Informatie

Bij de verkoop van een recreatiebedrijf komen zaken aan de orde als informatieplicht en onderzoeksplicht. Over de scheidslijn en wie welke plicht dan heeft gaat het in deze column niet. Wel over de informatievoorziening ‘an sich’.

 

Of het gaat om een taxatieopdracht of verkoop, in beide gevallen is een gedegen informatie-uitwisseling tussen opdrachtgever en makelaar/taxateur van wezenlijk belang. In een situatie van verkoop is het daarbij van belang ook minder verkoopstimulerende informatie te verstrekken. Als verkoper is men geneigd zoveel mogelijk positieve dingen te benoemen. Logisch en begrijpelijk maar in overleg met de makelaar zullen ook mindere aspecten van het bedrijf aan het licht moeten komen. Zo kan in elk geval bepaald worden op welke wijze en wanneer een kandidaat koper hiervan op de hoogte gesteld moet worden. Zaken als vervuiling, bouwkundige gebreken, gebreken aan technische installaties, aanschrijvingen van gemeente of brandweer of provincie (Legionella, WHVBZ) zijn zaken die wanneer de makelaar/taxateur ze al niet direct zelf gemeld krijgt in contact met de bevoegde instanties in een later stadium onnodig vertragend kunnen werken in het verkoopproces. Nog los van de situatie waarin deze lijdt tot een heropening van onderhandeling en aanpassing van de koopsom. Dit laatste kan zijn als gevolg van heropening van onderhandeling maar ook als gevolg van voorbehoud van technische keuring of ander onderzoek naar het gekochte. Hierbij kan een depotstelling bij notaris gevolgd door gerechtelijke procedures leiden tot uitstel van uitbetaling van (een gedeelte van) de koopsom tot een hoop negatieve naweeën leiden.

 

In de situatie van een taxatie gaat het, zoals in eerdere columns omschreven, niet alleen om de waarde. De ontvanger van het rapport, veelal de financier, wil een gedegen beeld krijgen van de onderneming. Alle motivaties die geleid hebben tot de uiteindelijke waardevaststelling maar ook interne en externe factoren die van invloed zijn op de waarde zullen voor de lezer van het rapport helder moeten worden.

Meer dan in het verleden willen banken daarbij een uitvoerige inzage in de financiële onderbouwing en een beeld krijgen van de marktomstandigheden en referentieobjecten. Daarnaast is de taxateur meer en meer gebonden aan uniforme verslaglegging in (modelmatige) rapportages volgens (inter)nationale standaarden.

 

Als Makelaars en taxateurs realiseren wij ons terdege dat de uitgebreide informatievoorziening gevoelig kan liggen. Als dagelijkse gewoonte vragen wij om volledige inzage van jaarrekeningen die mogelijk ook nog eens een aantal vragen oproepen aan u of uw accountant over de totstandkoming van posten. Niet voor niets is het tot stand komen van een uitgebreide benchmark voor de recreatiebranche een tot nu toe moeizaam proces.

 

Voor nu en de toekomst zal een uitgebreide informatievoorziening steeds meer van belang zijn voor de onderbouwing van waarderingen en dossiervorming (bidbook) ter voorbereiding op het verkoopproces.

Referenties (2)

In de vorige column schreven wij over bruikbare transacties en de invloeden hierop als gevolg van de ontwikkelingen in het vastgoed in algemene zin en  als gevolg van executieveilingen en gedwongen verkopen. Bij het schrijven van deze column is net bekend dat de SNS bank is genationaliseerd. Zoals Peter Paul  de Vries bij Pauw en Witteman aangaf is de staatssteun aan Banken terugbetaald en dus kan de Staat nu SNS helpen. Daarna zijn er geen banken meer te redden. We wachten af waar het overgewaardeerde en overgefinancierde vastgoed wordt ‘afgeboekt’.

Een dag hiervoor zei de voormalige Amsterdamse corporatiebestuurder Frank Bijdendijk, voorzitter van het Nationaal Renovatie Platform in een interview met Dagblad Cobouw dat het Kabinet het vastgoedprobleem onderschat en stelt dat wanneer de waarde van ons totale nationale vastgoed met 20% daalt je je kunt afvragen of de BV NL dit kan dragen. (een bedrag gelijk aan ons bbp)

Eurostat, het statistisch bureau van de EU, publiceert voor het eerst cijfers van de woningmarkt in heel Europa. Alleen Ierland en Spanje gaan ons voor in dalende woningprijzen. In Europees perspectief is Nederland ook hierin dus bijna koploper.

Terug naar onze eigen branche; naar een niet nader genoemd,  goed bekend staande camping van middelgrootte omvang. Wanneer zo’n  bedrijf in 5 jaar tijd tot twee maal wordt verkocht en in de tussentijd  meer dan de helft  ziet verdampen is er meer aan de hand in Nederland. Oké hier was sprake van een gedwongen verkoop, maar geen sprake van executie.

Zo maar een  voorbeeld waarvan we in de vorige column aangaven dat dit de transacties zijn waar kopers de maat aan gaan nemen maar geen gezonde  maat is. Daar waar financiers en kopers enkel nog oordelen over de waarde vanuit de ongecorrigeerde cijfers waarderen ze enkel de ondernemer en niet het vastgoed.  

De discussie hierover is natuurlijk zo gestart. Wie bepaalde  op de top van de markt voor de crisis de waarde  en in hoeverre slaan we door naar de andere kant. Immers de koper is bereid geweest na gedegen voorbereiding een prijs te betalen, de bank is bereid geweest deze te financieren. Omgekeerd is dezelfde financier nu bereid afscheid te nemen van het vastgoed en moet in kortst mogelijke  termijn een transactie worden geforceerd. Hier speelt natuurlijk mee dat het systeem van veiling in ons land beheerst wordt door negatieve invloeden van afspraken tussen handelaren, manipulatie en zelfs bedreiging. Banken mijden alleen al vanwege dit feit het risico van veilen en de gevolgen van hun eigen reputatie bij executieveiling.  Daarnaast is een recreatiebedrijf met haar exploitatie heel wat anders dan een leegstaand gebouw of braak liggend stuk grond.

Gelukkig was er ook goed nieuws van de ANWB Nederlandse ‘Best Camping’: Gefeliciteerd allemaal!