Kerstballen

Dit jaar kiezen we, in plaats van de traditionele kerstkaart, voor een meer marketing gerichte actie via Twitter, Facebook en onze eigen website. Op deze manier willen we op een interactieve manier onze kerst en nieuwjaarswensen aan jullie overbrengen.

Op de www.vandeloosdrecht.nl zijn 10 kerstballen te verzamelen wat, als je ze alle tien gevonden hebt, beloond wordt met een zakje kerstkransjes. Help ons alle 10 kerstballen te vinden, en lukt het even niet, vraag het de @kerstmakelaar. Met een tip helpt hij je op weg en na het vinden van alle tien de kerstballen krijg je de kerstkransjes thuisgestuurd. Laat hiervoor je adresgegevens achter op onze site. Je kunt één keer meedoen en je persoonlijke gegevens worden alleen gebruikt voor het versturen van de kerstkransjes.

Vertel @kerstmakelaar wat je van de actie vindt en RT tweets van de @kerstmakelaar zodat ook anderen kunnen meedoen.

Deze actie loopt tot en met 23 december 2011

Noodzaak tot investeren

De jaarlijkse brancherapportage van één van de grote banken is kritisch over structurele problemen in de recreatiebranche. En dan gaat het niet om een regenseizoen of de effecten hiervan in het volgende jaar. De economische crisis stimuleert immers ook binnenlandse vakanties echter de bestedingen zijn navenant minder.

Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.

Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.

Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.

Hoe zit dat nu met de overdrachtsbelasting. Moet ik nu 2% of 6% betalen?!?

De ministerraad heeft op vrijdag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen. De overdrachtsbelasting is tijdelijk van zes naar twee procent verlaagd.

Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar (in de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012) omlaag van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht is daarbij bepalend.

Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan:
• Het opbouwen van eigen vermogen;
• De zelfredzaamheid van burgers;
• De leefbaarheid van buurten en wijken.

Maar voor welke onroerende zaken geldt dit nu:
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Dus ook voor bedrijfswoningen. Het maakt geen verschil of de koper de woning zelf gaat bewonen of dat de koper de woning gaat verhuren aan een particulier.

De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Ook als een woning tijdelijk leegstaat en wordt verkocht blijft de maatregel voor 2% van kracht. Tevens is de maatregel van 2% van toepassing op recreatiebungalows.

Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.

Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende:
Uitgangspunt is dat uitsluitend over de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.

Voorbeelden van onroerende zaken waar de 2% regeling niet voor geldt:
Niet als woning aan te merken gebouwen zijn in ieder geval:
• bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
• afzonderlijke garageboxen;
• hotels/pensions;
• asielzoekerscentra;
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
• internaten;
• grond bestemd voor woningbouw.

Voorbeeld:
U koopt een camping met bedrijfswoning. De bedrijfswoning valt onder de 2% regeling en de camping valt onder de 6% regeling. De koopsom zal in dit geval moeten worden gesplitst in een gedeelte voor het woonhuis en een gedeelte voor de camping.

Is er nog wel vraag naar mijn bedrijf?

Nu de financiële markten op hun grondvesten schudden leeft deze vraag mogelijk ook bij u.

De vastgoedsector heeft het zwaar en de woningmarkt lijkt met maatregelen als de tijdelijke overdrachtsbelastingmaatregel niet uit het slop te trekken.
Voor bedrijfsmatig vastgoed geldt ook dat leegstand van kantoorruimtes en gebrek aan opname van bedrijfsruimten de financiële malaise nog altijd deze sector in zijn greep houdt.

Exploitatiegebonden onroerend goed is, in tegenstelling tot de woningmarkt waar de waarde vooral op emotionele gronden is gebaseerd en de overig bedrijfsmatig onroerend goed waar het aanbod groot is en de gebruiksmogelijkheden veel ruimer zijn, te boordelen op rendement. Een ratio die inzichtelijk is en ondanks een veranderende sector vanaf 2008 nog steeds consistent is in haar omzet.
De vraag naar bedrijven met een gezonde exploitatie blijft dan ook en wij merkten ook dit jaar dat transacties van dergelijke bedrijven met regelmaat plaatsvinden. Banken zijn bereid, mits zij de goed ondernemer tegenover zich treffen die een goed businessplan en gezonde cijfers van het over te nemen bedrijf presenteren, de financiering te willen doen.

