtcontract eenmalig overdrachtsbelasting is verschuldigd tegen een tarief van 6% welke wordt berekend over de grondwaarde  of  17 maal de canon. Dit zijn substantiële bedragen.  De verschillende alternatieven zullen dan ook goed op een rij gezet moeten worden. Mocht u de komende periode benaderd worden door Staatsbosbeheer dan zijn wij u hierbij graag van dienst met deze ingewikkelde  problematiek. 

De maand van: Rianne

Wat gaat de tijd toch snel. Het is al weer (bijna) eind juli en de zomer is eindelijk van start gegaan.  Het mooie weer met tropische tempraturen zorgt voor een topdrukte in het hoogseizoen op de Nederlandse campings. Ik hoop dat deze zomerse tempraturen nog een lange periode aanhouden en dit voor de ondernemers een goedmaker is voor de natte periode aan het begin van dit seizoen.

Al is het voor veel mensen een vakantieperiode, bij ons op kantoor natuurlijk ook wel een beetje, maar het gaat het gewoon door. We zijn namelijk gewoon aan het werk en goed bereikbaar en gelukkig hebben wij een airco op kantoor.  Zo hebben wij afgelopen week een nieuw bedrijf in verkoop gekregen.

Bij het opstarten van een verkoopdossier kijk ik toch altijd een beetje anders naar een bedrijf. Het is namelijk altijd een leuk traject om in overleg met de eigenaar een verkoopbrochure opstellen. Zo ook voor dit bedrijf. Het is namelijk een zeer verzorgde camping, gelegen aan een kanaal met mogelijkheden voor waterrecreatie zoals vissen, varen en zwemmen! Dus echt een  mooi plekje!

Voor kandidaat kopers is dit een perfecte tijd om nu anoniem als toerist kennis maken met het (camping) aanbod. Er bestaat dan ook geen betere oriëntatie op een camping, dan wanneer het vol in bedrijf is.  Interesse gewekt? Kijk bij nieuw in verkoop voor meer informatie en de link naar de verkoopdocumentatie.

Ook is onze nieuwe website recent online gegaan. Met grote dank voor de creatieve medewerkers van Holiday Media die erg druk waren met de ontwikkeling van deze site!!

Het is een website geworden waar ons aanbod meer ruimte heeft gekregen, waar ruimte voor nieuwsbrieven en artikelen is gecreëerd en natuurlijk een mooie plaats voor referenties.  Een frisse site met duidelijke knoppen die ook geschikt is voor mobiele telefoons en tablets. Precies zo als we dat ingedachte hadden. Wees welkom, neem gerust een kijkje! (www.vandeloosdrechtrbm.nl  )

Voor een ieder die vakantie heeft: een fijne vakantie! En voor de overige lezers werkse! Wij hebben het nog te goed!

Wat zeggen de experts: Overdrachtsbelasting

Inleiding

Het heffen van belasting op de overdracht van onroerende zaken bestaat al vele eeuwen. Reeds in 1598 werd het recht van de veertigste penning (2,5%) bij ordonnantie ingevoerd. In 1917 werd de registratiewet ingevoerd. Sinds 1 januari 1972 wordt overdrachtsbelasting geheven op grond van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer.

De aanleiding voor een belasting op overdracht van onroerende zaken is uiteraard een zeer bekende: de overheid heeft geld nodig. Het heffen van belasting bij een overdracht van een onroerende zaak is niet heel ingewikkeld.

Het is eenvoudig vast te stellen dat een onroerende zaak van eigenaar wisselt mede ook omdat dit bij notariële akte geschiedt, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het kadaster.

Voor de nieuwe eigenaar van een onroerende zaak is evenwel de overdrachtsbelasting een kostenpost. De heffing van overdrachtsbelasting bij de overdracht van onroerende zaken geschiedt in principe bij de akte van levering per het tijdstip van tekenen van de akte.

De overheid heeft de notaris daarbij aangesteld als belastinginner. Dat gaat zelfs zover dat de notaris, naast de aankopende partij hoofdelijk aansprakelijk is voor de op de akte verschuldigde overdrachtsbelasting. Het is dan ook niet voor niets dat de notaris bij het ondertekenen van de akte van levering niet alleen de koopsom maar ook de overdrachtsbelasting op zijn rekening wil hebben zodat hij die na het tekenen van de akte en de inschrijving bij het kadaster kan uitkeren en verkoper respectievelijk de belastingdienst.

 

Hoogte overdrachtsbelasting

In 1972 werd het percentage op 5% vastgesteld hetgeen later is verhoogd naar 6%.

Door de crisis op de woonhuizenmarkt heeft de staatssecretaris van Financiën op 5 juli 2011 de overdrachtsbelasting voor woonhuizen voor 1 jaar verlaagd naar 2% met terugwerkende kracht tot 15 juni 2012.

Alle andere onroerende zaken bleven op 6% staan.

In 2012 is de tijdelijke maatregel omgezet in een definitieve. Op de overdracht van een woonhuis is nu dus definitief 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Vragen

Het vorenstaande klinkt helder maar dat is niet altijd zo. De vraag is te stellen wat nu precies een woonhuis is. En wat als een onroerende zaak zowel een woonhuis als iets anders is.

Over deze punten is sinds 1 juli 2011 al heel veel geschreven en gesproken.

Een woonhuis is volgens de staatssecretaris een onroerende zaak die naar haar aard is bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt dan geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of gaat verhuren. Het criterium is dus de aard van de onroerende zaak en niet de eigenaar.

