Dat er op gebied van (bedrijfsmatig)onroerend goed wat aan de hand is mag blijken uit voorgaande columns. Regelmatig transacties bepalen mede hoe nauwkeurig een taxateur kan beoordelen wat de waarde van een recreatiebedrijf is. Dat specialisatie daarbij van belang is voor een goed vergelijk is evident. Hoe meer transacties des te betrouwbaarder het vergelijk en de mogelijkheid rendement te spiegelen aan marktgegevens. Wanneer onvoldoende vergelijk aanwezig is wordt de waardering van individuele bedrijven op andere wijze nauwkeurig moeten worden onderbouwd.
Regelmatig komt het voor dat wij aanvragen krijgen voor taxatie waarbij de opdracht niet op initiatief van de eigenaar voortkomt, of uit een financieringsbehoefte maar het initiatief bij de financier vandaan komt. Daarbij wordt ons niet zelden de vraag gesteld: “een aanvulling in de vorm van een A-viertje is voldoende”.
Kennelijk is een achterliggende gedachte dat de bulk aan tekst in taxatierapporten min of meer ballast is die onnodig veel tijd en dus geld kost en mogelijk in het kader van bovengenoemd initiatief achterwege kan blijven.
Deze gedachte is terug te voeren op de taxatiewaarde. De hypotheekhouder wenst inzicht te hebben in de onderliggende (executie)waarde als zekerheidstelling. De betreffende kredietbeoordelaar of fiatteur is daarbij met name geïnteresseerd naar die ene pagina met getaxeerde waarden.
Het taxatierapport vermeld echter een aantal belangrijke uitgangspunten, bijvoorbeeld ten aanzien van bestemming en vergunning die van invloed zijn geweest op het waardeoordeel. Eigendomsverhoudingen, huur, (erf)pacht, bestemmingsplanregels, vergunningen etc. zijn van invloed en dienen dus ook door de taxateurs te worden nagegaan en gerechercheerd. Ze maken dus wel degelijk onderdeel uit van de totale waardering. Vreemd genoeg beginnen de meeste taxatierapporten al met een samenvatting of weergave van de getaxeerde waarde waardoor de lezer ook niet echt geprikkeld wordt verder te lezen.
De belangrijkste motivatie voor het niet kunnen volstaan met een A-viertje is dan ook de verantwoording en onderbouwing bij de waarde. Alleen wanneer een taxateur voldoende informaties inwint en gemotiveerd kan onderbouwen hoe zijn waardeoordeel tot stand is gekomen kan hij of zij ook verantwoording afleggen hierover.
En dat die verantwoording gevraagd wordt blijkt wel uit de vele telefoontjes en schriftelijke verzoeken die wij achteraf krijgen om te motiveren waarom iets op een bepaalde wijze is gewaardeerd. Ook kunnen er aanvullende vragen zijn op het rapport of ontstaan nieuwe vragen n.a.v. de onderbouwingen en motivaties bij een waarde oordeel. Juist in dat laatste geval blijkt dat er ook wel degelijk serieus en ook kritisch naar onze rapporten wordt gekeken. Waarmee aangetoond dat het A-viertje niet opweegt tegen een zorgvuldig taxatierapport.
De verschillen in taxaties uit het verleden en heden tonen aan dat taxatierapporten een momentopname zijn. Discussie over verschillen in waarde en de relatie tot een goede exploitatie zijn inhoud voor onze volgende column.
dinsdag 17 april 2012
maandag 5 maart 2012
Executie
Geen fraaie titel voor een column. Doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een dergelijk taxatierapport bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc. Daar houdt het voor het taxatierapport dan ook wel zo'n beetje op. 80 tot 85% bij bedrijfsmatig vastgoed en zelfs tot 90% bij woningen.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont. Bij woningen gaat dit misschien nog op. Voor bedrijfsmatig onroerend goed en met name exploitatie gebonden onroerend goed ligt dat anders.
Met name de continuïteit van de exploitatie en geldkasstromen maken dat banken executie uitstellen en zo mogelijk zelfs vermijden door een onderhands of gedwongen traject. Helaas blijkt dan al uit de openbare registers dat als de inschrijving hoger is dan de vraagprijs. En daarmee wordt het object feitelijk geëxecuteerd door de markt. Op een veiling zijn de risico's van een exploitatie gebonden og niet te overzien en de kans dat er niet geboden wordt is latent aanwezig.
Het is praktijk dat de waarde op de veiling ver uitkomt beneden de gerapporteerde waarden. De discussie over de executiewaarde is geboren en sommige banken oordelen inmiddels op basis van een afslag op de marktwaarde:
Executie van de executiewaarde?
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.
Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".
Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.
Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.
Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc. Daar houdt het voor het taxatierapport dan ook wel zo'n beetje op. 80 tot 85% bij bedrijfsmatig vastgoed en zelfs tot 90% bij woningen.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.
Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont. Bij woningen gaat dit misschien nog op. Voor bedrijfsmatig onroerend goed en met name exploitatie gebonden onroerend goed ligt dat anders.
Met name de continuïteit van de exploitatie en geldkasstromen maken dat banken executie uitstellen en zo mogelijk zelfs vermijden door een onderhands of gedwongen traject. Helaas blijkt dan al uit de openbare registers dat als de inschrijving hoger is dan de vraagprijs. En daarmee wordt het object feitelijk geëxecuteerd door de markt. Op een veiling zijn de risico's van een exploitatie gebonden og niet te overzien en de kans dat er niet geboden wordt is latent aanwezig.
Het is praktijk dat de waarde op de veiling ver uitkomt beneden de gerapporteerde waarden. De discussie over de executiewaarde is geboren en sommige banken oordelen inmiddels op basis van een afslag op de marktwaarde:
Executie van de executiewaarde?
donderdag 26 januari 2012
Tegenvallende verkoopopbrengst of meevallend resultaat
Een recente aankoopopdracht leek in beginsel onmogelijk tot een overeenstemming van prijs te kunnen leiden aangezien de verkoper om moverende redenen zijn bedrijf binnen 3 jaar weer te koop aanbood. Om toch de reeds gedane investeringen terug te krijgen moest de koopsom hoger liggen dan men destijds betaalde en bovendien was er naast de aankoop geïnvesteerd in het bedrijf. Dat alles bij een neergaande markt bleek een onmogelijke opgaaf.
Het mag duidelijk zijn dat in bovenstaande casus 3 jaar een te korte terugverdientermijn is. Rendementen in de recreatie moeten op lange termijn worden beschouwd en mede gezien het hoge aandeel onroerend goed moet het totale rendement op geïnvesteerd vermogen blijken uit exploitatie en verkoopresultaat.
Ook bij verkoop van een (familie)bedrijf, waarbij het bedrijf van ‘vader op zoon’ is overgegaan (dit kunnen ook dochters zijn!), kan bij verkoop in de huidige markt en daarbij een tegenvallende opbrengst de veronderstelde opbrengst toch voldoende zijn.
In bovenstaande casus omvat de totale eigendom van het bedrijf zowel zakelijk als privé vermogen. In dit geval is het zaak om samen met uw makelaar en accountant ook te kijken naar de fiscale afwikkeling van de verkoop. Even aangenomen dat de koper het geheel zakelijk koopt en daardoor geen fiscaal tegengestelde belangen ontstaan en los van de vraag of de verkoper staakt of herinvesteert, kan een lage bruto uitkomst de netto uitkomst soms toch acceptabel maken.
Het privévermogen ( bijvoorbeeld het woonhuis) is in beginsel onbelast bij verkoop en kan wanneer een substantieel deel uitmakende van het totale vermogen doorslaggevend zijn in de beslissing om te verkopen tegen een lagere opbrengst. Per saldo kan dit zelfs tot een gelijkwaardig dan wel positief resultaat leiden.
Onderstaand is een voorbeeld uitgewerkt waarbij de verwachte verkoopopbrengst van € 1.750.000,- in een onderhandeling stuit op een niet verder uit te onderhandelen verschil van € 200.000,-. Naar blijkt heeft de verkoper in totaal voor € 600.000,- aan privé eigendommen waaronder een bedrijfswoning en enkele percelen grond. Een vereenvoudigde berekening, waarbij de veronderstelde belastingdruk is gesteld op 25% geeft het volgende overzicht:
Situatie zonder privé bestanddelen:
Koopsom bij volledig zakelijk eigendom: € 1.750.000,-
Belastingdruk 25% € 437.500,-
netto opbrengst € 1.312.500,-
Situatie verdeling met prive vermogen :
Koopsom: € 1.550.000,-
Te verdelen over:
Privévermogen: € 600.000,- belast tegen 0% € -,--
Zakelijk vermogen: € 900.000,- belast tegen 25% € 225.000,-
netto opbrengst: € 1.325.000,-
Positief resultaat a.g.v. de lagere verkoopopbrengst = € 12.500,-
De moraal is dat ondanks een ogenschijnlijk voor verkoper te lage opbrengst op basis van verwachting de uiteindelijke koopsom acceptabel blijkt wegens positief netto resultaat.
Het mag duidelijk zijn dat in bovenstaande casus 3 jaar een te korte terugverdientermijn is. Rendementen in de recreatie moeten op lange termijn worden beschouwd en mede gezien het hoge aandeel onroerend goed moet het totale rendement op geïnvesteerd vermogen blijken uit exploitatie en verkoopresultaat.