Veel vraag is er ook naar de kleinere recreatiebedrijven waar als gevolg van een beperkte bedrijfsomvang en het woongenot het rendement niet toereikend is en de eigenaar veelal een ander inkomen naast de bedrijfsmatige activiteit heeft. Hier speelt het probleem van de idealist en de ‘ik vertrek types’ die onvoldoende eigen financiële middelen hebben voor de noodzakelijke eigen inbreng. De gedachte dat een bank nog altijd het grootste deel wil financieren maakt dat deze categorie kopers relatief het meeste aandacht vergt. De makelaar is dan de aangewezen partij om dit zoekproces in een beginstadium te staken.

Er is een groeiende groep kandidaat kopers die vanuit een geheel andere branche de recreatiesector als serieuze sector ziet en bereid is hier in te investeren. Een beperktere groep, veelal bestaande uit ondernemers die door de verkoop van hun bedrijf substantieel eigen vermogen hebben dat men bereid is te investeren. Een groep ook die in staat is om een belangrijk deel van het aanbod ‘aan te kunnen’ maar kritisch is ten aanzien van resultaten, uitstraling van het bedrijf, locatie, toekomstperspectief etc.

Tenslotte is er een beperkte groep kopers die in staat is de bedrijven op de beste locaties ongeacht de omvang te verwerven. Deze groep is ook heel divers en varieert van succesvolle recreatieondernemers tot bouw- en ontwikkelingsmaatschappijen. Verkooptrajecten zijn langdurig en afhankelijk van het aangeboden bedrijf zijn de transacties gecompliceerder. Ontwikkelingspotentie en bijbehorende bestemmingsplanproblematiek maken dat gedeeltelijke transacties, samenwerkingsvormen of uitgestelde betalingen leiden tot koopovereenkomsten met die een deskundige begeleiding vergen waarbij de makelaar zijn rol veelzijdig is en vaak in samenspraak met andere adviseurs leidt tot het gewenste resultaat.

Aandelen, sparen of onroerend goed?

Op moment van schrijven van deze column komt de AEX al bijna 14 dagen amper van zijn plaats, na weken van dalende koersen en onstabiele financiële markten in de eurozone en wereldwijd. Aandelenkoersen kelderden en de prijs van goud stijgt naar niveaus waarbij we ons eerder afvragen wanneer een magische grens wordt bereikt dan óf deze wordt bereikt.

Als toevlucht gezocht wordt in goud en grondstoffen in plaats van aandelen en banksparen dan volgt de vraag waarom het onroerend goed niet als toevluchtsoort geldt voor te investeren kapitaal. En indien we spreken van exploitatiegebonden onroerend goed en vooral de grondcomponent lijkt dit een investering met een risicomijdend karakter waarbij hogere rendementen dan banksparen in elk geval te verwachten zijn.

De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Toen ik onlangs met een ondernemer sprak over zijn zorgen over uitstaand kapitaal bij banken op het moment dat europa een beslissing moest nemen over financiële steun voor Griekenland en Italië vroeg ik hem waarom hij niet investeerde in onroerend goed. Even daarvoor sprak hij nog over hoe met een juiste financiering toch een goed rendement op het eigen vermogen haalbaar moest kunnen zijn bij de aanschaf van een bepaald bedrijf. Echter op de vraag waarom hij dan zelf niet in onroerend goed zou investeren sprak hij de verwachting uit dat de waarde mogelijk nog zou kunnen halveren. Bezit van onroerend goed met een (potentieel) opbrengend vermogen lijkt me toch altijd minder zorgelijk dan de onzekerheid van financiële instellingen, aandelen of bijvoorbeeld goud, waarbij de prijs toch feitelijk bepaald wordt voor wat de gek er voor geeft.
Al vaker hebben wij in columns vermeld dat de inkomstenstromen bij exploitatiegebonden onroerend goed zoals campings stabiel te noemen zijn. Uit de jaarrekeningen die wij onder ogen krijgen blijkt telkenmale weer dat de geldkasstromen in dergelijke bedrijven (fluctuaties daargelaten) constant zijn. Met name bij campingbedrijven is de intrinsieke waarde de optelsom van grond gebouwen, faciliteiten en infra structuur welke de verkoopwaarde vaak overschrijdt in tegenstelling tot regulier onroerend goed. Bij beleggings o.g. wordt de waarde bepaald door de huurcontracten welke beperkt zijn in aantal met een groot leegstandsrisico dit in tegenstelling tot campingbedrijven met een gespreid debiteurenbestand.

