Column 9 RekreaVakkrant 2015: Huisvesting voor vluchtelingen

We krijgen allemaal iets mee van de huidige vluchtelingen problematiek. Duizenden mensen komen, onder andere naar Nederland omdat het in hun thuisland niet veilig (meer) is. Deze mensen worden, in Nederland, door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers  (COA ) opgevangen en begeleid.  Ook regelt het COA de huisvesting voor deze asielzoekers.  Door de grote toestroom  aan mensen is er behoefte aan nieuwe opvanglocaties.  Hier over worden wij met regelmaat benaderd en zetten het graag even op een rijtje voor u.

Voor het realiseren van nieuwe opvanglocaties richt het COA zich in eerste instantie plekken (bestaande gebouwen of kavels) waar huisvesting  gerealiseerd kan worden  voor zo’n 600 – 1500 personen  met een minimale terrein oppervlakte van  4 hectare waar tevens  parkeerplaatsen, kinderspeelplaatsen en fietsenstallingen zijn/gerealiseerd kunnen worden.  Hierbij de voorkeur naar een (te realiseren) opvanglocatie in de nabijheid van reguliere voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, onderwijsmogelijkheden en dorps-/stadskern e.d..  Op het terrein dient ook ruimt te zijn voor circa 2.000 m2 aan ondersteunende diensten. Voor de ondersteuneden diensten zijn o.a. kantoorruimten, recreatieruimten e.d. noodzakelijk.

Ook onderzoekt het COA  de mogelijkheden voor locaties, om kleinschalige opvanglocaties te ‘openen’. Dit betreffen dan voornamelijk tijdelijke locaties die plaats bieden aan minimaal circa 100, maximaal circa 250 asielzoekers en de benodigde ondersteunende diensten (kantoorruimten, recreatieruimten e.d.). Hierbij gaat het COA dan uit van panden van minimaal 1.500m2 of 2hectare in volledige eigendom. Bij kleinschalige opvang wordt ook uitgegaan van ‘kant en klare’ panden (denk aan hotels/pensions etc).  

De afgelopen weken hebben wij met het COA al diverse gesprekken gevoerd over mogelijk geschikte locaties. Beschikt u over een mogelijk geschikte locatie en wilt u hier verder onderzoek naar doen? Wij helpen graag en kijken, samen met u  naar de mogelijkheden.  Wij kunnen  dan voor u een omschrijving maken met o.a. kadastrale gegevens bestaande uit gegevens over oppervlakte perceel en de daarbij behorende eigendom gegevens, ligging locatie / situatietekeningen, plattegronden met oppervlakte (indien beschikbaar) voorzien van aanduiding per ruimte en de actuele informatie over het bestemmingsplan e.d..  om ter beoordeling aan het COA voor te leggen.

 

Heeft u vragen? Schroom niet om contact op te nemen.