De ondergrond en de tuin behoren bij de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.

Tijdelijk leegstand ontneemt aan een onroerende zaak niet het karakter van een woning.

Een onroerende zaak die gedeeltelijk voor particuliere bewoning wordt gebruikt, is alleen voor dat gedeelte onderheving aan de 2%. De rest aan de 6%. Van belang is dan een goede scheiding in waarde tussen het woningdeel en de rest.

Bij verkoop is het van belang dat verkoper en koper daar dus uitdrukkelijk een afspraak over maken die recht doet aan de feitelijke situatie.

De 2% geldt ook voor tweede woningen en recreatiewoningen. Wat betreft dat laatste: een caravan op eigen grond is dus niet een woning.

Grond voor woningbouw is uitdrukkelijk nog geen woning en valt niet onder de 2%.

De verkoop van een woning waarbij helder is dat de nieuwe eigenaar die niet gaat gebruiken als woning valt onder de 2%. De overdrachtsbelasting is, zoals hiervoor al aangegeven, een tijdstipbelasting. Is het verkochte op het moment van leveren een woning dan is het 2%. Is het verkochte op het moment van leveren geen woning, dan is het 6%.

U ziet: er kunnen veel verschillende soorten van overdrachten zijn waarbij telkens moet worden bekeken wat wel én wat niet met 2% belast is.

De taak van de notaris hierin is dat hij als een soort belastinginner mee moet kijken.

Als u dus niet zeker weet hoe het in een bepaald geval zit, is het raadzaam om de notaris die de overdracht moet doen daarover te raadplegen. Hij zal namelijk de belasting moeten innen. Bij heel bijzondere gevallen kan de notaris het altijd vooraf aan de belastingdienst voorleggen. Mijn ervaring is dat de belastingdienst daar doorgaans soepel in meewerkt.

 

Mr P. Pieltjes

Notariaat Pieltjes Nunspeet

 

 

Opmerking Recreatiebedrijfsmakelaardij:

De maatregel geldt voor woningen. In het besluit van 1 juli 2011 (BLKB2011/1290M) is aangegeven dat onder een woning wordt verstaan een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. In het algemeen is duidelijk of een onroerende zaak daarvoor bestemd is. Als een onroerende zaak weliswaar feitelijk bewoond wordt, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.

Een bedrijfswoning welke als zodanig is bestemd valt dan ook onder het verlaagde tarief.

Het verlaagde tarief geldt ook voor de verkrijging van een recreatiewoning, indien deze naar haar aard bestemd is voor bewoning. Daarbij is het niet van belang dat de woning niet permanent mag worden bewoond.

 

De maand van: Henk Jan Kruidenier

De afgelopen weken en eigenlijk ook maanden stonden in het teken van taxaties, taxaties, taxaties. In economisch mindere tijden is dat natuurlijk mooi wanneer je niet te klagen hebt over werk. De transacties bleven gelukkig ook niet uit maar de trend is wel dat veel ondernemers in het kader van, ja, wat zal het zijn, “dossiervorming”, “risicoanalyse” of zelfs “zorgplicht” (ook zo’n mooi woord) van hun bank te horen krijgen dat er een taxatie moet komen. In vele opzichten zijn tijden daarmee veranderd. De transacties vergen meer aandacht aan de kant van financiering (voor zover het niet al lange trajecten zijn) en hoewel daar natuurlijk ook een taxatie bij hoort zijn de meeste gesprekken met opdrachtgevers in een sfeer van: “ik moet een taxatie laten uitvoeren en ik gun jullie dat ook wel maar zit er niet op te wachten. Het kost mij extra geld,  in een tijd waarin de liquiditeit onder druk staat” Een opmerking die wij veel horen en natuurlijk voor ons dubbel is. We krijgen  tenslotte via de banken ook het werk aangeleverd maar je wit er in eerste instantie voor de ondernemer zijn als het gaat om dienstverlening.

Taxaties zullen ook opgenomen moeten worden en gelukkig kom je daarmee ook nog eens in het veld om de ondernemer te spreken. Iets wat natuurlijk een groot voorrecht voor ons taxateurs is omdat je zo ook ‘feeling’ houdt met wat de ondernemer beweegt, wat voor ontwikkelingen er spelen en hoe hij of zij hierop inspeelt. Uiteindelijk ook belangrijke graadmeters voor de uiteindelijke waardering.

De laatste tijd mochten wij met regelmaat een aantal golfbanen taxeren. Dat is een vorm van dagrecreatie waarvan de laatste jaren veel bedrijven zijn opgericht en gefinancierd vooral op een manier die wij in de verblijfsrecreatie tot nu toe niet zo kenden. En toch ook veranderd men ook hier van inzicht en koers door de veranderingen in gebruik van golfbanen door de ‘recreant’. Het manco voor de taxateur is natuurlijk dat er eigenlijk geen goede referenties in de vorm van transacties plaatsvinden.  Toch is het principe hetzelfde als bij een camping; een grondgebonden exploitatie.  De brancheberichten over golfbanen waren de laatste jaren niet altijd even positief. Toch is een groot aantal banen goed in staat om adequaat in te spelen op de veranderingen van meer golfers die minder en op meer verschillende banen spelen. Nieuwe banen draaien daarbij al meer op het principe van ‘u vraagt, wij draaien’, terwijl andere, vooral verenigingsbanen eerst een omschakeling moeten maken die verder gaat dan alleen verenigingsbeleid. Te denken valt aan financiering (van participaties naar bankfinanciering).