Nu financiering van exploitatieonroerend goed wellicht een nóg moeizamer traject is dan voor de crisis neemt ook de flexibiliteit bij verkopers toe om kopers te stimuleren in hun aankoopbeslissing. Door de eigen inbreng van middelen door koper te beperken (door bijvoorbeeld geld in het bedrijf te laten) neemt het rendement toe.
Aangezien de investering in onroerend goed per definitie voor de lange termijn is waarbij op dit moment geprofiteerd kan worden van de nog altijd lage rente en beperkt overdrachtsbelastingvoordeel op de dienstwoning zijn hiermee de argumenten onderbouwd.

Erfpacht

De wetteksten BW 5 art. 85 lid 1 en 2 luiden:
1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.
2. In de actie van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden
opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen
een geldsom – de canon – te betalen.

De discussie die zich afspeelt over de particuliere erfpacht begint door te dringen in alle geledingen van de onroerend goed. Na de particuliere erfpacht werd ook de financiering van gemeentelijke erfpacht bemoeilijkt. Erfpacht lijkt daarmee een beladen woord te worden bij banken en daar branden ze dan maar liever niet hun vingers aan.

Wat is er kort gezegd aan de hand: Sinds 2010 blijken banken, die terecht onder verzwaarde toezicht zijn gesteld, geen particuliere erfpacht te willen financieren. Oorzaak zijn onder andere de manier waarop erfverpachters eenzijdig voorwaarden in contracten kunnen wijzigen, canonherziening einde tijdvak en te oude voorwaarden. Omdat ‘we’ kennelijk alleen nog maar modelmatig kunnen werken en alleen ‘kennis’ van zaken hebben als er één standaard is lijkt het erop dat banken simpelweg geen zin hebben om zich te verdiepen in de individuele contracten en pleiten dan ook voor een onafhankelijk instituut dat de contracten beoordeelt en voorziet van een keurmerk. De kosten kunnen zo afgewenteld worden op de consument en de beoordeling kan geschieden door goedkope arbeidskrachten bij de bank. Mijn conclusie is dat wanneer je dan een protocol voorschrijft om standaard af te wijzen wanneer een verzoek tot financiering van erfpacht wordt gedaan je het probleem keurig op een ander bordje legt.

Vanuit de recreatieondernemer worden ons inmiddels ook vragen gesteld over dit onderwerp.

Voorbeeld: een ondernemer heeft de mogelijkheid om op zijn perceel recreatiebungalows te bouwen. Bij de keuze uit verhuren van de ondergrond, verkoop of erfpacht valt de keuze op de laatste. Hoewel hier wel degelijk ook sprake is van uitponding geeft het de erfverpachter toch zijn gevoel betrokken te blijven bij de exploitatie. Maar hoe nu de bank te overtuigen om de bungalows te kunnen vermarkten en te zorgen dat de eindgebruiker zijn financiering krijgt.
Met de juiste argumenten en kennis van het begrip erfpacht moet een financiering op dit zakelijke recht mogelijk zijn.
Bij de waardering van het erfpachtrecht en de daarop gestichte opstallen, gaan we ervan uit dat de erfpachter op de lange termijn niet meer lasten mag hebben dan de volle eigenaar met hetzelfde gebruiksgenot.

In de casus zoals bovenstaand geschetst waarbij voor meerdere opstallen een kavel grond op erfpacht wordt uitgegeven is vanuit de erfverpachter van belang:

-Dat de canon op basis van de actuele grondwaarde wordt herzien, bijvoorbeeld iedere 10 jaar;

-Dat het rentepercentage (vergoeding over de grondwaarde) is vastgesteld. Hierbij rekening houdende met bovenstaande uitgangspunt, dat de lasten niet onevenredig groter zijn dan de situatie bij volle eigendom. Grond is niet risicodragend en over het algemeen waardevast;

-Dat er een eindvergoedingsregeling is opgenomen;

-Dat er het recht bestaat op verlenging.

Het is evident dat juist dit rentepercentage ter discussie staat en dus beter vast te stellen en alleen de grondprijs ter discussie te stellen, ofwel op basis van taxatie laten vaststellen in dit geval om de tien jaar.
Voor wat betreft deze punten is het raadzaam hierin ook rekening te houden met de hoogte van de servicekosten. Te hoge servicekosten leiden tot discussie waar de erfpachtakte bindend is.