Column 8 RekreaVakkrant 2015: Potentie

Bij de verkoop en taxatie van recreatiebedrijven wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de rentabiliteit. Daarbij wordt de waarde van de onderneming ingeschat inclusief bedrijfsmiddelen. De geschatte opbrengst of marktwaarde is dus een afspiegeling van wat de markt bereid is te betalen voor de onderneming als deze wordt voortgezet door een willekeurige andere ondernemer.
Bij de vaststelling van de waarde gaan we uit van de waardering van de onderneming en niet de ondernemer. De bovengemiddeld presterende ondernemer of de minder dan gemiddelde ondernemer is van invloed op de waarde en de verkoopbaarheid. We gaan dus uit  van een redelijk efficiënte  ondernemer en daarbij is normalisatie van kosten een belangrijk aspect in de waardering van recreatiebedrijven. Met name kosten omdat hier veelal makkelijker op is te sturen dan op omzet. Toch is een veel gehoord argument van verkopers cq eigenaren in geval van taxatie dat het bedrijf voldoende potentie en uitbreidingsmogelijkheden heeft. Diverse argumenten kunnen ten grondslag liggen aan het feit dat de omzet valt te verbeteren. In het verleden werd hier op gefinancierd en dus ook verkocht. Bij de waardebepaling werd hier dan ook door middel van correcties op de omzet en prognoses rekening mee gehouden. Dat neemt overigens niet weg dat er nog steeds sprake van meerwaarde kan zijn als gevolg van onbenutte uitbreidingsgronden, onverkochte kavels of bouwpotentie. Deze kunnen als correctie op de waarde worden meegenomen.  De stille reserve in zijn algemeen  zal vandaag de dag eerder tot uitdrukking komen in een lager risico  element en daarmee hogere  kapitalisatiefactor dan dat er sprake is van waardering op een geprognotiseerde omzet. Bij de financiering zal een bank en dus ook een koper meer kijken naar wat er gepresteerd is dan naar wat er gepresteerd kan worden. Kopers zijn dus ook in mindere mate bereid te betalen voor wat ze zelf nog moeten realiseren. Financierbaarheid en koopbereidheid of de totstandkoming van marktprijzen staat dus in verband met elkaar. Wij als makelaars en taxateurs gaan dus ook uit van de laatste drie jaar als referentiekader voor de rentabiliteit. Eventuele trends, excessen en bijzonderheden zijn daarbij te elimineren of in voorkomende gevallen wordt gebruik gemaakt van het laatste boekjaar of twee boekjaren. De taxateur moet dan wel een beeld hebben of kunnen verklaren waarom dat ene of aantal beperkte jaarrekeningen maatgevend is of zijn.  In voorkomende gevallen zal natuurlijk rekening gehouden worden met investeringen die reeds zijn gedaan en waar van de opbrengsten nog niet zichtbaar zijn in de jaarrekening. Een jaarrekening  die veelal al een jaar achter loopt op het seizoen dat nu achter de rug is. Er wordt dus wel een onderscheid gemaakt naar omzet die niet zichtbaar is maar wel gerealiseerd is als gevolg van reeds  gerealiseerde investeringen of uitbreidingen. Deze zullen over de referentiejaren worden meegenomen. Normalisatie is dus essentieel bij de waardering van recreatiebedrijven maar zal zich met name op de kosten richten. Beter is nog om als ondernemer zelf te sturen op de resultaten van uw onderneming. Normalisatie  op een aantal punten goed verdedigbaar maar wanneer het kostenniveau bovenmatig is ten opzichte van vergelijkbare  bedrijven is de motivatie naar het begin van deze column, namelijk het feit dat de onderneming wordt gewaardeerd in plaats van de ondernemer een hekel discussiepunt en zal van doorslaggevend belang zijn in een onderhandelingsproces.

Column 7 RekreaVakkrant 2015: Slagingskansen

Financierbaarheid van een recreatiebedrijf rust op een drietal pijlers

• Bedrijfsmatige analyse (onderneming/ondernemer);
• Financiële analyse (rentabiliteit, vermogen, cashflow, liquiditeit);
• Bancaire positie (zekerheid).