Als ‘vrije golfer’ ben ik zelf zo’n typisch voorbeeld van één van de velen die een GVB hebben en op een hele mooie zomerdag wel eens een avondje snel een rondje loopt. Opvallend is dus dat veel banen heel goed in staat blijken hier snel op te anticiperen.

Het feit dat wij de gelegenheid krijgen van deze ondernemers om een kijkje in de keuken te nemen maakt dat we een heel aardige eigen benchmark krijgen van hoe de verschillende exploitaties zich verhouden ten opzichte van elkaar. En ook hier geldt; ieder bedrijf heeft zijn eigen-aardigheden die meewegen in de waardering.

Wat zeggen de experts: Recreatie verbindt, dus geef haar de ruimte.

Nederland is een gefragmenteerd land waar alles op ordentelijke wijze een eigen plek gekregen heeft,  opgeruimd en netjes gescheiden door wet en regelgeving. Dat is verklaarbaar vanuit de explosieve groei die ons land vele decennia doormaakte en een strakke centraal gestuurde ruimtelijke ordening, die chaos moest voorkomen. Het betekent echter ook dat stad, land en natuur uit elkaar zijn gegroeid en ons leven is opgedeeld in woongebieden waar we wonen, werkgebieden waar we werken, centrumgebieden waar we kopen, recreatiegebieden waar we mogen recreëren en zorgcentra waar we eenzaam door het raam naar buiten mogen kijken tot we dood gaan. Het vliegwiel van de voortdurende groei dreef alles uit elkaar, niet alleen de ruimte maar ook de samenleving zelf.  

 

Inmiddels is het vliegwiel stilgevallen en dat noemen we crisis. Dat is dom. Het betekent dat velen verkrampt stil blijven zitten, hopend dat de bui snel overwaait en alles weer wordt zoals het was. Als je even beter kijkt, dan weet je dat onze samenleving een veel ingrijpender transitie doormaakt, van voortdurende explosieve groei naar stabilisatie (o.a. demografisch). We kunnen dus beter spreken van de nieuwe realiteit. Dat brengt weer beweging, vooruit kijken, en prikkelt onze innovatieve kracht en ondernemerschap. De basis voor nieuwe ontwikkelingen.

 

Ontwikkelingen die zich niet langer top-down laten sturen vanuit een grootschalige planmatige benadering of wat wel zo mooi heet integrale gebiedsontwikkeling, die nog altijd gebaseerd is op de reguliere planning. Zij ontwikkelen zich van onderop, at random, veelal kleinschalig en vooral op zoek naar verbinding. Nieuwe coalities tussen wonen, werken, recreëren, cultuur, natuur en economie. Organische gebiedsontwikkeling noemen we dat.

 

Als iets de drijvende kracht kan zijn voor deze behoefte aan nieuwe samenhang, verbinding en integratie is het de recreatie. Recreatie verbindt immers niet alleen mens en ruimte, stad, land en natuur, maar ook de mensen onderling. Oud en jong, vermogend en onvermogend, valide en minder valide, binnenlander en buitenlander. Recreatie zou dan ook niet langer gezien moeten worden als een eendimensionale functionaliteit en economische waarde maar vooral ook als maatschappelijk bindende meerwaarde, die alle ruimte verdient.

 

Maar die ruimte krijgt de recreatie vaak niet. Nederland is geheel belegd met (conserverende) bestemmingsplannen die de ruimte strak en ordentelijk verdelen op grond van de scheidingsgedachte die het ruimtelijk beleid decennia lang heeft bepaald. Nieuwe ideeën moeten daardoor een (planologische) hindernisbaan doorlopen die veel tijd, geld en ergernis vraagt, en waardoor het momentum om te kunnen scoren vaak al voorbij is voordat de eerste vergunningen worden verleend. Dat zou zo niet mogen zijn en is ook helemaal niet nodig.

 

Eind maart publiceerde Platform 31 het rapport ‘Flexibele bestemmingsplannen stimuleren gebiedsontwikkeling’. Zie http://www.platform31.nl/publicaties/onderzoek-flexibele-bestemmingsplannen. Een rapport dat aantoont dat de huidige wetgeving alle ruimte biedt om bestemmingsplannen te maken die ruimte bieden aan, en flexibel inspelen op, onverwachte maar evengoed waardevolle initiatieven uit de markt. Als je maar durft en wilt. Een rapport dat ik van harte aanbeveel aan mensen die popelen van energie en enthousiasme om recreatief Nederland weer in beweging te krijgen.

Henk Veldhuis, senior adviseur bij BügelHajema Adviseurs.

www.bugelhajema.nl

h.veldhuis@bugelhajema.nl;

033-4656545

Column RekreaVakkrant nr. 5: Benchmark

Een veel gebruikte term in onze rapporten als het gaat om normalisatie van jaarrekeningen. Tevens een begrip waar je alle kanten mee op kunt. Wat bedoelt de taxateur en waar verwijst hij naar.