Dezelfde belangen zijn er ook feitelijk voor de erfpachter die:

-Mits de duur lang genoeg is dit (beperkt) zakelijk recht kan financieren;

-Aan het einde van de looptijd een dan geldende marktconforme vergoeding krijgt voor het opstal of de opstallen;

-Naar zijn financier kan aangeven wanneer de grondwaarde opnieuw geijkt wordt;

-En dat wanneer het canonpercentage niet ter discussie staat en de canon op basis van actuele grondwaarde reëel is de risico’s voor de bank beperkt zijn.

Hoewel er dus sprake is van maatwerk is de erfpacht een eeuwenoude en gedegen constructie, overdraagbaar (zakelijk recht), waarmee financierbaar, geeft zekerheid voor zowel erfpachter als erfverpachter (zekerheid debiteuren) en hoeft dus niet ter discussie te staan bij financiering, mits goed voorbereid.

Het voorbeeld uit deze casus betreft natuurlijk een nieuwe erfpachtsituatie. De discussie is ontstaan uit verouderde contracten waarbij lage canons substantieel verhoogt worden bij herziening. Dit mag echter niet een argument zijn om de hele erfpacht als ondeugdelijk instrument te betitelen.

Bestemmingsplannen, wacht niet tot ze klaar zijn

In het verleden werden de nodige transacties gedaan op basis van toekomstverwachtingen. Principebesluiten of positieve grondhoudingen van gemeentes werden ook door banken als overzichtelijk risico meegefinancierd. Vooral voor de projectontwikkeling (lees het uitponden van een recreatieterrein) speelde dit een rol. Dat daarbij kopers achteraf soms duur uit waren als gevolg van renteverlies en ellenlange procedures is evident. De vraag of daar met de recente wetswijziging iets mee is veranderd is de vraag.

De Wabo is ook binnen de overheidsdiensten nog lang niet ‘ingeburgerd’. Met de vaart waarin vervolgens de ontwikkeling en de kosten door gunstige verkoopcijfers nog snel konden worden terugverdiend is dit ook een aanvaardbaar risico geweest voor de ondernemer. Met de bankencrisis en de bijna overspannen terughoudendheid waarmee vervolgens gefinancierd werd en wordt is een volledig andere situatie ontstaan. Lopende (bestemmingsplan)procedures, ontwerpplannen of schriftelijke toezeggingen door gemeentes zijn voor kopers en banken geen aanvaardbaar risico meer.

Veel bestemmingsplannen zijn sterk verouderd. Zoals eerder gesteld is er nog geen sprake van een snellere proceduregang onder de Wabo. Hoewel (beslissings-)termijnen strikt zijn geregeld in de wet blijkt het ambtelijk apparaat creatief genoeg om deze termijnen op te rekken.

Onlangs mocht ik met een aantal collega’s een bijeenkomst bijwonen van Hekkelman Advocaten en Notarissen te Arnhem. In een kleine kring met makelaars, adviseurs en architecten spraken wij over de ‘juridische haken en ogen bij uitponding’. Alleen al de verschillende interpretatie van de term bedrijfsmatige exploitatie (model VNG vs Nota Ruimte) leidde al tot de nodige discussie. En dan heb ik het nog niet over de verschillende andere manieren waarop deze bedrijfsmatige exploitatie wordt omschreven. Ook de verschillende uitwerkingen roepen talloze vragen op over hoe iets gelezen moet worden.

Conclusie, zowel tijdens deze bijeenkomst als ook in uit gesprekken met ondernemers en Recron, is dat het belang van betrokkenheid bij de totstandkoming van bestemmingsplannen van groot belang is. Niet alleen voor de huidige exploitatie maar ook voor de toekomstige waardering en verkoopopbrengst van het bedrijf. Voorbeelden van recreatieterreinen die in het verleden al een gelegenheid hadden tot vergroting van het oppervlak van kampeermiddelen maar bij verzuim van reageren zijn blijven hangen op oude maatvoering zijn hier een voorbeeld van. Dit is maar één aspect natuurlijk. Zorg dat u met de gemeente om tafel zit en de vinger aan de pols houdt bij de totstandkoming van een nieuw bestemmingsplan voor uw terrein.