Een combinatie van positieve of negatieve scores bepaald de financierbaarheid. De zekerheid is weliswaar een belangrijke maar bepaald niet de mate waarin uw bank wil financieren. De financier kijkt met name naar de bedrijfseconomische draagkracht of haalbaarheid waarin u aan uw verplichtingen kan voldoen. Doorgaans betekend dit dat zij gemiddeld vijf keer de Ebitda wil financieren. Omdat kopers bereid zijn tot 10 keer de Ebitda te betalen zit hier hiaat dat de koper zelf dient in te vullen met eigen vermogen.
Wanneer hier ook een externe financier of bijvoorbeeld de oud eigenaar gevraagd wordt achtergesteld een lening in het bedrijf te laten, zal een financier dit meewegen. Hier zit ook een belangrijk deel toegevoegde waarde aan het werk van de makelaar. Het maken van een eerste schifting van klanten die niet aan deze eis kunnen voldoen. Voor ‘nieuwkomers’ in de branche veelal een verrassend wanneer wij vragen om opgave van eigen vermogen.
Het is voor ons van belang om de juiste koper aan te brengen en voor zover deze onbekend is, is het van belang om hier een stuk helderheid over te krijgen. Daarmee is nog niet gezegd dat wij een kandidaat sturen die dusdanig financiële gegoedheid heeft dat we kunnen spreken van een koper. Afgezien van het feit dat een eerste indruk van het bedrijf nog moet plaatsvinden en doorslaggevend is voor een vervolgtraject. Afgaande op deze beperkte informatie ontvangt de geïnteresseerde van ons beperkte informatie van het te koop aangeboden bedrijf. Hiervoor is altijd een zogenaamde geheimhouding door ons te ontvangen en eventueel persoonlijk contact met een van ons om nadere informatie over de aanvrager te krijgen.
De financiering is een sluitstuk maar bij exploitatie gebonden onroerend goed zijn de cijfers van wezenlijk belang voor een koper om zijn beslissing op te baseren. In beginsel kan dit beperkt zijn tot een winst en verliesrekening maar op enig moment zal een volledige jaarrekening door een financier worden opgevraagd. Op dat moment moet zowel bij verkoper en zijn makelaar duidelijk zijn wat voor type ondernemer de koper is, hoe zijn eigen vermogenspositie eruit ziet en wat de inschatting is dat deze ondernemer met een gedegen ondernemersplan de toets bij de bank kan doorstaan. Helemaal aan het eind van dit traject zal de bank ter meerdere onderbouwing een taxatie willen zien. Dit betekent dat de koper met zijn ondernemerskwaliteiten en bedrijfsplan op minstens twee van hiervoor genoemde pijlers positief moet kunnen scoren.
De cijfers van het aangeboden bedrijf en de taxatie dienen ter nadere bevestiging. Het is dus een proces waarbij kandidaten dusdanig gedoseerd worden geïnformeerd dat voldoende informatie aanwezig is om een gedegen onderbouwing van bedrijfsplan en koopsom te maken. Prijsovereenstemming moet gebaseerd zijn op een gedegen informatievoorziening, aansluiten bij de financieringsmogelijkheid, inbreng eigen vermogen en evt ander vreemd vermogen (denk ook aan staatsgarantie). Klopt deze mix dan is een optimale prijs te behalen voor de verkoper en wanneer deze is overeengekomen leidt dit ook tot succes, zonder dat een kandidaat afhaakt als gevolg van beperkte informatievoorziening en voorbereiding. Dit proces vergt voorbereiding in samenspraak met accountant en uw makelaar. Houdt u rekening met dit voorbereidingstraject en bespreek tijdig uw gedachten over verkoop met ons en uw accountant.

Column 6 RekreaVakkrant 2015: Bedrijfsovername! Maar hoe?

Met deze vraag worstelen veel van onze klanten. Op enig moment komt er een fase in het leven, waarbij u  gaat denken aan bedrijfsoverdracht.  Voor de een gebeurt dit op een vrij natuurlijke manier met  bijvoorbeeld een overdracht binnen de familie. Veel vaker komt het voor dat deze mogelijkheid er om wat voor reden dan ook niet is. Dan moet er gezocht worden naar externe/andere oplossingen.

Wanneer  bij uw eigen, arbeidzame leven, een bepaalde leeftijdsgrens in zicht komt of er eens meer tijd voor andere dingen moet komen, gaan bovenstaande zaken spelen. Verkopen is dan de meest radicale vorm waarbij geen enkele ruimte  is voor emotie. U laat uw bedrijf los, u geeft het stuur in handen van een ander en er is geen enkele zeggenschap meer. Na de verrekening van schulden blijft er een saldo over waarbij ook een fors deel met de fiscus moet worden afgerekend. Hierbij hopend dat er dan voldoende saldo overblijft om uw langgekoesterde wensen te verwezenlijken.

Verhuren, geeft het gevoel zeggenschap te houden over iets wat opgebouwd is er is ruimte voor emotie maar tegelijkertijd ergernis. Fiscaal zijn er mogelijkheden rendement te maken op uw vermogen. U blijft verantwoordelijk voor het onroerend goed terwijl de huurder zich moet gedragen als een goed huisvader.

