Referentiekader

Voor ons als makelaar taxateur zijn kooptransacties een belangrijke graadmeter voor de waarde van onroerend goed of een bedrijf.  Eigenlijk de belangrijkste omdat de koopsom een afspiegeling is van wat ‘de Markt’ bereid is geweest te betalen. Zowel transacties als taxaties zijn slechts een momentopname en iedere transactie heeft zijn eigen bijzonderheden waardoor enige inhoudelijke kennis van de transactie wel gewenst is om te weten hoe bruikbaar een referentie is.

Het aantal taxaties is de laatste jaren toegenomen terwijl de diversiteit van bedrijven in de recreatiesector groot is en het aantal transacties beperkt.

Wat betreft de transacties krijgen we veel de vraag of er nog wat verkocht wordt. Met uitzondering van transacties in de projectontwikkeling (uitponden) zijn er ook dit jaar door bemiddeling via ons kantoor een tiental bedrijven in verschillende type en omvang van eigenaar gewisseld. Goed om te zien is dat inmiddels het besef van een neergaande markt is “geland” en degenen die in staat zijn om op een lager prijsniveau te verkopen dan het eerdere verwachtingspatroon ook daadwerkelijk een transactie tot stand brengen.

Over de situatie dat slechts een beperkt aantal banken bereid zijn te financieren in de recreatieve sector schreven wij al eerder. De spoeling wordt daar ook dunner o.a. als gevolg van overname van de Frieslandbank door Rabobank.

Terugkomend op de referenties zijn dus de transacties zoals hierboven geschetst de meest bruikbare omdat hier voldoende tijd is besteed aan het vinden van een koper zonder enige druk op de transactie een onderhandeling tot stand is gekomen welke heeft geleid tot overeenstemming over een op dat moment marktconforme prijs.

Anders wordt het wanneer er een bepaalde mate van dwang wordt uitgeoefend op de transactie. Helaas komen we steeds vaker tegen dat met of zonder redenen omkleed het vertrouwen in een dossier wordt opgezegd door de financier.

Ook transacties uit faillissement en bij inschrijving of op de veiling tot stand gekomen dragen niet bij aan een representatieve referentie of beeld van marktprijzen, althans voor het gebruik in een waardering. En hier is de cirkel rond want het feit dat er een categorie kopers is die profiteren van de gedwongen situatie bepalen natuurlijk wel degelijk in een bepaalde mate prijsvorming en niet te vergeten beeldvorming hierover. Uiteindelijk is dit natuurlijk wel degelijk van invloed op de spiraal van neergaande prijzen die betaald worden voor bedrijven in het algemeen. En daar lijden dan ook die transacties onder waar in positieve zin deze column mee begon.

Dat ook de geldverstrekker niet is gebaat bij het simpel afwaarderen van marktwaarden ten opzichte van het verleden blijkt uit onze contacten met Banken. Zij stellen dat het goed onderbouwen van marktomstandigheden en gebruik van goede referenties belangrijker is dan afgaan op het gegeven dat er even geen koper is.

Special Valuations

De Stichting VastgoedCert, dat een aantal vakbekwaamheidsregisters beheert voor gecertificeerde deskundigen in de vastgoedbranche, is mede op verzoek van de zijde van opdrachtgevers waaronder banken, met een aanvullende specialisatie gekomen voor het register Bedrijfmatig Vastgoed.

Professionals die reeds langdurig specialistische werkzaamheden verrichten waarop het nieuwe deelregister zich richt, kunnen zich o.a. vanuit het BV-register kwalificeren.

De hiervoor genoemde specialisatie betreft taxaties op basis van de internationale (taxatie-) standaarden IFRS en IVS. Dit kan het geval zijn voor complexe waardebepalingen t.b.v. jaarrekeningen, prospecti, financieringen, arbitrage, advies.

Vastgoedtaxateurs met een afdoende opleiding die bovendien kunnen aantonen over voldoende ervaring te beschikken met taxaties op basis van de International Valuation Standards (IVS) en/of de International Financial Reporting Standards (IFRS) etc. kunnen bij de stichting een verzoek indienen doen om in het aanvullend register Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) te worden ingeschreven.

Vastgoedtaxateurs worden in toenemende mate wordt gevraagd hun werkzaamheden te verrichten op basis van internationale richtlijnen en standaarden, zoals IVS en IFRS of daarvan afgeleide voorschriften. Dit is onder meer geval bij complexe waardebepalingen ten behoeve van jaarrekeningen, prospectussen, financieringen, arbitrage en advies. Hiermee zijn in de praktijk verschillende vastgoedtypen gemoeid, waaronder met name grootschalig en internationaal corporate vastgoed, institutioneel beleggingsvastgoed, grootschalig ontwikkelingsvastgoed e.d.. Mede op verzoek van opdrachtgevers heeft VastgoedCert in het register Bedrijfsmatig Vastgoed nu ruimte gecreëerd voor de specialisatie in taxaties op basis van de IVS en IFRS.

De aanvragen voor de aanvullende certificering worden door een commissie van deskundigen beoordeeld. Bij een positief resultaat ontvangen de toegelaten deskundigen vervolgens een certificaatnummer waaraan de kwalificatie ‘SV’ (van Special Valuations) is toegevoegd. Het certificaatnummer is zichtbaar op de website van VastgoedCert (www.vastgoedcert.nl).

Naast het genoemde register voor Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) beheert de Stichting VastgoedCert ook de registers voor woningmakelaardij (Wonen/MKB), Landelijk Vastgoed (LV, agrarisch) en WOZ. Bij VastgoedCert zijn ruim 6.200 deskundigen geregistreerd.

Vastgoedcert wordt regelmatig door banken en andere opdrachtgevers geraadpleegd over de inschrijving, vakbekwaamheid en specialisaties van professionele vastgoedtaxateurs.

Sinds medio 2012 zijn de taxateurs van Van de Loosdrecht recreatie bedrijfsmakelaars, A.K. Mijnheer en H.J.W. Kruidenier gecertificeerd in het deelregister Special Valuations van de kamer bedrijfsmatig vastgoed (BV). De commissie van deskundigen van Vastgoedcert heeft de taxateurs beoordeeld op hun deskundigheid en ervaring bij het taxeren van complexe waardebepalingen en gekeken of de taxatierapporten voldoen aan de IVS-teminologie en systematiek.

Gecertificeerde taxateurs en leden van de vakgroep NVM Business moeten in het kader van hun educatieverplichting voldoen aan twee criteria, namelijk de (her)certificeringseisen van VastgoedCert en de permanente educatie van de vakgroep NVM Business welke bestaat uit het behalen van 10 studiepunten.
De educatie die volgt uit de (her)certificeringseisen van de Kamer BV van VastgoedCert is voor de leden van de vakgroep NVM Business verplicht.