Grondwaarde voor de uitbreiding van het bedrijf

Steeds vaker komen wij vraagstukken tegen waarbij recreatieondernemers hun bedrijf willen uitbreiden en aan ons vragen wat de grondwaarde hiervoor mag zijn.

De grondwaarde wordt hierbij bepaald naar het begrip “Residuele grondwaarde”. Bij de residuele grondwaarde methode wordt uitgegaan van de meest optimale (toekomstige) invulling van de gronden, daarbij wordt verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de (huurwaarde)kapitalisatiemethode en/of de comparatieve methode wordt de waarde van de grond bepaald, nadat de optimale invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle geschatte kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de invulling te realiseren. Denk hierbij aan de kosten voor aanleg van de infrastructuur, verkoopkosten en beschrijvingskosten zoals notaris en kadaster. Bij deze kosten wordt eveneens rekening gehouden met de afslag voor winst/risico welke op basis van ervaring en marktvergelijk door de taxateur als reëel wordt verondersteld indien het object verkocht zou worden aan een derde. Het resultaat van deze berekening is de marktwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode. De grondwaarde wordt bepaald als residu van alle kosten en opbrengsten.

Tot zover is de zaak wel redelijk duidelijk er wordt dus gekeken naar het opbrengend vermogen van de grond en de kosten welke ervoor gemaakt dienen te worden om deze in te richten worden hiervan afgetrokken.

Bij volledige inrichting van het terrein komt de grondwaarde als vuistregel uit op twee a drie maal de agrarische waarde uitgaande van eigen exploitatie.
De moeilijkheidsgraad komt op het moment dat niet de volledige grond ingericht mag worden, maar zoals wij veelal zien dat door kwaliteitsverbetering elders op het terrein grond gecompenseerd moet worden. Dit betekend dat de bestaande en de toekomstige bedrijfsvoering verwerkt moeten worden in de grondwaardering van de uitbreiding.

Verder dient er rekening gehouden te worden met veelal voorgeschreven natuurcompensatie elders. Dit kan aanleg zijn voor nieuwe natuur of boscompensatie of het bijdragen in fondsen voor bovenwijkse voorzieningen.

Dit leidt vaak tot verrassende uitkomsten waarbij het zal blijken dat er voor de grondwaarde minder overblijft dan u verwacht op basis van bedrijfeconomische redenen.
Dergelijke berekeningen uitgewerkt en toegelicht in een taxatierapport en kunnen u helpen om de buurman welke u de uitbreidingsgrond wil verkopen te overtuigen van een redelijke prijs. Het blijft uiteraard dat buurmans grond maar 1 maal te koop is, en elkaar overtuigen met argumenten kan nooit kwaad.

Ook fiscaal gezien is de bepaling van een juiste grondwaarde van belang mede gelet op de afschrijvingsproblematiek.

Al met al genoeg redenen om zaken als uitbreiding niet alleen op uw onderbuikgevoel te doen maar wel degelijke goed te overwegen.

Wij wensen u een goed en een (re)creatief seizoen

Waardeoordeel

Nu het kampeerseizoen weer nadert heeft u belangrijker zaken aan het hoofd dan na te denken over de verkoop van uw bedrijf. Of toch niet? Voorbereidingen hiervoor vergen een zorgvuldige voorbereiding zo blijkt uit de adviezen van banken, accountants, brancheorganisatie Recron en Topadviseurs aangesloten bij Recron die zich op enigerlei wijze bezig houden met bedrijfsoverdracht.

Ervan uitgaande dat u een belangrijk deel van het voortraject en dus voorbereiding al achter u heeft, is de waardevaststelling een niet onbelangrijk deel van de voorbereiding. U heeft zelf een helder beeld van wat uw bedrijf kan opbrengen, althans…