Meer personeel is ook een optie waarbij de dagelijkse leiding bij de ondernemer zelf blijft en deze in staat moet zijn te delegeren wil deze optie werken. Dat wil zeggen vertrouwen geven aan uw personeel en ze ook de fouten kunnen laten maken, ook al kost dit geld of zelfs een klant.

Vergelijk het eens met een ruiter en paard. Voor degene die hier ervaring mee hebben is het snel duidelijk. Als u de teugels te strak opneemt maakt dit een paard stuurloos en deze neemt zelf het initiatief over totdat deze niet meer te houden is, laat je de teugels tot een acceptabel niveau vieren waarbij het contact niet verloren raakt is ieder paard perfect te sturen en heeft de ruiter de zeggenschap.

Als een onderneming goed loopt is dit een prima optie. Zeker met de gedachte dat de waarde van uw bedrijf bepaald wordt door het economisch resultaat wat er behaald wordt. Hierin schuilt dan ook een groot gevaar bij de opties verpachten of meer personeel. Dit beïnvloed uw jaarrekening op een negatieve manier of kan zelfs desastreuze  gevolgen hebben als uw huurder er niets van maakt. Verloren omzet betekend een forse waardedaling van uw bedrijf. Gaat uw behoefte zover dat u zoveel tijd aan andere zaken wilt besteden dat de dagelijkse leiding ter discussie staat, neem dan op gepaste wijze uw maatregelen. Op tijd hierover gaan filosoferen is op zijn plaats. Doe dit met mensen om u heen en met mensen die met een ‘helikopterview’ naar uw bedrijf kijken.

Column 5 RekreaVakkrant 2015: De zwakste schakel

Wanneer wij een bedrijf analyseren om zo tot een waarde oordeel te komen is een belangrijk onderdeel het analyseren van de cijfers. Wij hebben het dan over de winst en verliesrekening. Om een getrouw beeld te krijgen leggen wij daarbij drie jaren op een rij, om hieruit een gemiddelde te kunnen bepalen. Wij spiegelen die cijfers vervolgens ook aan collega bedrijven die wij kennen, waardoor wij inzicht in een marktgemiddelde krijgen. Zoals wij dat dan noemen normaliseren wij de cijfers naar een gewogen gemiddelde in de branche door de kosten en baten kritisch te bekijken.

Wat kan beter is dan vaak de vraag. Wij zijn hierbij dus op zoek naar de ‘zwakste schakels’ in het bedrijf. Wat levert geld op, wat kost geld en waar wordt teveel geld aan uitgegeven. Op zich een helder verhaal en niets nieuws zou je zeggen. Maar eigenlijk zou u dat als ondernemer al lang gedaan moeten hebben en daar sturend op bezig zijn. Hierbij  willen wij zeker niet iedereen over 1 kam scheren, maar onze ervaring is dat hierover veel te weinig wordt nagedacht. Weet u waar u geld naar toegaat als het gaat om personeelskosten, huisvestingskosten of marketing? En staat dit in verhouding met de omzet in uw bedrijf of is het een kind met een waterhoofd? Om maar een paar voorbeelden te noemen.
Zijn uw werknemers productief genoeg en multi inzetbaar?  Dat wil zeggen: zijn ze bereid ook andere dingen te doen dan die bij hun taakomschrijving hoort, zodat u rustige momenten ook in kunt vullen.
Staat loon en prestatie met elkaar in verhouding of loopt er een dissonant tussen die wellicht de rest meezuigt? Dat is dan een ‘zwakke schakel’ waarop u moet schakelen.

Hoe zit het met uw huisvestingskosten? Koopt u scherp genoeg in? Blijft u vergelijken in de markt ook al bent u trouw aan uw leverancier? Investeert u in gebouwen die rendement opleveren? Als uw horeca een metamorfose ondergaat  brengt u dat dan extra omzet en is de routing goed of is de huurder waarvoor u investeert het wel waard ? Investeer planmatig en gedoceerd! Dit geeft rust in uw bedrijf en in uw jaarrekening.