Ook bij verkoop van een (familie)bedrijf, waarbij het bedrijf van ‘vader op zoon’ is overgegaan (dit kunnen ook dochters zijn!), kan bij verkoop in de huidige markt en daarbij een tegenvallende opbrengst de veronderstelde opbrengst toch voldoende zijn.
In bovenstaande casus omvat de totale eigendom van het bedrijf zowel zakelijk als privé vermogen. In dit geval is het zaak om samen met uw makelaar en accountant ook te kijken naar de fiscale afwikkeling van de verkoop. Even aangenomen dat de koper het geheel zakelijk koopt en daardoor geen fiscaal tegengestelde belangen ontstaan en los van de vraag of de verkoper staakt of herinvesteert, kan een lage bruto uitkomst de netto uitkomst soms toch acceptabel maken.
Het privévermogen ( bijvoorbeeld het woonhuis) is in beginsel onbelast bij verkoop en kan wanneer een substantieel deel uitmakende van het totale vermogen doorslaggevend zijn in de beslissing om te verkopen tegen een lagere opbrengst. Per saldo kan dit zelfs tot een gelijkwaardig dan wel positief resultaat leiden.
Onderstaand is een voorbeeld uitgewerkt waarbij de verwachte verkoopopbrengst van € 1.750.000,- in een onderhandeling stuit op een niet verder uit te onderhandelen verschil van € 200.000,-. Naar blijkt heeft de verkoper in totaal voor € 600.000,- aan privé eigendommen waaronder een bedrijfswoning en enkele percelen grond. Een vereenvoudigde berekening, waarbij de veronderstelde belastingdruk is gesteld op 25% geeft het volgende overzicht:
Situatie zonder privé bestanddelen:
Koopsom bij volledig zakelijk eigendom: € 1.750.000,-
Belastingdruk 25% € 437.500,-
netto opbrengst € 1.312.500,-
Situatie verdeling met prive vermogen :
Koopsom: € 1.550.000,-
Te verdelen over:
Privévermogen: € 600.000,- belast tegen 0% € -,--
Zakelijk vermogen: € 900.000,- belast tegen 25% € 225.000,-
netto opbrengst: € 1.325.000,-
Positief resultaat a.g.v. de lagere verkoopopbrengst = € 12.500,-
De moraal is dat ondanks een ogenschijnlijk voor verkoper te lage opbrengst op basis van verwachting de uiteindelijke koopsom acceptabel blijkt wegens positief netto resultaat.
maandag 2 januari 2012
Noodzaak tot investeren
De jaarlijkse brancherapportage van één van de grote banken is kritisch over structurele problemen in de recreatiebranche. En dan gaat het niet om een regenseizoen of de effecten hiervan in het volgende jaar. De economische crisis stimuleert immers ook binnenlandse vakanties echter de bestedingen zijn navenant minder.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
dinsdag 6 december 2011
Kerstballen
Dit jaar kiezen we, in plaats van de traditionele kerstkaart, voor een meer marketing gerichte actie via Twitter, Facebook en onze eigen website. Op deze manier willen we op een interactieve manier onze kerst en nieuwjaarswensen aan jullie overbrengen.
Op de www.vandeloosdrecht.nl zijn 10 kerstballen te verzamelen wat, als je ze alle tien gevonden hebt, beloond wordt met een zakje kerstkransjes. Help ons alle 10 kerstballen te vinden, en lukt het even niet, vraag het de @kerstmakelaar. Met een tip helpt hij je op weg en na het vinden van alle tien de kerstballen krijg je de kerstkransjes thuisgestuurd. Laat hiervoor je adresgegevens achter op onze site. Je kunt één keer meedoen en je persoonlijke gegevens worden alleen gebruikt voor het versturen van de kerstkransjes.
Vertel @kerstmakelaar wat je van de actie vindt en RT tweets van de @kerstmakelaar zodat ook anderen kunnen meedoen.
Deze actie loopt tot en met 23 december 2011
maandag 28 november 2011
Noodzaak tot investeren
De jaarlijkse brancherapportage van één van de grote banken is kritisch over structurele problemen in de recreatiebranche. En dan gaat het niet om een regenseizoen of de effecten hiervan in het volgende jaar. De economische crisis stimuleert immers ook binnenlandse vakanties echter de bestedingen zijn navenant minder.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
maandag 31 oktober 2011
Hoe zit dat nu met de overdrachtsbelasting. Moet ik nu 2% of 6% betalen?!?
De ministerraad heeft op vrijdag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen. De overdrachtsbelasting is tijdelijk van zes naar twee procent verlaagd.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar (in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012) omlaag van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht is daarbij bepalend.
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan:
• Het opbouwen van eigen vermogen;
• De zelfredzaamheid van burgers;
• De leefbaarheid van buurten en wijken.
Maar voor welke onroerende zaken geldt dit nu:
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Dus ook voor bedrijfswoningen. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.