De meesten van u zullen inderdaad een aardig beeld hebben van wat de waarde van uw bedrijf ongeveer is. Op basis van eerdere taxaties en gesprekken met uw makelaar of bank maar ook door eigen ervaring als koper weet u dat uw bedrijf waard is wat u er kunt verdienen. De nuance ligt hem bij de actuele ontwikkelingen in de markt. Na een periode van onstuimigheid op de financiële markten merken wij dat de belangstelling voor bedrijven met een gezonde exploitatie weer aantrekt. “Recht-toe-rechtaan” kampeerbedrijven met goede voorzieningen en een gezonde exploitatie zijn gewild en gevraagd en hebben ertoe geleid dat wij recentelijk positief zijn over de transacties die weer plaatsvinden in de recreatiebranche.
Hoewel de verkoop van een bedrijf niet meer zo aan periodes is gebonden zijn de zomermaanden bij uitstek de tijd waarin uw bedrijf optimaal representatief is, niet alleen voor uw gast maar ook voor kandidaat kopers. U als ondernemer blijkt over het algemeen prima in staat geweest alle crisisperikelen het hoofd te bieden. Natuurlijk zijn er veel negatieve berichten geweest maar uit de jaarrekeningen die wij veelvuldig mogen inzien blijkt dat de branche voldoende flexibel en creatief is om continuïteit te waarborgen. Dat laatste is belangrijk nu de markt voor projectontwikkeling stil ligt en reserves op verkaveling of waarde op basis van toekomstige bestemming niet mee kunnen wegen. Kopers zijn er en rekening houdende met bovenstaande zijn er ook de financieringsmogelijkheden voor kopers.

Aan de aanbodzijde zijn voldoende ondernemers klaar voor de stap maar wachten wellicht ten onrechte op verbeterde marktomstandigheden. Uitgaande van een redelijke prijsstelling en een gezonde verhouding tussen vraagprijs en marktwaarde is het juiste moment daar. Een reële waardevaststelling is vertrekpunt voor een verkoopvoorbereiding. Met regelmaat zien wij een omgekeerde benadering waarbij ‘bottom up’ vanuit de wens een bepaalde netto opbrengst na belasting te ontvangen, terug wordt gerekend naar wat het bedrijf moet opbrengen. Terugkomend op het principe “het is waard wat ik er kan verdienen”, is het dus beter in het voorbereidende traject scherp toe te zien op de ontwikkeling van uw geldkasstromen binnen het bedrijf en mee te denken in nieuwe of te wijzigen bestemmingsplannen.

Pappen en nathouden

Als makelaar wijzen wij de ondernemer, zoals ook in het vorige artikel vermeld, op het belang van een goede exploitatie en geldkasstroom. Bij verkoop is dit een belangrijke waardebepalende factor.
Regelmatig bereikt ons de vraag over aankoop van een kampeerbedrijf: “kan ik er van leven” of doet de vraag zich voor wanneer een recreatiebedrijf al dan niet rendabel is. Met respect voor de kleinere bedrijven blijkt dan dat beneden de 150 plaatsen hiervan nauwelijks sprake kan zijn, zonder een extra inkomstenbron. En daar zit ‘m nu net de crux van dit onderwerp. Het artikel in de Stentor van 27 jan. jl. is een voorbeeld van een sterk staaltje pappen en nathouden, in dit geval door de gemeente Epe. Deze gemeente staat er om bekend na decennia gedogen van permanente bewoning nu heldhaftig op te treden tegen eenieder die permanent in recreatiewoningen woont.

Zoals ook elders in het land zijn de agrarische bedrijven eerst net zo lang uitgeknepen totdat men nu naar alternatieven zoekt om het hoofd boven water te houden. En zie daar is de helpende hand van het bestuurlijke gezag: toestaan van “kamperen bij de boer”. De grond had de boer toch al en dus is met deze regeling een extra inkomstenbron voor de boer gecreëerd. Probleem opgelost!....

En dan was er nog die reguliere campingeigenaar die landelijk beschouwd soms 10 jaar strijd heeft gevoerd tegen de bureaucratie van bestuurlijke regelgeving en willekeur om zijn uitbreiding vergund te krijgen, bouwvergunning voor (sanitaire)voorzieningen etc. rond te krijgen en als beloning een verhoging van toeristenbelasting krijgt opgelegd om het tekort op de gemeentelijke begroting te dichten. Het toeristisch kamperen staat onder druk blijkt op veel bedrijven waar wij de ondernemer spreken en de jaarrekening van mogen inzien. In deze ‘Struggle to Survive’ moet de campingeigenaar niet alleen knokken voor zijn klant, doelgroep of marktaandeel maar mag hij ook nog eens lijdzaam toezien hoe de (plaatselijke) overheid hem de nek omdraait door het invoeren van kamperen bij de boer. Daar komt bij dat op de Veluwe helemaal geen plaats is voor ongebreidelde toename van kampeerterreinen. Het groei-, en krimpbeleid van de provincie maakt dat een beperkt aantal recreatiebedrijven, onder voorwaarden en tegen extra kosten mogen uitbreiden ten koste van andere bedrijven die weggesaneerd worden. En terwijl deze bedrijven een slag leveren om hun bestaansrecht en dus een gezonde bedrijfsvoering met dito cashflow, help dezelfde overheid verrommeling van het landschap in de hand en toename van té kleinschalige bedrijfsactiviteiten die op zichzelf ook niet rendabel genoeg zijn voor een bestaansrecht. Bovendien geldt dat ook deze bedrijven straks weer voorzieningen nodig hebben. En omdat de alternatieve inkomstenbron uit nood geboren is, is er na het staken van de agrarische activiteiten behoefte aan groei. Misschien kan de campingondernemer tegen die tijd wat agrarische activiteiten ontplooien…