De belangrijkste is wel onze eigen Benchmark. Als taxateurs genieten we dagelijks het vertrouwen van onze opdrachtgevers wanneer deze ons hun jaarrekeningen verstrekken op basis waarvan wij in belangrijke mate de waardering van het bedrijf maken. Met ruim 100 taxaties op jaarbasis kun je stellen dat er een behoorlijk overzicht is van meest uiteenlopende bedrijven in de recreatiebranche. Zaken als inschatten welk omzetniveau past bij een bepaald type bedrijf bij een bepaalde omvang, inslag horeca, overige inkopen maar ook de kosten van een bedrijf: waar springt een bedrijf er in positieve of negatieve zin uit als het gaat om personeelskosten, management, onderhoud of andere kosten. Vanuit het principe, “het is waard wat ik er kan verdienen” ontstaat daarmee naast de transacties, die een  belangrijke  graadmeter vormen voor waarderingen, een totaalbeeld waarmee de onderbouwing compleet wordt gemaakt door normalisatie (het in overeenstemming brengen met de ‘norm’).

Dat eigen benchmark de belangrijkste is mag blijken uit het feit dat alle informatie om vergelijk te maken met andere bedrijven voor handen is. We kunnen ons intern dus een goed beeld vormen van welke informatie vergelijkbaar is. Omdat wij de informatie niet publiceren als een benchmark blijft de informatie vertrouwelijk, kunnen we steeds putten uit nieuwe informatie en is deze van onschatbare waarde voor taxateurs in een Niche.

Ander ligt dit bij externe informatie. Een eveneens goede graadmeter als benchmark zijn de gegevens uit brancheonderzoek van  bijvoorbeeld Rabobank Cijfers & Trends. Een goede benchmark afkomstig van een Financier die in de recreatiebranche sterk is vertegenwoordigd en zelfs specifieke sectoranalyses maakt voor Horeca en Recreatie.

Veel goede initiatieven tot een meer open benchmark komen door de publicatie of toegankelijkheid tot de specifieke bedrijfsinformatie moeizaam op gang. In zekere verbanden van ondernemers is wel onderling veel kennis en informatie-uitwisseling wat in positieve zin bijdraagt tot reflectie op de eigen onderneming.

Van oudsher heeft ons bedrijf een ruime kennis en ervaring in campings, bungalowparken en jachthavens. Door de veranderende markt en de ontwikkelingen in de Golfbranche hebben wij inmiddels ook een behoorlijke benchmark op het gebied van uiteenlopende golfbanen in Nederland waarmee ook deze specifieke vorm van recreatie met een veelal andere bedrijfsstructuur en basis van de omzet maar ook een geheel eigen kosten en investeringspatroon leidt tot een specifieke en interessante benchmark. Belangrijkste verschil met de campings is dat er veel minder transacties beschikbaar zijn. In zijn algemeenheid is het aantal transacties afgezet tegen de taxatieopdrachten ver uit balans. Vergelijking op basis van referentietransacties is daarmee zeker bij Golfbanen al een beperking.

Column RekreaVakkrant nr. 4: Normalisatie van jaarcijfers recreatiebranche.

Onder de huidige economische omstandigheden worden beschikbare geldkasstromen steeds belangrijker voor banken.

Wij zitten de laatste tijd veel bij ondernemers die door banken aangesproken worden op hun geldkasstromen waarbij de ratio’s de basis vormen voor de norm voor krediet verstrekking. Meer nog dan de waardebepaling van het bedrijf.

Dit is voor Van de Loosdrecht Makelaars de drijfveer geweest hier een onderzoek naar in te stellen en dan met name aan de kostenkant van de onderneming zodat door de bank en de klant goed gefundeerd en onderbouwd met normalisatie van cijfers kan worden omgegaan. Daarbij is de hamvraag: Zijn de ondernemers voldoende in staat om de kosten te sturen , wat doen ze hieraan en is men bewust van de kosten die gemaakt worden?

Er wordt onderscheidt gemaakt in klein-, middel- en grote bedrijven.
Ondernemingen worden gewaardeerd op basis van de EBITDA . Deze berekening wordt ook wel de kasstroom of cashflow genoemd. Waarbij rekening gehouden wordt met normalisatie van de cijfers.

Normalisatie van de cijfers wil zeggen dat de kosten worden gecorrigeerd met de niet tot de exploitatie toerekenbare zaken, zoals bijvoorbeeld interne huur, maar ook incidentele kosten zoals eenmalige advieskosten en investeringen , of bijvoorbeeld een (te) hoge of lage toekenning van de management fee, pensioendotaties en eenmalige verkoopopbrengsten.
De correcties die hierin worden toegepast worden gespiegeld aan de bestaande Benchmark.
Van de Loosdrecht vindt het haar verantwoordelijkheid deze te monitoren binnen haar relatiebestand en heeft samen met de Hanze Hogeschool te Groningen een onderzoek opgezet.
De belangrijke deelvraag hierbij is: Zijn ondernemers bewust van hun kosten , kunnen zij hierop sturen binnen hun onderneming en wanneer zij middels een taxatierapport hierop gewezen worden zijn ze dan ook in staat dit te realiseren?

De komende periode kunt u hierover benaderd worden door ons kantoor, wij verzoeken u vriendelijk hier wat van uw kostbare tijd voor vrij te maken om u, maar ook ons sterker te maken in de huidige markt.

Wij verwachten in de zomer de resultaten van het onderzoek te publiceren. Wilt u op voorhand meewerken aan het onderzoek en bent u bereid uw informatie met ons te delen neem dan contact op via rianne@vandeloosdrechtrbm.nl discretie is verzekerd.

Uiteraard staan wij open van suggesties, schroom niet hierover contact met ons te zoeken.

De camping is verkocht, hoera!!