De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.
Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende:
Uitgangspunt is dat uitsluitend over de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.
Voorbeelden van onroerende zaken waar de 2% regeling niet voor geldt:
Niet als woning aan te merken gebouwen zijn in ieder geval:
• bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
• afzonderlijke garageboxen;
• hotels/pensions;
• asielzoekerscentra;
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
• internaten;
• grond bestemd voor woningbouw.
Voorbeeld:
U koopt een camping met bedrijfswoning. De bedrijfswoning valt onder de 2% regeling en de camping valt onder de 6% regeling. De koopsom zal in dit geval moeten worden gesplitst in een gedeelte voor het woonhuis en een gedeelte voor de camping.
Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar (in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012) omlaag van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht is daarbij bepalend.
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan:
• Het opbouwen van eigen vermogen;
• De zelfredzaamheid van burgers;
• De leefbaarheid van buurten en wijken.
Maar voor welke onroerende zaken geldt dit nu:
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Dus ook voor bedrijfswoningen. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.
De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.
Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende:
Uitgangspunt is dat uitsluitend over de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.
Voorbeelden van onroerende zaken waar de 2% regeling niet voor geldt:
Niet als woning aan te merken gebouwen zijn in ieder geval:
• bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
• afzonderlijke garageboxen;
• hotels/pensions;
• asielzoekerscentra;
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
• internaten;
• grond bestemd voor woningbouw.
Voorbeeld:
U koopt een camping met bedrijfswoning. De bedrijfswoning valt onder de 2% regeling en de camping valt onder de 6% regeling. De koopsom zal in dit geval moeten worden gesplitst in een gedeelte voor het woonhuis en een gedeelte voor de camping.
Is er nog wel vraag naar mijn bedrijf?
Nu de financiële markten op hun grondvesten schudden leeft deze vraag mogelijk ook bij u.
De vastgoedsector heeft het zwaar en de woningmarkt lijkt met maatregelen als de tijdelijke overdrachtsbelastingmaatregel niet uit het slop te trekken.
Voor bedrijfsmatig vastgoed geldt ook dat leegstand van kantoorruimtes en gebrek aan opname van bedrijfsruimten de financiële malaise nog altijd deze sector in zijn greep houdt.
Exploitatiegebonden onroerend goed is, in tegenstelling tot de woningmarkt waar de waarde vooral op emotionele gronden is gebaseerd en de overig bedrijfsmatig onroerend goed waar het aanbod groot is en de gebruiksmogelijkheden veel ruimer zijn, te boordelen op rendement. Een ratio die inzichtelijk is en ondanks een veranderende sector vanaf 2008 nog steeds consistent is in haar omzet.
De vraag naar bedrijven met een gezonde exploitatie blijft dan ook en wij merkten ook dit jaar dat transacties van dergelijke bedrijven met regelmaat plaatsvinden. Banken zijn bereid, mits zij de goed ondernemer tegenover zich treffen die een goed businessplan en gezonde cijfers van het over te nemen bedrijf presenteren, de financiering te willen doen.
Veel vraag is er ook naar de kleinere recreatiebedrijven waar als gevolg van een beperkte bedrijfsomvang en het woongenot het rendement niet toereikend is en de eigenaar veelal een ander inkomen naast de bedrijfsmatige activiteit heeft. Hier speelt het probleem van de idealist en de ‘ik vertrek types’ die onvoldoende eigen financiële middelen hebben voor de noodzakelijke eigen inbreng. De gedachte dat een bank nog altijd het grootste deel wil financieren maakt dat deze categorie kopers relatief het meeste aandacht vergt. De makelaar is dan de aangewezen partij om dit zoekproces in een beginstadium te staken.
Er is een groeiende groep kandidaat kopers die vanuit een geheel andere branche de recreatiesector als serieuze sector ziet en bereid is hier in te investeren. Een beperktere groep, veelal bestaande uit ondernemers die door de verkoop van hun bedrijf substantieel eigen vermogen hebben dat men bereid is te investeren. Een groep ook die in staat is om een belangrijk deel van het aanbod ‘aan te kunnen’ maar kritisch is ten aanzien van resultaten, uitstraling van het bedrijf, locatie, toekomstperspectief etc.
Tenslotte is er een beperkte groep kopers die in staat is de bedrijven op de beste locaties ongeacht de omvang te verwerven. Deze groep is ook heel divers en varieert van succesvolle recreatieondernemers tot bouw- en ontwikkelingsmaatschappijen. Verkooptrajecten zijn langdurig en afhankelijk van het aangeboden bedrijf zijn de transacties gecompliceerder. Ontwikkelingspotentie en bijbehorende bestemmingsplanproblematiek maken dat gedeeltelijke transacties, samenwerkingsvormen of uitgestelde betalingen leiden tot koopovereenkomsten met die een deskundige begeleiding vergen waarbij de makelaar zijn rol veelzijdig is en vaak in samenspraak met andere adviseurs leidt tot het gewenste resultaat.