Wat u in elk geval kunt doen is tijdig inspelen op de ontwikkelingen binnen uw eigen gemeente. Door invoering van de omgevingsvergunning (Wabo) is nog veel onduidelijkheid over de koppeling naar bestemmingsplannen, waarmee ik doel op de werking van bepalingen in de Wabo ten opzichte van bestemmingsplanregels. Wanneer u tijdig en betrokken bent bij de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan kunt u sturing geven aan de ‘ruimte’ in regelgeving die uw bedrijfsvoering beïnvloed. Uitermate bepalend en belangrijk voor de volgende tien jaar van uw onderneming en de waarde van uw bedrijf.

marktperikelen

Men vraagt ons regelmatig: “én, hoe gaat het in de recreatie?, wordt er nog wat verkocht?” Het antwoord is eigenlijk steevast dat de ouderwetse projectontwikkeling al een tijd achterblijft t.o.v. exploitatiebedrijven. Waren we eind 2008 zover dat uitponding door recreatieondernemers en Recron geaccepteerd werd als gevolg van marktwerking over de volle breedte, heeft deze markt zich op een eigen wijze ‘ontwikkeld’.

Bij de kleinere verkavelingsobjecten zonder recreatieve visie is dat niet zozeer het gevolg van het ontbreken van de vraag als wel een gevolg van perikelen waar de gehele vastgoedmarkt last van heeft: verscherpte regelgeving bij banken en aangescherpt financieringsbeleid en daardoor verzadiging van de markt.
Bij de grotere projecten, met een recreatieve visie en ontwikkelingsmogelijkheden voor recreatiebungalows op goede locaties, kan de ontwikkelaar/exploitant verkopen in combinatie met de gerenommeerde professionele verhuurorganisaties welke verhuurgaranties afgeven. Zo is men in staat de (particuliere)belegger aan zich te binden en zodoende ook in combinatie met verhuur geldkasstromen te genereren mede op basis van toekomstige ontwikkelingswinsten. En daarmee kunnen ook wij als makelaar- Taxateur terug naar onze basis, het waarderen van recreatiebedrijven op geldkasstromen.

Voor andere bedrijven, waar niet de mogelijkheid is tot aansluiting bij professionele verhuurorganisaties in combinatie met voldoende schaalgrootte in ontwikkelingsmogelijkheden betekend dit dat lopende verkopen in sommige gevallen hun verwachtingen ten aanzien van de opbrengst zullen moeten bijstellen maar ook dat voor de waardering ten behoeve van financieringsaanvraag en verkoop meer en meer alleen naar gerealiseerde geldkasstromen wordt gekeken en geen rekening kan worden gehouden met de stille reserve.

Dit blijkt ook uit de verzoeken voor taxaties die wij krijgen bij voor financiering of herfinanciering. Ondernemers die met hun bank praten worden soms tot verassing geconfronteerd met het verzoek van hun bank om een taxatierapport te laten opstellen. Dit terwijl de ondernemer in voorkomende gevallen niet eens zoveel gefinancierd heeft met vreemd vermogen en zich afvraagt of de “overwaarde” niet voldoende zekerheid geeft voor de bank bij beperkte financieringsbehoefte. De financier is echter meer geïnteresseerd in de geldkasstromen dan in zekerheden als grond en stenen. Een gezonde geldkasstroom in verhouding tot de te dekken kapitaalslasten is dus basis en daarmee is de cirkel rond. Waarderingen vinden dus weer plaats op basis van bestaande geldkasstromen en niet zozeer op toekomstverwachtingen al of niet op basis van (toekomstige) bestemmingsplannen.