Achterstallig onderhoud is het gevolg van zaagtand investeren, jaren niets en dan in 1 keer een heleboel. Als u het gevoel heeft dat een investering niet loont dan is dit een zwakke schakel, dus niet doen. Dit zelfde geldt voor marketing. Degene die een product wil verkopen zal zeggen dat uw imago stoffig is en nodig herzien moet worden. Dit zou best het geval kunnen zijn maar investeer dan bijvoorbeeld niet in de huisstijl maar denk aan zaken wat ook werkelijk rendement opleveren. Om maar een voorbeeld te noemen een mobile website. Zo kunnen wij, maar nog veel beter u tal van voorbeelden noemen. Ga daar mee aan het werk en denk er niet alleen over na. U weet als geen ander dat als je  gras maait (van het oude afstand doet) dat het weer gaat groeien. Het lijken moeilijke opgaven maar u zult zien dat u van het resultaat energie krijgt. Ondernemen is anticiperen en niet alleen op de winkel passen. Misschien was het voor u niet nodig u wakker te schudden echter branche breed kan het geen kwaad.  Tot slot wensen wij u vooral een heel goed seizoen!

Column 4 RekreaVakkrant 2015:Onstuimig voorseizoen

Bij het schrijven van de column is de laatste week voor Pasen aangebroken. De straten liggen vol plassen en afgewaaide takken. Is het herfst of lente? De zomertijd is met het verzetten van de klok ingegaan maar de zomer laat nog wel even op zich wachten. Als u dit leest zijn we dit al weer vergeten. Hopelijk niet in de laatste plaats omdat het misschien toch nog droog is geweest met de Pasen. Maart 2014 was overwegend droog maar ook vooral koud. Het voorseizoen is voor veel recreatie bedrijven een belangrijke opmaat naar het seizoen. Of liever een belangrijk onderdeel voor de toeristische omzet in enig jaar. Veelal geeft het ook een beeld voor wat er in de zomer nog moet gebeuren of welke buffer reeds is opgebouwd. Het weer is en blijft in Nederland doorslaggevend voor de bezettingsgraden.

Intussen blijft ook het financieringsklimaat onstuimig. Banken zijn nog altijd druk met het verkorten van hun balans als uitwerking van Basel III  en daar passen elementen als financieren en sparen niet in, deze  verlengen juist de balans van de bank. Transacties van recreatiebedrijven vinden dus vooral plaats daar waar kopers zonder voorbehoud kopen of een financiering op basis van goede exploitatie mogelijk is. Afvallers blijken de té kleinschalige bedrijven die zonder of ontoereikende exploitatie niet als woonhuis te financieren zijn en bedrijfsmatig niet financierbaar blijken. Op basis van hun bestemming worden ze als bedrijf beoordeeld en met het ontbreken van een exploitatie die aflossing, rentevergoeding en herinvestering onmogelijk maken is het antwoord snel: “Nee”. Dat laatste is op zich logisch, een lening moet immers terugbetaald en zonder toekomstperspectief is dit niet mogelijk.

Op de Veluwe is men intussen met een aantal ondernemers, overheden en branchevereniging een onderzoek gestart naar het aanbod van recreatiebedrijven met als doel de vitale vakantieparken krachten te laten bundelen om de concurrentie aan te gaan en een recreatief product op niveau te leveren. Hieruit komt andermaal naar voren dat juist kleinschaligheid de overhand heeft; van de 280 geïnventariseerde bedrijven hebben er maar liefst 120 een kleinschalig aanbod op minder van 5 hectare, minder dan 50 eenheden, laag investeringsniveau, weinig tot geen toeristische verhuur etc. Andermaal, omdat de verblijfsrecreatieparadox in 2012 al constateerde dat potentie loze verblijfsrecreatie te lang kan blijven doormodderen. En dat terwijl de minicampings, zo blijkt uit hetzelfde onderzoek, het hoogste scoren op het binnenhalen van de toeristische gast. Gestimuleerd door overheden krijgt de kleinschaligheid zo in plaats van minder, meer impuls.