De vastgoedsector heeft het zwaar en de woningmarkt lijkt met maatregelen als de tijdelijke overdrachtsbelastingmaatregel niet uit het slop te trekken.
Voor bedrijfsmatig vastgoed geldt ook dat leegstand van kantoorruimtes en gebrek aan opname van bedrijfsruimten de financiële malaise nog altijd deze sector in zijn greep houdt.
Exploitatiegebonden onroerend goed is, in tegenstelling tot de woningmarkt waar de waarde vooral op emotionele gronden is gebaseerd en de overig bedrijfsmatig onroerend goed waar het aanbod groot is en de gebruiksmogelijkheden veel ruimer zijn, te boordelen op rendement. Een ratio die inzichtelijk is en ondanks een veranderende sector vanaf 2008 nog steeds consistent is in haar omzet.
De vraag naar bedrijven met een gezonde exploitatie blijft dan ook en wij merkten ook dit jaar dat transacties van dergelijke bedrijven met regelmaat plaatsvinden. Banken zijn bereid, mits zij de goed ondernemer tegenover zich treffen die een goed businessplan en gezonde cijfers van het over te nemen bedrijf presenteren, de financiering te willen doen.
Veel vraag is er ook naar de kleinere recreatiebedrijven waar als gevolg van een beperkte bedrijfsomvang en het woongenot het rendement niet toereikend is en de eigenaar veelal een ander inkomen naast de bedrijfsmatige activiteit heeft. Hier speelt het probleem van de idealist en de ‘ik vertrek types’ die onvoldoende eigen financiële middelen hebben voor de noodzakelijke eigen inbreng. De gedachte dat een bank nog altijd het grootste deel wil financieren maakt dat deze categorie kopers relatief het meeste aandacht vergt. De makelaar is dan de aangewezen partij om dit zoekproces in een beginstadium te staken.
Er is een groeiende groep kandidaat kopers die vanuit een geheel andere branche de recreatiesector als serieuze sector ziet en bereid is hier in te investeren. Een beperktere groep, veelal bestaande uit ondernemers die door de verkoop van hun bedrijf substantieel eigen vermogen hebben dat men bereid is te investeren. Een groep ook die in staat is om een belangrijk deel van het aanbod ‘aan te kunnen’ maar kritisch is ten aanzien van resultaten, uitstraling van het bedrijf, locatie, toekomstperspectief etc.
Tenslotte is er een beperkte groep kopers die in staat is de bedrijven op de beste locaties ongeacht de omvang te verwerven. Deze groep is ook heel divers en varieert van succesvolle recreatieondernemers tot bouw- en ontwikkelingsmaatschappijen. Verkooptrajecten zijn langdurig en afhankelijk van het aangeboden bedrijf zijn de transacties gecompliceerder. Ontwikkelingspotentie en bijbehorende bestemmingsplanproblematiek maken dat gedeeltelijke transacties, samenwerkingsvormen of uitgestelde betalingen leiden tot koopovereenkomsten met die een deskundige begeleiding vergen waarbij de makelaar zijn rol veelzijdig is en vaak in samenspraak met andere adviseurs leidt tot het gewenste resultaat.
dinsdag 20 september 2011
Aandelen, sparen of onroerend goed?
Op moment van schrijven van deze column komt de AEX al bijna 14 dagen amper van zijn plaats, na weken van dalende koersen en onstabiele financiële markten in de eurozone en wereldwijd. Aandelenkoersen kelderden en de prijs van goud stijgt naar niveaus waarbij we ons eerder afvragen wanneer een magische grens wordt bereikt dan óf deze wordt bereikt.
Als toevlucht gezocht wordt in goud en grondstoffen in plaats van aandelen en banksparen dan volgt de vraag waarom het onroerend goed niet als toevluchtsoort geldt voor te investeren kapitaal. En indien we spreken van exploitatiegebonden onroerend goed en vooral de grondcomponent lijkt dit een investering met een risicomijdend karakter waarbij hogere rendementen dan banksparen in elk geval te verwachten zijn.
De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Toen ik onlangs met een ondernemer sprak over zijn zorgen over uitstaand kapitaal bij banken op het moment dat europa een beslissing moest nemen over financiële steun voor Griekenland en Italië vroeg ik hem waarom hij niet investeerde in onroerend goed. Even daarvoor sprak hij nog over hoe met een juiste financiering toch een goed rendement op het eigen vermogen haalbaar moest kunnen zijn bij de aanschaf van een bepaald bedrijf. Echter op de vraag waarom hij dan zelf niet in onroerend goed zou investeren sprak hij de verwachting uit dat de waarde mogelijk nog zou kunnen halveren. Bezit van onroerend goed met een (potentieel) opbrengend vermogen lijkt me toch altijd minder zorgelijk dan de onzekerheid van financiële instellingen, aandelen of bijvoorbeeld goud, waarbij de prijs toch feitelijk bepaald wordt voor wat de gek er voor geeft.