Ons familiebedrijf van 7 Ha en 275 plaatsen dat al sinds 1935 in de familie is, is verkocht. Ik, als derde generatie, heb de camping 16 jaar gerund. Mijn kinderen zijn nog te jong en ik ben toe aan een andere uitdaging. Maar een camping verkopen gaat niet zo maar. Je moet het bedrijf verkoop klaar maken, zoals dat heet.  In mijn geval betekende dat ik goed heb gekeken hoe je na de verkoop een belasting claim kunt uitstellen. Ik heb een extra BV opgericht, zodat de ene BV het onroerend goed verhuurt aan de exploitatie BV. Dan is de hoofdactiviteit het verhuren van onroerend goed. En daar kun je wat meer kanten mee op als je wilt herinvesteren.

In april 2010 is de camping in de verkoop gegaan. Ook al probeer je dat redelijk anoniem te doen, binnen twee weken weet heel de camping het. Snel een brief verstuurd aan alle kampeerders met duidelijke uitleg over 'het zoeken naar een opvolger' zoals ik dat toen omschreef. De term 'verkoop' is niet gebruikt in de brief. En dan is er weer rust op de camping en is het wachten op gegadigden.

En die komen, op den duur drie tegelijk. Sommige serieus, andere na één bezichtiging al klaar. De uiteindelijke koper heeft in juli vorig jaar zijn interesse getoond. De camping is in maart gepasseerd bij de notaris. Een lang traject, waarbij de bank een cruciale rol speelt. Heel opvallend dat de bank bepaald welke verkoopprijs je uiteindelijk krijgt. In mijn geval is de prijs in de koopovereenkomst op verzoek van de bank naar beneden bijgesteld. nouja, op verzoek, meer als eis omdat er anders geen lening wordt verstrekt.

Na veel vijven en zessen is er de datum van passeren. Tot een uur van te voren blijft het spannend of er daadwerkelijk wordt getekend. Ik mag van Henk Jan Kruidenier geen reclame maken voor van de Loosdrecht, maar ik doe het toch. Echt top hoe we samen het traject doorlopen hebben. Op den duur begint zelfs de rode broek van Henk-Jan te wennen.

Alfons van Raak

BEDRIJF UITGELICHT

De Unieke kans doet zich voor om een echt familiebedrijf over te nemen met voldoende schaalgrootte. Het bedrijf is meermalen door consumenten en de branche beloond met diverse prijzen. Er is met veel liefde en toewijding jarenlang gewerkt aan een hoge standaard en daarmee is het bedrijf toonaangevend gebleken in de recreatie.

Continuïteit en zelfs groei was mogelijk de afgelopen jaren. Door voldoende vrije kasstroom is het bedrijf in staat ieder jaar weer een kwaliteitsimpuls te geven. Daardoor een up to date voorzieningen niveau wat maakt dat de investeringsbehoefte zich richt op de potentie van het bedrijf.

Meedoen op het hoogste niveau vereist continue inzet van de ondernemer en wanneer opvolging niet in de lijn der verwachting ligt en het bedrijf de mogelijkheid heeft verder uit te breiden ligt overdracht van een goed renderend campingbedrijf mét uitdagingen voor de opvolger voor de hand.
Wij zijn blij met het feit dat wij dit gerenommeerde campingbedrijf op ruim 40 hectare natuurterrein in een prachtig toeristisch gebied mogen aanbieden namens de eigenaar.

Kandidaat kopers dienen wel rekening te houden met een hogere prijsklasse en kunnen nadere informatie via ons kantoor hier verkrijgen.

DE MAAND VAN: ADRI MIJNHEER

De maand van Adri Mijnheer

Soms ben je druk en soms ben je heel erg druk, De maand april kenmerkt zich voor mij als heel erg druk omdat een aantal grote klussen samen vielen in deze maand.

Ten eerste zijn wij bezig om in samenwerking met de Hanzehogeschool te Groningen een onderzoek naar normalisatie van jaarcijfers in de recreatiebranche uit te voeren. Voor ons een heel belangrijk item omdat wij bedrijven waarderen vanuit de operationele cash flow, waarbij kosten genormaliseerd worden vanuit de bestaande ons bekende benchmark. Gelet op de veranderende economische omstandigheden van de laatste jaren vragen wij ons af of dit ook invloed heeft, in positieve of negatieve zin, aan de kostenkant. Percentages aan de kostenzijde worden genomen van de brutomarge welke nu veelal onder druk staat. Dalen of stijgen kosten hierin mee? Met een team van mensen is een grootscheepse enquête opgezet en wij zijn benieuwd naar de resultaten welke wij graag in de toekomst met u delen.

Verder mogen wij op verzoek van meerdere banken het vastgoed van een aantal toonaangevende grootschalige recreatieconcerns waarderen. Het doel van deze taxaties is dat de bank een beter beeld willen krijgen van de individuele waarde van de bedrijven binnen het concern. Tijdrovende maar zeer uitdagende klussen met name omdat diverse jaarrekeningen met elkaar verweven zijn. Om tot een goed waardeoordeel te komen moeten alle bedrijven ter plekke worden bekeken en uiteraard worden doorgelicht op velerlei punten, waarbij overleg met interne mensen en betrokken adviseurs en overheden een vereiste is.

Wij zijn best trots dat dergelijke opdrachten ons gegund worden en dat de jarenlange expertise van Van de Loosdrecht in goede en slechte tijden nog steeds gewaardeerd wordt.
Overigens begrijpt u vast dat dit allemaal niet in 1 maand past maar een langere doorlooptijd vergt.
Uiteraard gaat het reguliere werk van aan en verkoop ook nog steeds door waarbij onze ervaring is dat als partijen op redelijk niveau zaken willen doen het nog steeds kan. Ook in de huidige markt.