Nu de agrarische  grondprijs de waarde van campinggrond bij juist dit soort bedrijvigheid door prijsstijging de waarde  hier en daar overstijgt, ligt een weg van sanering op meerdere fronten open. Door ontbreken  van financieringsmogelijkheid, de bereidheid van overheden om marktwerking te stimuleren door snellere planologische procedures en herbestemming, worden de kansen voor levensvatbare bedrijven vergroot. Dit komt ten goede aan de bestedingen in de recreatieve sector, werkgelegenheid. Met een meewerkende houding van gemeenten, stimulanas van herbestemmen en banken die rendabele bedrijven serieus gaan beoordelen gaan we als sector mooie zomers tegemoet.

Column 3 RekreaVakkrant 2015: Huurprijs recreatiebedrijf

Met regelmaat worden wij met de vraag geconfronteerd wat een reële  huurprijs is om toe te kennen  aan een recreatiebedrijf. Dit kan zijn om een interne huur te bepalen wanneer de onderneming is opgesplitst in een onroerend goed B.V. en een exploitatie  B.V. Echter in de huidige markt, waar het moeilijk is kopers te vinden die de overname in één keer gefinancierd krijgen,  is een huur of tijdelijke huur met een koopoptie ook iets wat voorkomt.

De gedacht leeft vaak dat de huur een direct afgeleide  is van de vastgoedwaarde. Voor interne huren nemen de accountants nog wel eens 10% van de WOZ waarde. Ten eerste moeten wij ons bij deze methodiek afvragen of de WOZ waarde de juiste afspiegeling geeft van de waarde van de onderneming in het economisch verkeer. Bedenk daarbij dat de WOZ van ficties uitgaat zoals bij erfpacht dat de grond vol eigendom is en de verhuuraccommodaties van derden tot het bedrijf toebehoren.

De juiste huurprijs voor  een recreatiebedrijf wordt  bepaald door EBITDA van de onderneming,  het bedrag dat in de onderneming overblijft voor rente aflossing en afschrijvingen rekening houdend met een ondernemersbeloning. Deze vrije kasstroom wordt aangewend voor onder andere de betaling van rente en aflossing en of huur waarbij voor een gezonde onderneming er een winstpotentieel in moet blijven. De crux voor de bepaling van de huur zit hem in het feit dat ook alle vervangingszaken,  denk aan verhuuraccommodaties  gereedschap etc. mee verhuurd worden.

Basis voor de bepaling van de huurprijs is welke afspraken gemaakt worden over deze vervangingszaken en het onderhoud, alsmede de vaste lasten van het onroerend goed. Er zit een groot verschil in het feit of men een zogenaamd standaard ‘huurovereenkomst  winkelruimte’  en ‘huurovereenkomst andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ toepast,  (met hierbij van toepassing  de algemene bepalingen waarin onder andere standaard is geregeld dat het groot onderhoud is toebedeeld aan de verhuurder en het dagelijks onderhoud aan de huurder). Of dat gekozen wordt voor een op maat gemaakt huurcontract waarbij alle kosten bij  de exploitant blijven (een zogenaamd triple net huurovereenkomst en de vastgoedeigenaar kan beschikken over een netto huurprijs).

Uiteraard moeten er ook afspraken gemaakt worden over wie nu eigenaar wordt van de investeringen en eventuele vergoedingsafspraken hierover bij einde looptijd van de huurperiode.  Het is dus zaak eerst over die uitgangspunten duidelijkheid te krijgen alvorens een huurprijs te kunnen vaststellen die zowel voor de huurder als verhuurder acceptabel is. Dat wil zeggen de verhuurder moet zijn gewenste rendement kunnen halen en de exploitant moet een gezonde winstgevende onderneming kunnen runnen pas dan kan er een duurzame relatie  ontstaan.  In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat 60% van de gecorrigeerde  EBITDA , waarbij rekening wordt gehouden met de toedeling van kosten aangewend mag worden voor de huurprijs. Maar zoals u uit bovenstaande begrijpt is dit niet met een standaard af te doen.  

Mocht deze kwestie bij u in de onderneming  spelen en wilt u hierover een goed gefundeerd advies, schroom dan niet ons hierover de bellen.

