Bedrijf uitgelicht

Overstappen niet altijd voordelig

Een  tijd geleden al weer was Staatsbosbeheer veelvuldig in het nieuws in verband met  ‘excessieve’ canon verhogingen van particuliere recreatiekavels op de Waddeneilanden.

Sinds 2011 zijn er, nadat de Commissie De Jong advies uitbracht aan de minister,  nieuwe ‘Algemene voorwaarden Erfpacht en Opstal’ vastgesteld.

 

Op dit moment worden  recreatieondernemers geconfronteerd met de aanpassing van de erfpachtcanon als gevolg van een facultatieve herziening die veelal een datum in het verleden heeft en als gevolg van bovenstaande voorgeschiedenis een lange doorlooptijd kent.

 

Hoewel de discussie op de Waddeneilanden veelal ging om grote stijging als gevolg van verouderde contracten met lage canonverplichtingen,  hoeft dit niet per definitie nadelige gevolgen te hebben voor iedere canonherziening.

 

Over het algemeen krijgt een ondernemer de keuze; voortzetten van het bestaande erfpachtcontract of uitgifte op basis van nieuwe  voorwaarden.

 

Bij voortzetting  wordt op basis van taxatie de grondwaarde vastgesteld maar worden  de looptijd en het canonpercentage  gerespecteerd. Omdat het canonpercentage wordt vastgesteld door de rentevergoeding op 10 jaars staatsleningen met een opslag van 1% kan dat in voorkomende gevallen gunstiger uitvallen.

 

Op basis van nieuwe erfpachtvoorwaarden is er sprake van uitgifte van erfpacht en dus is er overdrachtsbelasting verschuldigd.

 

Daarnaast is er een overgangsregeling  die ‘overstappen’ op verschillende momenten regelt. En er is een ingroeiperiode waarbij 10 jaar een korting op de canonverhoging wordt verleend. Deze geldt voor bestaande als nieuwe erfpachtcontracten.

 

Of het gunstig is om over te stappen hangt af van verschillende factoren. De resterende looptijd kan een belangrijke afweging zijn wanneer het huidige contract een korte looptijd kent of ‘eeuwigdurend’is. Nieuwe contracten worden aangegaan voor een periode van 30 jaar.

 

Voor de vraag of ‘overstappen’  interessant is heeft bij verkoop  nogmaals de mogelijkheid te opteren voor de nieuwe voorwaarden erfpacht. Voortzetting van het bestaande contract kan dan voordeliger zijn, ook al is de canon hoger dan onder de nieuwe voorwaarden. De overdrachtsbelasting kan een belangrijke invloed hebben.

 

Als  taxateurs hebben wij  een goed overzicht van de ontwikkeling van grondprijzen. Zorg dat uw basis gelegd wordt met een reële taxatie van de grondwaarde.

Al bijna 40 jaar uw recreatie specialist in héél Nederland!

Crowdfunding alternatief?

De branche kan terugkijken op een goed seizoen. De recreatie is sterk afhankelijk van weersomstandigheden en deze waren gunstig. Met de last minute boekingen is het weer een belangrijke thermometer niet alleen voor het gedrag van de ad hoc recreant maar ook voor het komende seizoen. 

Of de crisis voorbij is, is te  betwijfelen. Er zijn wel enkele zichtbare verbeteringen in de resultaten na 2012 op te merken. Door veranderd gedrag van de recreant in combinatie met de crisis heeft de branche de laatste jaren last van een verslechterd imago bij financiers. Die juichen alternatieve financieringen toe en crowdfunding werd een gevleugeld woord. Op zich niets nieuws maar met de opkomst van kickstarter.com werd dit een breed gedragen alternatief voor de bankfinanciering. 

De buitengewoon lage rentestand van dit moment is ook nog eens een goed argument voor investeerders om te beleggen in objectief beoordeelbare investeringen. 

Zoals gezegd; niets nieuws. In de golfbranche is het al jaren gebruikelijk dat leden en spelers participeren in de aanleg van een baan. Meer ongebruikelijk, maar kennelijk in opkomst is crowdfunding door campingondernemers. Casus: Ondernemer heeft nieuwbouwplannen. Voor de financiering houdt hij een presentatie voor zijn vaste  gasten en haalt bij 25% van zijn vaste gasten ca. 15% van de financieringsbehoefte op. Er wordt bewust gekozen voor beperkt bedrag en korte looptijd. Een win-win situatie; de ondernemer betaald minder rente dan bij een bankfinanciering en de deelnemers hebben een hoger rendement. 

Zaligmakende oplossing? De risico’s voor de bank blijven met achtergestelde en andere leningen beperkt maar worden wel degelijk meegewogen in het totale financieringsplaatje. Wat de gevolgen zijn voor de ondernemer wanneer de exploitatie onder druk staat? Een bank zal doorgaans eerder druk uitoefenen om haar aflossing en rente terug te krijgen. Los van de middelen die zij daarvoor inzet (renteopslagen, inperken kredietfaciliteit) Hierdoor wordt de tweede rang van andere financiers praktisch onderstreept. 

Ondertussen zoekt de markt naar praktische oplossingen, niet alleen bij (vervangings)investeringen maar ook bij verkoop zien we creatieve alternatieven voor de traditionele financiering. Het biedt kansen om de markt in beweging te krijgen en brengt als gevolg van lage rentestanden nieuwe investeerders aan de oppervlakte.