Dagrecreatie: Kapitaalintensieve bedrijven

In onze dagelijkse praktijk is er een duidelijk onderscheid in dag- en verblijfsrecreatie. Wij richten ons op wat verkoop betreft, dagelijks op gesprekken met kopers van voornamelijk campingbedrijven, bungalowparken, groepsaccommodaties en alles wat daar omheen als verblijfsrecreatie beschouwd wordt. Voor de watersport geld dat ook voor jachthavens, want ook hier is sprake van verblijfsrecreatie.

De taxatiepraktijk daarentegen strekt zich veel verder uit over wat wij exploitatiegebonden onroerend goed noemen. De transacties in dagrecreatieve bedrijven zijn minder talrijk, voor zover je hiervan kunt spreken bij complexe exploitaties, waarbij de overdracht van het onroerend goed met alle  bedrijfsmiddelen, exploitatie, vergunningen etc. veelal een lang traject kennen.

Voorbeelden
Voorbeelden van bedrijven die wij veelvuldig taxeren, maar waarvan de transacties beperkt zijn, zijn sauna en Wellness bedrijven, (gemeentelijke)sportcomplexen, fitnessbedrijven en zwembaden, bowlingcentra,  golfbanen, dierentuinen en andere attractieparken. Dagrecreatieve bedrijven dus, die overigens in beginsel vanuit dezelfde methodiek als verblijfsrecreatie, namelijk de rentabiliteit, worden gewaardeerd. Dat neemt overigens niet weg dat de verscheidenheid vele  malen groter is dan in de verblijfsrecreatie.

Investeringsniveau dagrecreatie ligt hoog
Het exploiteren van een golfbaan is bepaald van andere orde dan een dierentuin. Het grondgebonden karakter en voldoende ruimte, de publieke bestemming waardoor alternatief gebruik niet mogelijk is, zijn hier overeenkomsten. Ook de afhankelijkheid van meteorologische omstandigheden is zo’n overeenkomst. In zekere mate zijn er nog meer overeenkomsten te noemen omdat net als in de verblijfsrecreatie de onderneming voortdurend moet innoveren en anticiperen op de veranderende behoefte van de gasten. Nog meer innoveren en anticiperen als in de verblijfsrecreatieve sector, zo zijn bijvoorbeeld bij de attractieparken de invloeden van investeringen snel meetbaar maar even zo vluchtig. Dat maakt dat vooral bij attractieparken het investeringsniveau hoog ligt, zowel financieel als in tijd. Circa twee jaar lang kan een attractiepark (meetbaar) rekenen op meer bezoekers, daarna zal een vernieuwing in attractie of anderszins het publiek opnieuw moeten trekken. Bij dierentuinen zijn de invloeden weer anders maar ook hier zullen jaarlijks kleine of op regelmatige basis grotere veranderingen van invloed zijn op het bezoekersgedrag. Een dierentuin vervult daarnaast veelal ook een veel grotere rol in de samenleving op gebied van educatie, onderzoek, uitwisseling en fokprogrogramma’s. De geboorte van dieren kan daarbij van geweldige invloed zijn en bijdragen aan de marketing en bezoekersaantallen van het bedrijf. Het mag duidelijk zijn dat als gevolg van de kapitaalsintensiviteit, terugverdientijd en afschrijvingstermijnen, maar ook het management dierentuinen een specifieke bedrijfsgroep vormen die een heel andere doelgroep en benadering vragen.

Taak van de tussenpersoon
Recent is nog weer gebleken dat bij een faillissement van een dierentuin het management snel kan worden vervangen en de exploitatie met oog ook op dierenwelzijn en behoud van personeel en kennis behouden blijft. Bij dit soort bedrijven is de kapitaalsbehoefte zoals gezegd van andere orde dan in veel gevallen bij verblijfsrecreatie. Institutionele beleggers en pensioenfondsen zouden daarin een rol kunnen hebben. Dit geldt ook voor grootschalige bungalowparken of het uitwerken van recreatie visie op gebieds- of regionaal niveau. Om dit soort partijen meer te interesseren voor ontwikkelingen en investering in dag- en verblijfsrecreatie sector ligt er een taak bij de tussenpersonen.  

Meer informatieVan de Loosdrecht RBM
Henk-Jan Kruidenier
Henk-jan@vandeloosdrechtrbm.nl

De maand van ... Kirsten Smidt

Om het prachtige weer van afgelopen weekend kunnen we niet heen. Wat een heerlijk gevoel om de warmte weer te voelen. Op televisie en radio wordt door diverse bedrijven al reclame gemaakt om een (zomer) vakantie te boeken. En met het weer van afgelopen weekend wordt het enthousiasme daarvoor alleen maar meer aangewakkerd. Hopelijk mag dit het begin zijn van een mooie lente en zomer en een recreatief goed jaar!