Dagrecreatie: Kapitaalintensieve bedrijven

In onze dagelijkse praktijk is er een duidelijk onderscheid in dag- en verblijfsrecreatie. Wij richten ons op wat verkoop betreft, dagelijks op gesprekken met kopers van voornamelijk campingbedrijven, bungalowparken, groepsaccommodaties en alles wat daar omheen als verblijfsrecreatie beschouwd wordt. Voor de watersport geld dat ook voor jachthavens, want ook hier is sprake van verblijfsrecreatie.

De taxatiepraktijk daarentegen strekt zich veel verder uit over wat wij exploitatiegebonden onroerend goed noemen. De transacties in dagrecreatieve bedrijven zijn minder talrijk, voor zover je hiervan kunt spreken bij complexe exploitaties, waarbij de overdracht van het onroerend goed met alle  bedrijfsmiddelen, exploitatie, vergunningen etc. veelal een lang traject kennen.

Voorbeelden
Voorbeelden van bedrijven die wij veelvuldig taxeren, maar waarvan de transacties beperkt zijn, zijn sauna en Wellness bedrijven, (gemeentelijke)sportcomplexen, fitnessbedrijven en zwembaden, bowlingcentra,  golfbanen, dierentuinen en andere attractieparken. Dagrecreatieve bedrijven dus, die overigens in beginsel vanuit dezelfde methodiek als verblijfsrecreatie, namelijk de rentabiliteit, worden gewaardeerd. Dat neemt overigens niet weg dat de verscheidenheid vele  malen groter is dan in de verblijfsrecreatie.

Investeringsniveau dagrecreatie ligt hoog
Het exploiteren van een golfbaan is bepaald van andere orde dan een dierentuin. Het grondgebonden karakter en voldoende ruimte, de publieke bestemming waardoor alternatief gebruik niet mogelijk is, zijn hier overeenkomsten. Ook de afhankelijkheid van meteorologische omstandigheden is zo’n overeenkomst. In zekere mate zijn er nog meer overeenkomsten te noemen omdat net als in de verblijfsrecreatie de onderneming voortdurend moet innoveren en anticiperen op de veranderende behoefte van de gasten. Nog meer innoveren en anticiperen als in de verblijfsrecreatieve sector, zo zijn bijvoorbeeld bij de attractieparken de invloeden van investeringen snel meetbaar maar even zo vluchtig. Dat maakt dat vooral bij attractieparken het investeringsniveau hoog ligt, zowel financieel als in tijd. Circa twee jaar lang kan een attractiepark (meetbaar) rekenen op meer bezoekers, daarna zal een vernieuwing in attractie of anderszins het publiek opnieuw moeten trekken. Bij dierentuinen zijn de invloeden weer anders maar ook hier zullen jaarlijks kleine of op regelmatige basis grotere veranderingen van invloed zijn op het bezoekersgedrag. Een dierentuin vervult daarnaast veelal ook een veel grotere rol in de samenleving op gebied van educatie, onderzoek, uitwisseling en fokprogrogramma’s. De geboorte van dieren kan daarbij van geweldige invloed zijn en bijdragen aan de marketing en bezoekersaantallen van het bedrijf. Het mag duidelijk zijn dat als gevolg van de kapitaalsintensiviteit, terugverdientijd en afschrijvingstermijnen, maar ook het management dierentuinen een specifieke bedrijfsgroep vormen die een heel andere doelgroep en benadering vragen.

Taak van de tussenpersoon
Recent is nog weer gebleken dat bij een faillissement van een dierentuin het management snel kan worden vervangen en de exploitatie met oog ook op dierenwelzijn en behoud van personeel en kennis behouden blijft. Bij dit soort bedrijven is de kapitaalsbehoefte zoals gezegd van andere orde dan in veel gevallen bij verblijfsrecreatie. Institutionele beleggers en pensioenfondsen zouden daarin een rol kunnen hebben. Dit geldt ook voor grootschalige bungalowparken of het uitwerken van recreatie visie op gebieds- of regionaal niveau. Om dit soort partijen meer te interesseren voor ontwikkelingen en investering in dag- en verblijfsrecreatie sector ligt er een taak bij de tussenpersonen.  