Nieuwe Media

Weer een bericht over Social Media. Je kunt er geen (branche)magazine over openslaan of er wordt over geschreven. We kunnen er kennelijk niet omheen, laat staan dat we de ontwikkelingen nog kunnen volgen. Het tempo waarmee dit soort nieuwe media aan terrein winnen en het aantal volgers en leden op facebook, twitter, linkedin, hyves etc. is onbeschrijfelijk en de getallen duizelen je voor de ogen.
De populariteit van deze media is ook de recreatiebranche niet voorbijgegaan. Een twitterlist (@hjkruidenier/recreatie) met ruim 130 recreatiebedrijven in dag- en verblijfsrecreatie en watersport was zo aangelegd en ook de makelaardij volgt met interesse deze nieuwe ontwikkelingen.

Over de ‘voors en tegens’ wordt/is ook genoeg geschreven. Toch zijn de meesten het er over eens dat het op een slimme manier inzetten van Social Media een positieve bijdrage kan leveren. Maar welke bijdrage en hoe is deze meetbaar? Of gaat het juist niet om de meetbaarheid en ‘wat het oplevert’ maar moeten we net als deze column gebruik maken van de vaak gratis mogelijkheid die internet biedt om de ‘content’ te vergroten. Of het antwoord gegeven kan worden is dan ook niet belangrijk.

Met het onbeperkte bereik dat men met deze media heeft is het zowel voor de recreatieondernemer als de makelaar een welkome media om op een zakelijke manier contacten te leggen en de mogelijkheden via het web zijn ongekend, laagdrempelig en veelal gratis.

Het grote bereik en het open karakter heeft ook zijn beperkingen voor de (recreatiebedrijfs)makelaardij. Wij zijn gewend vanuit een enigszins ‘verdekte’ opstelling en discretie om te gaan met informatie over bedrijven die wij aanbieden. Een netwerk daarbij is belangrijk. Linkedin is daarbij een welkome aanvulling op het bestaande netwerk van proffesionals. Twitter daarentegen een netwerk waar we doorgaans niet aankondigen dat een bepaald bedrijf wordt aangeboden omdat dit ten koste gaat van de discretie die we betrachten tegenover opdrachtgever, zijn gasten en personeel. Aan de andere kant kan het een ideaal middel zijn om met branchetechnische informatie naar buiten te treden en tegelijkertijd naamsbekendheid op te doen buiten de bestaande grenzen van brancheorganisaties en branchebladen.
Intussen gaan ook wij verder in de ontwikkeling om verbanden te leggen tussen analoog en digitaal. Door gebruik te maken van de in Nederland nog vrij onbekende QR-code in advertenties kan met behulp van een applicatie op de mobiele telefoon de code worden gescand die vervolgens de betreffende websitepagina in uw (telefoon)browser opent.

Welkom bij Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars

Wij van Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars hebben al meer dan 35 jaar de kennis in huis op het gebied van de recreatie. Wij zijn extern topadviseur van de Recron en supplier van de vereniging Hiswa.

100% van onze tijd zijn wij bezig met de advisering aan de verblijfs- en dagrecreatieve sector, alsmede de watersportgebonden exploitatiebedrijven.

Bij de aankoop, verkoop of taxatie van een recreatiebedrijf wilt u uiteraard niet over één nacht ijs gaan. Logisch dat u een makelaar zoekt die tot in detail gespecialiseerd is in dit specifieke marktgebied. Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars dus. Ons team biedt u de dienstverlening die het gehele proces van het eerste oriënterende gesprek tot en met de afhandeling bij de notaris maximaal begeleidt. We staan immers niet voor niets uitstekend bekend in de wereld van de verblijfs- en dagrecreatieve sector en die van de watersportgebonden exploitatiebedrijven.

We worden daarom ook aanbevolen door de branche organisaties Recron en Hiswa, alsmede door de grote bankinstellingen, gerenommeerde accountantskantoren etc.

Bent u na het lezen van onze site er ook van overtuigd, dat wij voor u het aan- of verkopen van een recreatiebedrijf professioneel kunnen begeleiden, neemt u dan gerust contact op met ons kantoor voor een vrijblijvend gesprek met één van onze beëdigde en gecertificeerde makelaars.