Pappen en nathouden

Als makelaar wijzen wij de ondernemer, zoals ook in het vorige artikel vermeld, op het belang van een goede exploitatie en geldkasstroom. Bij verkoop is dit een belangrijke waardebepalende factor.
Regelmatig bereikt ons de vraag over aankoop van een kampeerbedrijf: “kan ik er van leven” of doet de vraag zich voor wanneer een recreatiebedrijf al dan niet rendabel is. Met respect voor de kleinere bedrijven blijkt dan dat beneden de 150 plaatsen hiervan nauwelijks sprake kan zijn, zonder een extra inkomstenbron. En daar zit ‘m nu net de crux van dit onderwerp. Het artikel in de Stentor van 27 jan. jl. is een voorbeeld van een sterk staaltje pappen en nathouden, in dit geval door de gemeente Epe. Deze gemeente staat er om bekend na decennia gedogen van permanente bewoning nu heldhaftig op te treden tegen eenieder die permanent in recreatiewoningen woont.

Zoals ook elders in het land zijn de agrarische bedrijven eerst net zo lang uitgeknepen totdat men nu naar alternatieven zoekt om het hoofd boven water te houden. En zie daar is de helpende hand van het bestuurlijke gezag: toestaan van “kamperen bij de boer”. De grond had de boer toch al en dus is met deze regeling een extra inkomstenbron voor de boer gecreëerd. Probleem opgelost!....

En dan was er nog die reguliere campingeigenaar die landelijk beschouwd soms 10 jaar strijd heeft gevoerd tegen de bureaucratie van bestuurlijke regelgeving en willekeur om zijn uitbreiding vergund te krijgen, bouwvergunning voor (sanitaire)voorzieningen etc. rond te krijgen en als beloning een verhoging van toeristenbelasting krijgt opgelegd om het tekort op de gemeentelijke begroting te dichten. Het toeristisch kamperen staat onder druk blijkt op veel bedrijven waar wij de ondernemer spreken en de jaarrekening van mogen inzien. In deze ‘Struggle to Survive’ moet de campingeigenaar niet alleen knokken voor zijn klant, doelgroep of marktaandeel maar mag hij ook nog eens lijdzaam toezien hoe de (plaatselijke) overheid hem de nek omdraait door het invoeren van kamperen bij de boer. Daar komt bij dat op de Veluwe helemaal geen plaats is voor ongebreidelde toename van kampeerterreinen. Het groei-, en krimpbeleid van de provincie maakt dat een beperkt aantal recreatiebedrijven, onder voorwaarden en tegen extra kosten mogen uitbreiden ten koste van andere bedrijven die weggesaneerd worden. En terwijl deze bedrijven een slag leveren om hun bestaansrecht en dus een gezonde bedrijfsvoering met dito cashflow, help dezelfde overheid verrommeling van het landschap in de hand en toename van té kleinschalige bedrijfsactiviteiten die op zichzelf ook niet rendabel genoeg zijn voor een bestaansrecht. Bovendien geldt dat ook deze bedrijven straks weer voorzieningen nodig hebben. En omdat de alternatieve inkomstenbron uit nood geboren is, is er na het staken van de agrarische activiteiten behoefte aan groei. Misschien kan de campingondernemer tegen die tijd wat agrarische activiteiten ontplooien…

Wat u in elk geval kunt doen is tijdig inspelen op de ontwikkelingen binnen uw eigen gemeente. Door invoering van de omgevingsvergunning (Wabo) is nog veel onduidelijkheid over de koppeling naar bestemmingsplannen, waarmee ik doel op de werking van bepalingen in de Wabo ten opzichte van bestemmingsplanregels. Wanneer u tijdig en betrokken bent bij de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan kunt u sturing geven aan de ‘ruimte’ in regelgeving die uw bedrijfsvoering beïnvloed. Uitermate bepalend en belangrijk voor de volgende tien jaar van uw onderneming en de waarde van uw bedrijf.

marktperikelen

Men vraagt ons regelmatig: “én, hoe gaat het in de recreatie?, wordt er nog wat verkocht?” Het antwoord is eigenlijk steevast dat de ouderwetse projectontwikkeling al een tijd achterblijft t.o.v. exploitatiebedrijven. Waren we eind 2008 zover dat uitponding door recreatieondernemers en Recron geaccepteerd werd als gevolg van marktwerking over de volle breedte, heeft deze markt zich op een eigen wijze ‘ontwikkeld’.

Bij de kleinere verkavelingsobjecten zonder recreatieve visie is dat niet zozeer het gevolg van het ontbreken van de vraag als wel een gevolg van perikelen waar de gehele vastgoedmarkt last van heeft: verscherpte regelgeving bij banken en aangescherpt financieringsbeleid en daardoor verzadiging van de markt.
Bij de grotere projecten, met een recreatieve visie en ontwikkelingsmogelijkheden voor recreatiebungalows op goede locaties, kan de ontwikkelaar/exploitant verkopen in combinatie met de gerenommeerde professionele verhuurorganisaties welke verhuurgaranties afgeven. Zo is men in staat de (particuliere)belegger aan zich te binden en zodoende ook in combinatie met verhuur geldkasstromen te genereren mede op basis van toekomstige ontwikkelingswinsten. En daarmee kunnen ook wij als makelaar- Taxateur terug naar onze basis, het waarderen van recreatiebedrijven op geldkasstromen.