Al vaker hebben wij in columns vermeld dat de inkomstenstromen bij exploitatiegebonden onroerend goed zoals campings stabiel te noemen zijn. Uit de jaarrekeningen die wij onder ogen krijgen blijkt telkenmale weer dat de geldkasstromen in dergelijke bedrijven (fluctuaties daargelaten) constant zijn. Met name bij campingbedrijven is de intrinsieke waarde de optelsom van grond gebouwen, faciliteiten en infra structuur welke de verkoopwaarde vaak overschrijdt in tegenstelling tot regulier onroerend goed. Bij beleggings o.g. wordt de waarde bepaald door de huurcontracten welke beperkt zijn in aantal met een groot leegstandsrisico dit in tegenstelling tot campingbedrijven met een gespreid debiteurenbestand.
Nu financiering van exploitatieonroerend goed wellicht een nóg moeizamer traject is dan voor de crisis neemt ook de flexibiliteit bij verkopers toe om kopers te stimuleren in hun aankoopbeslissing. Door de eigen inbreng van middelen door koper te beperken (door bijvoorbeeld geld in het bedrijf te laten) neemt het rendement toe.
Aangezien de investering in onroerend goed per definitie voor de lange termijn is waarbij op dit moment geprofiteerd kan worden van de nog altijd lage rente en beperkt overdrachtsbelastingvoordeel op de dienstwoning zijn hiermee de argumenten onderbouwd.
Als toevlucht gezocht wordt in goud en grondstoffen in plaats van aandelen en banksparen dan volgt de vraag waarom het onroerend goed niet als toevluchtsoort geldt voor te investeren kapitaal. En indien we spreken van exploitatiegebonden onroerend goed en vooral de grondcomponent lijkt dit een investering met een risicomijdend karakter waarbij hogere rendementen dan banksparen in elk geval te verwachten zijn.
De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Toen ik onlangs met een ondernemer sprak over zijn zorgen over uitstaand kapitaal bij banken op het moment dat europa een beslissing moest nemen over financiële steun voor Griekenland en Italië vroeg ik hem waarom hij niet investeerde in onroerend goed. Even daarvoor sprak hij nog over hoe met een juiste financiering toch een goed rendement op het eigen vermogen haalbaar moest kunnen zijn bij de aanschaf van een bepaald bedrijf. Echter op de vraag waarom hij dan zelf niet in onroerend goed zou investeren sprak hij de verwachting uit dat de waarde mogelijk nog zou kunnen halveren. Bezit van onroerend goed met een (potentieel) opbrengend vermogen lijkt me toch altijd minder zorgelijk dan de onzekerheid van financiële instellingen, aandelen of bijvoorbeeld goud, waarbij de prijs toch feitelijk bepaald wordt voor wat de gek er voor geeft.
Al vaker hebben wij in columns vermeld dat de inkomstenstromen bij exploitatiegebonden onroerend goed zoals campings stabiel te noemen zijn. Uit de jaarrekeningen die wij onder ogen krijgen blijkt telkenmale weer dat de geldkasstromen in dergelijke bedrijven (fluctuaties daargelaten) constant zijn. Met name bij campingbedrijven is de intrinsieke waarde de optelsom van grond gebouwen, faciliteiten en infra structuur welke de verkoopwaarde vaak overschrijdt in tegenstelling tot regulier onroerend goed. Bij beleggings o.g. wordt de waarde bepaald door de huurcontracten welke beperkt zijn in aantal met een groot leegstandsrisico dit in tegenstelling tot campingbedrijven met een gespreid debiteurenbestand.
Nu financiering van exploitatieonroerend goed wellicht een nóg moeizamer traject is dan voor de crisis neemt ook de flexibiliteit bij verkopers toe om kopers te stimuleren in hun aankoopbeslissing. Door de eigen inbreng van middelen door koper te beperken (door bijvoorbeeld geld in het bedrijf te laten) neemt het rendement toe.
Aangezien de investering in onroerend goed per definitie voor de lange termijn is waarbij op dit moment geprofiteerd kan worden van de nog altijd lage rente en beperkt overdrachtsbelastingvoordeel op de dienstwoning zijn hiermee de argumenten onderbouwd.
vrijdag 6 mei 2011
Erfpacht
De wetteksten BW 5 art. 85 lid 1 en 2 luiden:
1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de actie van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden
opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen
een geldsom – de canon – te betalen.
