Of eerst toch iets verder
terug. Sinds ik bij van De Loosdrecht in 2006 ben gestart is niet één jaar
hetzelfde geweest. Wat dat betreft een zeer dynamische baan als Makelaar en
register taxateur. In 7 jaar tijd van climax in de vastgoedwereld naar een
anticlimax in de economie met voor sommige vastgoedtransacties op dit moment bizarre
resultaten. Een leerzame periode waarin de verkoop van Hoogenboom
Vakantieparken door onze bemiddeling een hoogtepunt vormde voor ons kantoor. In 2006 en 2007 vooral veel transacties en de
taxatierapporten vormden het sluitstuk voor een financiering die nauwelijks
onderwerp van discussie vormde.
Dat de financieringen door
banken terugliepen en daarmee ook het aantal transacties en transactieprijzen
is meer dan eens besproken.
Wat betreft taxaties lijken
we een geheel nieuw tijdperk in te gaan. Door nieuwe regelgeving zullen
ondernemers meer dan voorheen geconfronteerd worden met door hun bank vereiste
taxatierapporten. Opgesteld door henzelf geselecteerde taxateurs. De regel is
op dit moment dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan 3 jaar maar in de
praktijk komen kortere perioden voor.
De taxateur de lachende
derde, hoor ik u zeggen. Niets is minder waar. Als ik taxatierapporten van 10
jaar terug uit onze archieven opduik zijn het vaak drie A-viertjes met een
minimale toelichting op de waardering. De huidige rapporten zijn zwaarlijvige
documenten met uitvoerige onderbouwingen, analyses van marktomstandigheden en
referentieobjecten. De executiewaarde staat al geruime tijd ter discussie maar
wordt met veel omhaal als opinie op uitdrukkelijk verzoek van de financier
opgenomen. Intussen wordt de druk om te voldoen aan internationale
taxatierichtlijnen opgevoerd en de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid
van de taxateur verder ingebed.
Om te kunnen voldoen aan de
hoge eisen en positie op de shortlist van de bank te kunnen blijven behouden is
aanvullende kennis en bijscholing noodzakelijk en voldoen wij aan de eisen.
Om het taxatieverzoek bij u
als ondernemer neer te kunnen leggen onderhandeld de bank stevig over het
tarief dat door de jaren is veranderd van een vast promillage naar een
uurtarief. Grotere bedrijven zullen hierdoor veelal goedkoper uit zijn voor een
taxatie dan enkele jaren terug. De kleinere bedrijven echter ondervinden hier
nadeel van. Zij zijn gebonden aan een taxateur maar kunnen doorgaans bij een
minder gekwalificeerde taxateur goedkoper terecht.
Voor u als ondernemer is het
van belang snel mee te kunnen veranderen in de gewijzigde wereld van
financieren. Rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeitsratio’s bepalen bij
exploitatiegebonden onroerend goed de waarde. Zekerheden als onderligger voor
financiering spelen weinig rol van betekenis waarmee potentie in vorm van
exploitatie of ontwikkeling veel mindere rol zijn gaan spelen. Ook de
normalisatie van cijfers is ondergeschikt aan de werkelijke prestaties van het
bedrijf. Ondernemers die in meerdere mate in staat zijn vanuit eigen kasstromen
jaarlijkse investeringen te kunnen doen zonder aanspraak op vreemd kapitaal
zijn daarbij de winnaars van de dag van morgen.
