Column 4 RekreaVakkrant 2015:Onstuimig voorseizoen

Bij het schrijven van de column is de laatste week voor Pasen aangebroken. De straten liggen vol plassen en afgewaaide takken. Is het herfst of lente? De zomertijd is met het verzetten van de klok ingegaan maar de zomer laat nog wel even op zich wachten. Als u dit leest zijn we dit al weer vergeten. Hopelijk niet in de laatste plaats omdat het misschien toch nog droog is geweest met de Pasen. Maart 2014 was overwegend droog maar ook vooral koud. Het voorseizoen is voor veel recreatie bedrijven een belangrijke opmaat naar het seizoen. Of liever een belangrijk onderdeel voor de toeristische omzet in enig jaar. Veelal geeft het ook een beeld voor wat er in de zomer nog moet gebeuren of welke buffer reeds is opgebouwd. Het weer is en blijft in Nederland doorslaggevend voor de bezettingsgraden.

Intussen blijft ook het financieringsklimaat onstuimig. Banken zijn nog altijd druk met het verkorten van hun balans als uitwerking van Basel III  en daar passen elementen als financieren en sparen niet in, deze  verlengen juist de balans van de bank. Transacties van recreatiebedrijven vinden dus vooral plaats daar waar kopers zonder voorbehoud kopen of een financiering op basis van goede exploitatie mogelijk is. Afvallers blijken de té kleinschalige bedrijven die zonder of ontoereikende exploitatie niet als woonhuis te financieren zijn en bedrijfsmatig niet financierbaar blijken. Op basis van hun bestemming worden ze als bedrijf beoordeeld en met het ontbreken van een exploitatie die aflossing, rentevergoeding en herinvestering onmogelijk maken is het antwoord snel: “Nee”. Dat laatste is op zich logisch, een lening moet immers terugbetaald en zonder toekomstperspectief is dit niet mogelijk.

Op de Veluwe is men intussen met een aantal ondernemers, overheden en branchevereniging een onderzoek gestart naar het aanbod van recreatiebedrijven met als doel de vitale vakantieparken krachten te laten bundelen om de concurrentie aan te gaan en een recreatief product op niveau te leveren. Hieruit komt andermaal naar voren dat juist kleinschaligheid de overhand heeft; van de 280 geïnventariseerde bedrijven hebben er maar liefst 120 een kleinschalig aanbod op minder van 5 hectare, minder dan 50 eenheden, laag investeringsniveau, weinig tot geen toeristische verhuur etc. Andermaal, omdat de verblijfsrecreatieparadox in 2012 al constateerde dat potentie loze verblijfsrecreatie te lang kan blijven doormodderen. En dat terwijl de minicampings, zo blijkt uit hetzelfde onderzoek, het hoogste scoren op het binnenhalen van de toeristische gast. Gestimuleerd door overheden krijgt de kleinschaligheid zo in plaats van minder, meer impuls.

Nu de agrarische  grondprijs de waarde van campinggrond bij juist dit soort bedrijvigheid door prijsstijging de waarde  hier en daar overstijgt, ligt een weg van sanering op meerdere fronten open. Door ontbreken  van financieringsmogelijkheid, de bereidheid van overheden om marktwerking te stimuleren door snellere planologische procedures en herbestemming, worden de kansen voor levensvatbare bedrijven vergroot. Dit komt ten goede aan de bestedingen in de recreatieve sector, werkgelegenheid. Met een meewerkende houding van gemeenten, stimulanas van herbestemmen en banken die rendabele bedrijven serieus gaan beoordelen gaan we als sector mooie zomers tegemoet.

Column 3 RekreaVakkrant 2015: Huurprijs recreatiebedrijf

Met regelmaat worden wij met de vraag geconfronteerd wat een reële  huurprijs is om toe te kennen  aan een recreatiebedrijf. Dit kan zijn om een interne huur te bepalen wanneer de onderneming is opgesplitst in een onroerend goed B.V. en een exploitatie  B.V. Echter in de huidige markt, waar het moeilijk is kopers te vinden die de overname in één keer gefinancierd krijgen,  is een huur of tijdelijke huur met een koopoptie ook iets wat voorkomt.

De gedacht leeft vaak dat de huur een direct afgeleide  is van de vastgoedwaarde. Voor interne huren nemen de accountants nog wel eens 10% van de WOZ waarde. Ten eerste moeten wij ons bij deze methodiek afvragen of de WOZ waarde de juiste afspiegeling geeft van de waarde van de onderneming in het economisch verkeer. Bedenk daarbij dat de WOZ van ficties uitgaat zoals bij erfpacht dat de grond vol eigendom is en de verhuuraccommodaties van derden tot het bedrijf toebehoren.

De juiste huurprijs voor  een recreatiebedrijf wordt  bepaald door EBITDA van de onderneming,  het bedrag dat in de onderneming overblijft voor rente aflossing en afschrijvingen rekening houdend met een ondernemersbeloning. Deze vrije kasstroom wordt aangewend voor onder andere de betaling van rente en aflossing en of huur waarbij voor een gezonde onderneming er een winstpotentieel in moet blijven. De crux voor de bepaling van de huur zit hem in het feit dat ook alle vervangingszaken,  denk aan verhuuraccommodaties  gereedschap etc. mee verhuurd worden.

Basis voor de bepaling van de huurprijs is welke afspraken gemaakt worden over deze vervangingszaken en het onderhoud, alsmede de vaste lasten van het onroerend goed. Er zit een groot verschil in het feit of men een zogenaamd standaard ‘huurovereenkomst  winkelruimte’  en ‘huurovereenkomst andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ toepast,  (met hierbij van toepassing  de algemene bepalingen waarin onder andere standaard is geregeld dat het groot onderhoud is toebedeeld aan de verhuurder en het dagelijks onderhoud aan de huurder). Of dat gekozen wordt voor een op maat gemaakt huurcontract waarbij alle kosten bij  de exploitant blijven (een zogenaamd triple net huurovereenkomst en de vastgoedeigenaar kan beschikken over een netto huurprijs).

Uiteraard moeten er ook afspraken gemaakt worden over wie nu eigenaar wordt van de investeringen en eventuele vergoedingsafspraken hierover bij einde looptijd van de huurperiode.  Het is dus zaak eerst over die uitgangspunten duidelijkheid te krijgen alvorens een huurprijs te kunnen vaststellen die zowel voor de huurder als verhuurder acceptabel is. Dat wil zeggen de verhuurder moet zijn gewenste rendement kunnen halen en de exploitant moet een gezonde winstgevende onderneming kunnen runnen pas dan kan er een duurzame relatie  ontstaan.  In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat 60% van de gecorrigeerde  EBITDA , waarbij rekening wordt gehouden met de toedeling van kosten aangewend mag worden voor de huurprijs. Maar zoals u uit bovenstaande begrijpt is dit niet met een standaard af te doen.  

Mocht deze kwestie bij u in de onderneming  spelen en wilt u hierover een goed gefundeerd advies, schroom dan niet ons hierover de bellen.