Wellicht mag ik u de komende maanden hierin ontmoeten!!

Adri Mijnheer

Wat zeggen de experts: De zoektocht naar een geschikt recreatieterrein

“Gevonden: een goed onderhouden recreatieterrein, gelegen aan de bosrand, nabij een middelgrote stad.” Wie wil dat nou niet. Echter, bij nader inzien blijkt dat het terrein een beperkte omvang heeft en naast een al jaren bestaande fabriek met behoorlijk wat stankoverlast ligt.
We willen geen overlast van functies in de omgeving, maar wel het gemak. Het vinden van een geschikt recreatieterrein in Nederland is een uitdagende klus. En als je dan een mooi terrein hebt gevonden, is het van belang om na te gaan welke gebruiks- en bouwmogelijkheden het terrein en de omgeving hebben. Nederland is niet zo groot. Daarom gaan we zuinig en efficiënt om met onze ruimte. Maar de ruimtelijke ordening geeft ons naast beperkingen, ook bescherming, zekerheden en mogelijkheden.

De ruimtelijke ordening in ons land wordt vaak negatief bekeken. Dit komt met name door de regeldruk en traagheid van procedures, en dat leidt tot frustratie. Ons land kent een hoge bebouwingsconcentratie; stiekem wil iedereen toch wel in Nederland wonen en werken, het liefst dichtbij familie, vrienden en voorzieningen en in een goede leefomgeving. Ook hebben we onze mening paraat over ontwikkelingen in de omgeving. Het gevolg daarvan zijn de regels en bijbehorende inspraakprocedures.

Bestemmingsplannen zijn het middel om onze leefomgeving te beschermen tegen overlast. Dit leidt er bijvoorbeeld toe dat er geen nieuwe stankveroorzakende bedrijven direct naast gevoelige objecten komen, dat er minder kans is op wateroverlast op een terrein, dat het landschap aantrekkelijk blijft et cetera. Ook geeft het duidelijkheid over welke functies en bouwmogelijkheden in de omgeving zijn toegestaan.
Naast bescherming en zekerheid zijn er ook nog veel mogelijkheden. Ondernemers/bewoners kunnen inspelen op de ontwikkelingsrichtingen van de overheden, waarbij in samenwerking met overheden (integrale) plannen worden ontwikkeld en er voor verschillende partijen een kwaliteitswinst ontstaat. Denk hierbij aan een uitbreiding van een recreatieterrein, waarbij ook een pad wordt aangelegd waardoor omwonenden en recreanten nog meer kunnen genieten van de omgeving. Met flexibiliteitsmogelijkheden in het bestemmingsplan (zoals een afwijking- of wijzigingsbevoegdheid) kan gebiedsontwikkeling worden gestimuleerd, waarbij de bescherming van omwonenden wordt gegarandeerd.

Geschikte terreinen blijven vindbaar. Maar omdat we in Nederland de efficiënte inrichting willen behouden en beschermen, moeten we bij de zoektocht wel verder kijken dan onze neus lang is.

Marjan Nagelhout – van den Bosch MSc.

Planoloog bij WITPAARD stedenbouw Ð landschap Ð ruimtelijke ordening

www.witpaard.nl

Informatie

Bij de verkoop van een recreatiebedrijf komen zaken aan de orde als informatieplicht en onderzoeksplicht. Over de scheidslijn en wie welke plicht dan heeft gaat het in deze column niet. Wel over de informatievoorziening ‘an sich’.

 

Of het gaat om een taxatieopdracht of verkoop, in beide gevallen is een gedegen informatie-uitwisseling tussen opdrachtgever en makelaar/taxateur van wezenlijk belang. In een situatie van verkoop is het daarbij van belang ook minder verkoopstimulerende informatie te verstrekken. Als verkoper is men geneigd zoveel mogelijk positieve dingen te benoemen. Logisch en begrijpelijk maar in overleg met de makelaar zullen ook mindere aspecten van het bedrijf aan het licht moeten komen. Zo kan in elk geval bepaald worden op welke wijze en wanneer een kandidaat koper hiervan op de hoogte gesteld moet worden. Zaken als vervuiling, bouwkundige gebreken, gebreken aan technische installaties, aanschrijvingen van gemeente of brandweer of provincie (Legionella, WHVBZ) zijn zaken die wanneer de makelaar/taxateur ze al niet direct zelf gemeld krijgt in contact met de bevoegde instanties in een later stadium onnodig vertragend kunnen werken in het verkoopproces. Nog los van de situatie waarin deze lijdt tot een heropening van onderhandeling en aanpassing van de koopsom. Dit laatste kan zijn als gevolg van heropening van onderhandeling maar ook als gevolg van voorbehoud van technische keuring of ander onderzoek naar het gekochte. Hierbij kan een depotstelling bij notaris gevolgd door gerechtelijke procedures leiden tot uitstel van uitbetaling van (een gedeelte van) de koopsom tot een hoop negatieve naweeën leiden.

 

In de situatie van een taxatie gaat het, zoals in eerdere columns omschreven, niet alleen om de waarde. De ontvanger van het rapport, veelal de financier, wil een gedegen beeld krijgen van de onderneming. Alle motivaties die geleid hebben tot de uiteindelijke waardevaststelling maar ook interne en externe factoren die van invloed zijn op de waarde zullen voor de lezer van het rapport helder moeten worden.