De discussie die zich afspeelt over de particuliere erfpacht begint door te dringen in alle geledingen van de onroerend goed. Na de particuliere erfpacht werd ook de financiering van gemeentelijke erfpacht bemoeilijkt. Erfpacht lijkt daarmee een beladen woord te worden bij banken en daar branden ze dan maar liever niet hun vingers aan.
Wat is er kort gezegd aan de hand: Sinds 2010 blijken banken, die terecht onder verzwaarde toezicht zijn gesteld, geen particuliere erfpacht te willen financieren. Oorzaak zijn onder andere de manier waarop erfverpachters eenzijdig voorwaarden in contracten kunnen wijzigen, canonherziening einde tijdvak en te oude voorwaarden. Omdat ‘we’ kennelijk alleen nog maar modelmatig kunnen werken en alleen ‘kennis’ van zaken hebben als er één standaard is lijkt het erop dat banken simpelweg geen zin hebben om zich te verdiepen in de individuele contracten en pleiten dan ook voor een onafhankelijk instituut dat de contracten beoordeelt en voorziet van een keurmerk. De kosten kunnen zo afgewenteld worden op de consument en de beoordeling kan geschieden door goedkope arbeidskrachten bij de bank. Mijn conclusie is dat wanneer je dan een protocol voorschrijft om standaard af te wijzen wanneer een verzoek tot financiering van erfpacht wordt gedaan je het probleem keurig op een ander bordje legt.
Vanuit de recreatieondernemer worden ons inmiddels ook vragen gesteld over dit onderwerp.
Voorbeeld: een ondernemer heeft de mogelijkheid om op zijn perceel recreatiebungalows te bouwen. Bij de keuze uit verhuren van de ondergrond, verkoop of erfpacht valt de keuze op de laatste. Hoewel hier wel degelijk ook sprake is van uitponding geeft het de erfverpachter toch zijn gevoel betrokken te blijven bij de exploitatie. Maar hoe nu de bank te overtuigen om de bungalows te kunnen vermarkten en te zorgen dat de eindgebruiker zijn financiering krijgt.
Met de juiste argumenten en kennis van het begrip erfpacht moet een financiering op dit zakelijke recht mogelijk zijn.
Bij de waardering van het erfpachtrecht en de daarop gestichte opstallen, gaan we ervan uit dat de erfpachter op de lange termijn niet meer lasten mag hebben dan de volle eigenaar met hetzelfde gebruiksgenot.
In de casus zoals bovenstaand geschetst waarbij voor meerdere opstallen een kavel grond op erfpacht wordt uitgegeven is vanuit de erfverpachter van belang:
-Dat de canon op basis van de actuele grondwaarde wordt herzien, bijvoorbeeld iedere 10 jaar;
-Dat het rentepercentage (vergoeding over de grondwaarde) is vastgesteld. Hierbij rekening houdende met bovenstaande uitgangspunt, dat de lasten niet onevenredig groter zijn dan de situatie bij volle eigendom. Grond is niet risicodragend en over het algemeen waardevast;
-Dat er een eindvergoedingsregeling is opgenomen;
-Dat er het recht bestaat op verlenging.
Het is evident dat juist dit rentepercentage ter discussie staat en dus beter vast te stellen en alleen de grondprijs ter discussie te stellen, ofwel op basis van taxatie laten vaststellen in dit geval om de tien jaar.
Voor wat betreft deze punten is het raadzaam hierin ook rekening te houden met de hoogte van de servicekosten. Te hoge servicekosten leiden tot discussie waar de erfpachtakte bindend is.
Dezelfde belangen zijn er ook feitelijk voor de erfpachter die:
-Mits de duur lang genoeg is dit (beperkt) zakelijk recht kan financieren;
-Aan het einde van de looptijd een dan geldende marktconforme vergoeding krijgt voor het opstal of de opstallen;
-Naar zijn financier kan aangeven wanneer de grondwaarde opnieuw geijkt wordt;
-En dat wanneer het canonpercentage niet ter discussie staat en de canon op basis van actuele grondwaarde reëel is de risico’s voor de bank beperkt zijn.
Hoewel er dus sprake is van maatwerk is de erfpacht een eeuwenoude en gedegen constructie, overdraagbaar (zakelijk recht), waarmee financierbaar, geeft zekerheid voor zowel erfpachter als erfverpachter (zekerheid debiteuren) en hoeft dus niet ter discussie te staan bij financiering, mits goed voorbereid.
Het voorbeeld uit deze casus betreft natuurlijk een nieuwe erfpachtsituatie. De discussie is ontstaan uit verouderde contracten waarbij lage canons substantieel verhoogt worden bij herziening. Dit mag echter niet een argument zijn om de hele erfpacht als ondeugdelijk instrument te betitelen.
1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de actie van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden
opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen
een geldsom – de canon – te betalen.