Voor andere bedrijven, waar niet de mogelijkheid is tot aansluiting bij professionele verhuurorganisaties in combinatie met voldoende schaalgrootte in ontwikkelingsmogelijkheden betekend dit dat lopende verkopen in sommige gevallen hun verwachtingen ten aanzien van de opbrengst zullen moeten bijstellen maar ook dat voor de waardering ten behoeve van financieringsaanvraag en verkoop meer en meer alleen naar gerealiseerde geldkasstromen wordt gekeken en geen rekening kan worden gehouden met de stille reserve.

Dit blijkt ook uit de verzoeken voor taxaties die wij krijgen bij voor financiering of herfinanciering. Ondernemers die met hun bank praten worden soms tot verassing geconfronteerd met het verzoek van hun bank om een taxatierapport te laten opstellen. Dit terwijl de ondernemer in voorkomende gevallen niet eens zoveel gefinancierd heeft met vreemd vermogen en zich afvraagt of de “overwaarde” niet voldoende zekerheid geeft voor de bank bij beperkte financieringsbehoefte. De financier is echter meer geïnteresseerd in de geldkasstromen dan in zekerheden als grond en stenen. Een gezonde geldkasstroom in verhouding tot de te dekken kapitaalslasten is dus basis en daarmee is de cirkel rond. Waarderingen vinden dus weer plaats op basis van bestaande geldkasstromen en niet zozeer op toekomstverwachtingen al of niet op basis van (toekomstige) bestemmingsplannen.

Nieuwe Media

Weer een bericht over Social Media. Je kunt er geen (branche)magazine over openslaan of er wordt over geschreven. We kunnen er kennelijk niet omheen, laat staan dat we de ontwikkelingen nog kunnen volgen. Het tempo waarmee dit soort nieuwe media aan terrein winnen en het aantal volgers en leden op facebook, twitter, linkedin, hyves etc. is onbeschrijfelijk en de getallen duizelen je voor de ogen.
De populariteit van deze media is ook de recreatiebranche niet voorbijgegaan. Een twitterlist (@hjkruidenier/recreatie) met ruim 130 recreatiebedrijven in dag- en verblijfsrecreatie en watersport was zo aangelegd en ook de makelaardij volgt met interesse deze nieuwe ontwikkelingen.

Over de ‘voors en tegens’ wordt/is ook genoeg geschreven. Toch zijn de meesten het er over eens dat het op een slimme manier inzetten van Social Media een positieve bijdrage kan leveren. Maar welke bijdrage en hoe is deze meetbaar? Of gaat het juist niet om de meetbaarheid en ‘wat het oplevert’ maar moeten we net als deze column gebruik maken van de vaak gratis mogelijkheid die internet biedt om de ‘content’ te vergroten. Of het antwoord gegeven kan worden is dan ook niet belangrijk.

Met het onbeperkte bereik dat men met deze media heeft is het zowel voor de recreatieondernemer als de makelaar een welkome media om op een zakelijke manier contacten te leggen en de mogelijkheden via het web zijn ongekend, laagdrempelig en veelal gratis.

Het grote bereik en het open karakter heeft ook zijn beperkingen voor de (recreatiebedrijfs)makelaardij. Wij zijn gewend vanuit een enigszins ‘verdekte’ opstelling en discretie om te gaan met informatie over bedrijven die wij aanbieden. Een netwerk daarbij is belangrijk. Linkedin is daarbij een welkome aanvulling op het bestaande netwerk van proffesionals. Twitter daarentegen een netwerk waar we doorgaans niet aankondigen dat een bepaald bedrijf wordt aangeboden omdat dit ten koste gaat van de discretie die we betrachten tegenover opdrachtgever, zijn gasten en personeel. Aan de andere kant kan het een ideaal middel zijn om met branchetechnische informatie naar buiten te treden en tegelijkertijd naamsbekendheid op te doen buiten de bestaande grenzen van brancheorganisaties en branchebladen.
Intussen gaan ook wij verder in de ontwikkeling om verbanden te leggen tussen analoog en digitaal. Door gebruik te maken van de in Nederland nog vrij onbekende QR-code in advertenties kan met behulp van een applicatie op de mobiele telefoon de code worden gescand die vervolgens de betreffende websitepagina in uw (telefoon)browser opent.

Welkom bij Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars

Wij van Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars hebben al meer dan 35 jaar de kennis in huis op het gebied van de recreatie. Wij zijn extern topadviseur van de Recron en supplier van de vereniging Hiswa.

100% van onze tijd zijn wij bezig met de advisering aan de verblijfs- en dagrecreatieve sector, alsmede de watersportgebonden exploitatiebedrijven.

Bij de aankoop, verkoop of taxatie van een recreatiebedrijf wilt u uiteraard niet over één nacht ijs gaan. Logisch dat u een makelaar zoekt die tot in detail gespecialiseerd is in dit specifieke marktgebied. Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars dus. Ons team biedt u de dienstverlening die het gehele proces van het eerste oriënterende gesprek tot en met de afhandeling bij de notaris maximaal begeleidt. We staan immers niet voor niets uitstekend bekend in de wereld van de verblijfs- en dagrecreatieve sector en die van de watersportgebonden exploitatiebedrijven.

We worden daarom ook aanbevolen door de branche organisaties Recron en Hiswa, alsmede door de grote bankinstellingen, gerenommeerde accountantskantoren etc.

Bent u na het lezen van onze site er ook van overtuigd, dat wij voor u het aan- of verkopen van een recreatiebedrijf professioneel kunnen begeleiden, neemt u dan gerust contact op met ons kantoor voor een vrijblijvend gesprek met één van onze beëdigde en gecertificeerde makelaars.