Meer dan in het verleden willen banken daarbij een uitvoerige inzage in de financiële onderbouwing en een beeld krijgen van de marktomstandigheden en referentieobjecten. Daarnaast is de taxateur meer en meer gebonden aan uniforme verslaglegging in (modelmatige) rapportages volgens (inter)nationale standaarden.

 

Als Makelaars en taxateurs realiseren wij ons terdege dat de uitgebreide informatievoorziening gevoelig kan liggen. Als dagelijkse gewoonte vragen wij om volledige inzage van jaarrekeningen die mogelijk ook nog eens een aantal vragen oproepen aan u of uw accountant over de totstandkoming van posten. Niet voor niets is het tot stand komen van een uitgebreide benchmark voor de recreatiebranche een tot nu toe moeizaam proces.

 

Voor nu en de toekomst zal een uitgebreide informatievoorziening steeds meer van belang zijn voor de onderbouwing van waarderingen en dossiervorming (bidbook) ter voorbereiding op het verkoopproces.

Referenties (2)

In de vorige column schreven wij over bruikbare transacties en de invloeden hierop als gevolg van de ontwikkelingen in het vastgoed in algemene zin en  als gevolg van executieveilingen en gedwongen verkopen. Bij het schrijven van deze column is net bekend dat de SNS bank is genationaliseerd. Zoals Peter Paul  de Vries bij Pauw en Witteman aangaf is de staatssteun aan Banken terugbetaald en dus kan de Staat nu SNS helpen. Daarna zijn er geen banken meer te redden. We wachten af waar het overgewaardeerde en overgefinancierde vastgoed wordt ‘afgeboekt’.

Een dag hiervoor zei de voormalige Amsterdamse corporatiebestuurder Frank Bijdendijk, voorzitter van het Nationaal Renovatie Platform in een interview met Dagblad Cobouw dat het Kabinet het vastgoedprobleem onderschat en stelt dat wanneer de waarde van ons totale nationale vastgoed met 20% daalt je je kunt afvragen of de BV NL dit kan dragen. (een bedrag gelijk aan ons bbp)

Eurostat, het statistisch bureau van de EU, publiceert voor het eerst cijfers van de woningmarkt in heel Europa. Alleen Ierland en Spanje gaan ons voor in dalende woningprijzen. In Europees perspectief is Nederland ook hierin dus bijna koploper.

Terug naar onze eigen branche; naar een niet nader genoemd,  goed bekend staande camping van middelgrootte omvang. Wanneer zo’n  bedrijf in 5 jaar tijd tot twee maal wordt verkocht en in de tussentijd  meer dan de helft  ziet verdampen is er meer aan de hand in Nederland. Oké hier was sprake van een gedwongen verkoop, maar geen sprake van executie.

Zo maar een  voorbeeld waarvan we in de vorige column aangaven dat dit de transacties zijn waar kopers de maat aan gaan nemen maar geen gezonde  maat is. Daar waar financiers en kopers enkel nog oordelen over de waarde vanuit de ongecorrigeerde cijfers waarderen ze enkel de ondernemer en niet het vastgoed.  

De discussie hierover is natuurlijk zo gestart. Wie bepaalde  op de top van de markt voor de crisis de waarde  en in hoeverre slaan we door naar de andere kant. Immers de koper is bereid geweest na gedegen voorbereiding een prijs te betalen, de bank is bereid geweest deze te financieren. Omgekeerd is dezelfde financier nu bereid afscheid te nemen van het vastgoed en moet in kortst mogelijke  termijn een transactie worden geforceerd. Hier speelt natuurlijk mee dat het systeem van veiling in ons land beheerst wordt door negatieve invloeden van afspraken tussen handelaren, manipulatie en zelfs bedreiging. Banken mijden alleen al vanwege dit feit het risico van veilen en de gevolgen van hun eigen reputatie bij executieveiling.  Daarnaast is een recreatiebedrijf met haar exploitatie heel wat anders dan een leegstaand gebouw of braak liggend stuk grond.

Gelukkig was er ook goed nieuws van de ANWB Nederlandse ‘Best Camping’: Gefeliciteerd allemaal!

Referentiekader

Voor ons als makelaar taxateur zijn kooptransacties een belangrijke graadmeter voor de waarde van onroerend goed of een bedrijf.  Eigenlijk de belangrijkste omdat de koopsom een afspiegeling is van wat ‘de Markt’ bereid is geweest te betalen. Zowel transacties als taxaties zijn slechts een momentopname en iedere transactie heeft zijn eigen bijzonderheden waardoor enige inhoudelijke kennis van de transactie wel gewenst is om te weten hoe bruikbaar een referentie is.

Het aantal taxaties is de laatste jaren toegenomen terwijl de diversiteit van bedrijven in de recreatiesector groot is en het aantal transacties beperkt.

Wat betreft de transacties krijgen we veel de vraag of er nog wat verkocht wordt. Met uitzondering van transacties in de projectontwikkeling (uitponden) zijn er ook dit jaar door bemiddeling via ons kantoor een tiental bedrijven in verschillende type en omvang van eigenaar gewisseld. Goed om te zien is dat inmiddels het besef van een neergaande markt is “geland” en degenen die in staat zijn om op een lager prijsniveau te verkopen dan het eerdere verwachtingspatroon ook daadwerkelijk een transactie tot stand brengen.

Over de situatie dat slechts een beperkt aantal banken bereid zijn te financieren in de recreatieve sector schreven wij al eerder. De spoeling wordt daar ook dunner o.a. als gevolg van overname van de Frieslandbank door Rabobank.