De discussie die zich afspeelt over de particuliere erfpacht begint door te dringen in alle geledingen van de onroerend goed. Na de particuliere erfpacht werd ook de financiering van gemeentelijke erfpacht bemoeilijkt. Erfpacht lijkt daarmee een beladen woord te worden bij banken en daar branden ze dan maar liever niet hun vingers aan.
Wat is er kort gezegd aan de hand: Sinds 2010 blijken banken, die terecht onder verzwaarde toezicht zijn gesteld, geen particuliere erfpacht te willen financieren. Oorzaak zijn onder andere de manier waarop erfverpachters eenzijdig voorwaarden in contracten kunnen wijzigen, canonherziening einde tijdvak en te oude voorwaarden. Omdat ‘we’ kennelijk alleen nog maar modelmatig kunnen werken en alleen ‘kennis’ van zaken hebben als er één standaard is lijkt het erop dat banken simpelweg geen zin hebben om zich te verdiepen in de individuele contracten en pleiten dan ook voor een onafhankelijk instituut dat de contracten beoordeelt en voorziet van een keurmerk. De kosten kunnen zo afgewenteld worden op de consument en de beoordeling kan geschieden door goedkope arbeidskrachten bij de bank. Mijn conclusie is dat wanneer je dan een protocol voorschrijft om standaard af te wijzen wanneer een verzoek tot financiering van erfpacht wordt gedaan je het probleem keurig op een ander bordje legt.
Vanuit de recreatieondernemer worden ons inmiddels ook vragen gesteld over dit onderwerp.
Voorbeeld: een ondernemer heeft de mogelijkheid om op zijn perceel recreatiebungalows te bouwen. Bij de keuze uit verhuren van de ondergrond, verkoop of erfpacht valt de keuze op de laatste. Hoewel hier wel degelijk ook sprake is van uitponding geeft het de erfverpachter toch zijn gevoel betrokken te blijven bij de exploitatie. Maar hoe nu de bank te overtuigen om de bungalows te kunnen vermarkten en te zorgen dat de eindgebruiker zijn financiering krijgt.
Met de juiste argumenten en kennis van het begrip erfpacht moet een financiering op dit zakelijke recht mogelijk zijn.
Bij de waardering van het erfpachtrecht en de daarop gestichte opstallen, gaan we ervan uit dat de erfpachter op de lange termijn niet meer lasten mag hebben dan de volle eigenaar met hetzelfde gebruiksgenot.
In de casus zoals bovenstaand geschetst waarbij voor meerdere opstallen een kavel grond op erfpacht wordt uitgegeven is vanuit de erfverpachter van belang:
-Dat de canon op basis van de actuele grondwaarde wordt herzien, bijvoorbeeld iedere 10 jaar;
-Dat het rentepercentage (vergoeding over de grondwaarde) is vastgesteld. Hierbij rekening houdende met bovenstaande uitgangspunt, dat de lasten niet onevenredig groter zijn dan de situatie bij volle eigendom. Grond is niet risicodragend en over het algemeen waardevast;
-Dat er een eindvergoedingsregeling is opgenomen;
-Dat er het recht bestaat op verlenging.
Het is evident dat juist dit rentepercentage ter discussie staat en dus beter vast te stellen en alleen de grondprijs ter discussie te stellen, ofwel op basis van taxatie laten vaststellen in dit geval om de tien jaar.
Voor wat betreft deze punten is het raadzaam hierin ook rekening te houden met de hoogte van de servicekosten. Te hoge servicekosten leiden tot discussie waar de erfpachtakte bindend is.
Dezelfde belangen zijn er ook feitelijk voor de erfpachter die:
-Mits de duur lang genoeg is dit (beperkt) zakelijk recht kan financieren;
-Aan het einde van de looptijd een dan geldende marktconforme vergoeding krijgt voor het opstal of de opstallen;
-Naar zijn financier kan aangeven wanneer de grondwaarde opnieuw geijkt wordt;
-En dat wanneer het canonpercentage niet ter discussie staat en de canon op basis van actuele grondwaarde reëel is de risico’s voor de bank beperkt zijn.
Hoewel er dus sprake is van maatwerk is de erfpacht een eeuwenoude en gedegen constructie, overdraagbaar (zakelijk recht), waarmee financierbaar, geeft zekerheid voor zowel erfpachter als erfverpachter (zekerheid debiteuren) en hoeft dus niet ter discussie te staan bij financiering, mits goed voorbereid.
Het voorbeeld uit deze casus betreft natuurlijk een nieuwe erfpachtsituatie. De discussie is ontstaan uit verouderde contracten waarbij lage canons substantieel verhoogt worden bij herziening. Dit mag echter niet een argument zijn om de hele erfpacht als ondeugdelijk instrument te betitelen.
Abonneren op:
Berichten (Atom)