Alweer bijna een jaar mag ik met veel plezier werkzaam zijn bij Van de Loosdrecht RBM. Daarvoor kende ik de recreatie - branche alleen van eigen vakanties. Ik besefte niet dat er zoveel mooie recreatiegebieden zijn in Nederland. Om meer mensen te leren kennen die in de branche werkzaam zijn ben ik sinds januari van dit jaar lid geworden van de Jong Recron. Jong Recron is een vereniging voor jongeren van 18 tot 35 jaar die werkzaam zijn in de recreatiebranche of dat in de toekomst van plan zijn. Samen met mijn collega Rianne Jansen, ook lid van Jong Recron, hebben we de bijeenkomst in januari bezocht. Het thema was “De gast van de toekomst”. Bij taxaties hebben wij soms ook te maken met  de toekomst. De taxatie is bijvoorbeeld nodig voor het aanvragen van een extra financiering voor het realiseren van een toekomstig centrumgebouw of clubgebouw. Deze ontwikkelingen zijn concreet en je kunt je er een goed beeld van vormen. Bij de gast van de toekomst is het veel moeilijker om een beeld te schetsen. Tijdens de bijeenkomst werden er twee presentaties gegeven. Ter voorbereiding op de eerste presentatie werd aan ons een filmpje over de mobiele telefoon getoond. Vandaag de dag kunnen de meesten niet zonder een mobiele telefoon, terwijl uit het filmpje bleek dat wij 10 jaar geleden daar heel anders over dachten. Tijdens de presentaties werden diverse handreikingen gedaan om eens verder over na te denken, want een pas-klaar antwoord is er niet. Zo werd bijvoorbeeld genoemd dat het vroeger heel bijzonder was als je in Afrika was geweest. Tegenwoordig is niet het “daar zijn geweest”  belangrijk maar de beleving. Niet alleen de accommodatie is belangrijk maar ook wat je hebt ondernomen of kunt ondernemen. Het gaat dus meer over de totaal beleving.

Daarnaast werd er ook gesproken over dat jongere generaties de vakantie zien als zelfontplooiing. Hierin herken ik mijzelf. Als ik op zoek ga naar een vakantiebestemming kijk ik allereerst naar wat er te zien en te ontdekken valt in de omgeving.  Het is dus een aanrader om te inventariseren wat u, uw gast naast een mooie accommodatie nog meer kunt bieden.

Verwacht wordt dat ook de aandacht voor onder andere gezondheid, flexibiliteit en cultuur de komende jaren zal toenemen.

Ik hoop dat ik u heb geprikkeld om ook eens over de “gast van toekomst”  na te denken en dat nog maar lang mooi weer mag blijven zodat er veel boekingen mogen binnenkomen.

Column 2 RekreaVakkrant 2015: Mag het wat minder?

Al eerder schreven wij over de veranderde  omstandigheden bij de taxatie van een recreatiebedrijf.

Meer dan eerder worden banken en taxateurs langs de meetlat gehouden als het gaat om actualiteit en kwaliteit van waarderingen.

Naar aanleiding van aanhoudende negatieve ontwikkelingen op de zakelijke onroerend goed markt houdt DNB sinds 2010 commercieel vastgoed in toenemende mate verscherpt in de gaten.

Onderdeel hiervan is meer aandacht en bewustwording in de sector, beter inzicht in omvang en risico’s van commerciële vastgoedportefeuilles, betere kwaliteit en hogere frequentie  van taxaties en verbetering van risicobeheer.

Daarbij zijn acties ondernomen om de gehele keten van het waarderingsproces  structureel op orde te krijgen. Samen met de AFM heeft DNB nauw overleg gevoerd met het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en geadviseerd bij het opstellen van nieuwe aanbevelingen om de kwaliteit van het taxatieproces en het taxatierapport zelf te verbeteren.

De branche zelf doet er intussen ook het nodige aan zelfregulatie om niet van ‘bovenaf’ alles opgelegd te krijgen. Samenvoeging van registers en eenduidig werken volgens internationale regels moet in 2016 leiden tot één centraal register van taxateurs met 5 deelregisters. Deze richten zich op grootzakelijk vastgoed, midden- en kleinzakelijk vastgoed, landelijk en agrarisch vastgoed, WOZ en woningen. Met de splitsing van het register Wonen-MKB heeft het register Vastgoedcert al een saneringsslag gemaakt onder woningmakelaars die beperkt ook bedrijven taxeren. Daarbij is voor taxateurs de grens om bedrijfsmatig nog te mogen taxeren de afgelopen jaren steeds verder verlaagd. Boven 1 miljoen euro zal een taxateur moeten voldoen aan certificering, accreditatie  RICS of TMI, en aantoonbaar ervaring in taxatie van in ons geval exploitatiegebonden onroerend goed moeten kunnen aantonen.

Wat betekend dat voor u? regelmatig (eens in de drie jaar minimaal) opnieuw een taxatierapport uit laten brengen en rekenschap nemen van het feit dat een rapport niet ouder mag zijn dan een half jaar op het moment dat er sprake is van (her)financiering.

Vooralsnog leiden meer en uitgebreidere taxatierapporten niet tot meer financieringen en of het beoogde doel (bewustwording sector, inzicht risico’s, betere kwaliteit taxaties) hiermee wordt bereikt zal op termijn blijken.

De shortlists van banken die vermelden welke taxateurs gekwalificeerd zijn tot taxatie van specifiek vastgoed worden eerder korter dan langer, zoals een shortlist ook doet vermoeden.  Hoewel dit voor ieder type vastgoed geldt, is uw keuze bij exploitatievastgoed beperkt tot een aantal taxateurs in de branche.

Door de frequentie kan hier voor u een voordeel te behalen zijn. Als taxateurs rekenen wij niet meer dan de uren die wij er op voorhand aan denken te besteden. In een offerte stadium kunt u er dus op rekenen dat onze actuele  kennis van uw bedrijf zich terugverdient. Tarieven gekoppeld aan de hoogte van de taxatie zijn in tegenstelling tot het verleden taboe. Voor reguliere bedrijven een voordeel, voor de belegger met enkele recreatiewoningen (ook commercieel vastgoed) niet altijd voordelig. Voor de calculerende ondernemer die tijdig nadenkt over het moment van taxeren en geïnformeerd het initiatief ter hand neemt zonder  de houding van de bank af te wachten: Ja, het kan wat minder. Wij zijn de laatste jaren in capaciteit voorbereid op frequentere taxatie van uw bedrijf en zullen  waar mogelijk dit tot een voordeel voor u laten uitwerken.