Terugkomend op de referenties zijn dus de transacties zoals hierboven geschetst de meest bruikbare omdat hier voldoende tijd is besteed aan het vinden van een koper zonder enige druk op de transactie een onderhandeling tot stand is gekomen welke heeft geleid tot overeenstemming over een op dat moment marktconforme prijs.

Anders wordt het wanneer er een bepaalde mate van dwang wordt uitgeoefend op de transactie. Helaas komen we steeds vaker tegen dat met of zonder redenen omkleed het vertrouwen in een dossier wordt opgezegd door de financier.

Ook transacties uit faillissement en bij inschrijving of op de veiling tot stand gekomen dragen niet bij aan een representatieve referentie of beeld van marktprijzen, althans voor het gebruik in een waardering. En hier is de cirkel rond want het feit dat er een categorie kopers is die profiteren van de gedwongen situatie bepalen natuurlijk wel degelijk in een bepaalde mate prijsvorming en niet te vergeten beeldvorming hierover. Uiteindelijk is dit natuurlijk wel degelijk van invloed op de spiraal van neergaande prijzen die betaald worden voor bedrijven in het algemeen. En daar lijden dan ook die transacties onder waar in positieve zin deze column mee begon.

Dat ook de geldverstrekker niet is gebaat bij het simpel afwaarderen van marktwaarden ten opzichte van het verleden blijkt uit onze contacten met Banken. Zij stellen dat het goed onderbouwen van marktomstandigheden en gebruik van goede referenties belangrijker is dan afgaan op het gegeven dat er even geen koper is.

Special Valuations

De Stichting VastgoedCert, dat een aantal vakbekwaamheidsregisters beheert voor gecertificeerde deskundigen in de vastgoedbranche, is mede op verzoek van de zijde van opdrachtgevers waaronder banken, met een aanvullende specialisatie gekomen voor het register Bedrijfmatig Vastgoed.

Professionals die reeds langdurig specialistische werkzaamheden verrichten waarop het nieuwe deelregister zich richt, kunnen zich o.a. vanuit het BV-register kwalificeren.

De hiervoor genoemde specialisatie betreft taxaties op basis van de internationale (taxatie-) standaarden IFRS en IVS. Dit kan het geval zijn voor complexe waardebepalingen t.b.v. jaarrekeningen, prospecti, financieringen, arbitrage, advies.

Vastgoedtaxateurs met een afdoende opleiding die bovendien kunnen aantonen over voldoende ervaring te beschikken met taxaties op basis van de International Valuation Standards (IVS) en/of de International Financial Reporting Standards (IFRS) etc. kunnen bij de stichting een verzoek indienen doen om in het aanvullend register Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) te worden ingeschreven.

Vastgoedtaxateurs worden in toenemende mate wordt gevraagd hun werkzaamheden te verrichten op basis van internationale richtlijnen en standaarden, zoals IVS en IFRS of daarvan afgeleide voorschriften. Dit is onder meer geval bij complexe waardebepalingen ten behoeve van jaarrekeningen, prospectussen, financieringen, arbitrage en advies. Hiermee zijn in de praktijk verschillende vastgoedtypen gemoeid, waaronder met name grootschalig en internationaal corporate vastgoed, institutioneel beleggingsvastgoed, grootschalig ontwikkelingsvastgoed e.d.. Mede op verzoek van opdrachtgevers heeft VastgoedCert in het register Bedrijfsmatig Vastgoed nu ruimte gecreëerd voor de specialisatie in taxaties op basis van de IVS en IFRS.

De aanvragen voor de aanvullende certificering worden door een commissie van deskundigen beoordeeld. Bij een positief resultaat ontvangen de toegelaten deskundigen vervolgens een certificaatnummer waaraan de kwalificatie ‘SV’ (van Special Valuations) is toegevoegd. Het certificaatnummer is zichtbaar op de website van VastgoedCert (www.vastgoedcert.nl).

Naast het genoemde register voor Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) beheert de Stichting VastgoedCert ook de registers voor woningmakelaardij (Wonen/MKB), Landelijk Vastgoed (LV, agrarisch) en WOZ. Bij VastgoedCert zijn ruim 6.200 deskundigen geregistreerd.

Vastgoedcert wordt regelmatig door banken en andere opdrachtgevers geraadpleegd over de inschrijving, vakbekwaamheid en specialisaties van professionele vastgoedtaxateurs.

Sinds medio 2012 zijn de taxateurs van Van de Loosdrecht recreatie bedrijfsmakelaars, A.K. Mijnheer en H.J.W. Kruidenier gecertificeerd in het deelregister Special Valuations van de kamer bedrijfsmatig vastgoed (BV). De commissie van deskundigen van Vastgoedcert heeft de taxateurs beoordeeld op hun deskundigheid en ervaring bij het taxeren van complexe waardebepalingen en gekeken of de taxatierapporten voldoen aan de IVS-teminologie en systematiek.

Gecertificeerde taxateurs en leden van de vakgroep NVM Business moeten in het kader van hun educatieverplichting voldoen aan twee criteria, namelijk de (her)certificeringseisen van VastgoedCert en de permanente educatie van de vakgroep NVM Business welke bestaat uit het behalen van 10 studiepunten.
De educatie die volgt uit de (her)certificeringseisen van de Kamer BV van VastgoedCert is voor de leden van de vakgroep NVM Business verplicht.