Meer informatieVan de Loosdrecht RBM
Henk-Jan Kruidenier
Henk-jan@vandeloosdrechtrbm.nl

De maand van ... Kirsten Smidt

Om het prachtige weer van afgelopen weekend kunnen we niet heen. Wat een heerlijk gevoel om de warmte weer te voelen. Op televisie en radio wordt door diverse bedrijven al reclame gemaakt om een (zomer) vakantie te boeken. En met het weer van afgelopen weekend wordt het enthousiasme daarvoor alleen maar meer aangewakkerd. Hopelijk mag dit het begin zijn van een mooie lente en zomer en een recreatief goed jaar!

Alweer bijna een jaar mag ik met veel plezier werkzaam zijn bij Van de Loosdrecht RBM. Daarvoor kende ik de recreatie - branche alleen van eigen vakanties. Ik besefte niet dat er zoveel mooie recreatiegebieden zijn in Nederland. Om meer mensen te leren kennen die in de branche werkzaam zijn ben ik sinds januari van dit jaar lid geworden van de Jong Recron. Jong Recron is een vereniging voor jongeren van 18 tot 35 jaar die werkzaam zijn in de recreatiebranche of dat in de toekomst van plan zijn. Samen met mijn collega Rianne Jansen, ook lid van Jong Recron, hebben we de bijeenkomst in januari bezocht. Het thema was “De gast van de toekomst”. Bij taxaties hebben wij soms ook te maken met  de toekomst. De taxatie is bijvoorbeeld nodig voor het aanvragen van een extra financiering voor het realiseren van een toekomstig centrumgebouw of clubgebouw. Deze ontwikkelingen zijn concreet en je kunt je er een goed beeld van vormen. Bij de gast van de toekomst is het veel moeilijker om een beeld te schetsen. Tijdens de bijeenkomst werden er twee presentaties gegeven. Ter voorbereiding op de eerste presentatie werd aan ons een filmpje over de mobiele telefoon getoond. Vandaag de dag kunnen de meesten niet zonder een mobiele telefoon, terwijl uit het filmpje bleek dat wij 10 jaar geleden daar heel anders over dachten. Tijdens de presentaties werden diverse handreikingen gedaan om eens verder over na te denken, want een pas-klaar antwoord is er niet. Zo werd bijvoorbeeld genoemd dat het vroeger heel bijzonder was als je in Afrika was geweest. Tegenwoordig is niet het “daar zijn geweest”  belangrijk maar de beleving. Niet alleen de accommodatie is belangrijk maar ook wat je hebt ondernomen of kunt ondernemen. Het gaat dus meer over de totaal beleving.

Daarnaast werd er ook gesproken over dat jongere generaties de vakantie zien als zelfontplooiing. Hierin herken ik mijzelf. Als ik op zoek ga naar een vakantiebestemming kijk ik allereerst naar wat er te zien en te ontdekken valt in de omgeving.  Het is dus een aanrader om te inventariseren wat u, uw gast naast een mooie accommodatie nog meer kunt bieden.

Verwacht wordt dat ook de aandacht voor onder andere gezondheid, flexibiliteit en cultuur de komende jaren zal toenemen.

Ik hoop dat ik u heb geprikkeld om ook eens over de “gast van toekomst”  na te denken en dat nog maar lang mooi weer mag blijven zodat er veel boekingen mogen binnenkomen.

Column 2 RekreaVakkrant 2015: Mag het wat minder?

Al eerder schreven wij over de veranderde  omstandigheden bij de taxatie van een recreatiebedrijf.

Meer dan eerder worden banken en taxateurs langs de meetlat gehouden als het gaat om actualiteit en kwaliteit van waarderingen.

Naar aanleiding van aanhoudende negatieve ontwikkelingen op de zakelijke onroerend goed markt houdt DNB sinds 2010 commercieel vastgoed in toenemende mate verscherpt in de gaten.

Onderdeel hiervan is meer aandacht en bewustwording in de sector, beter inzicht in omvang en risico’s van commerciële vastgoedportefeuilles, betere kwaliteit en hogere frequentie  van taxaties en verbetering van risicobeheer.

Daarbij zijn acties ondernomen om de gehele keten van het waarderingsproces  structureel op orde te krijgen. Samen met de AFM heeft DNB nauw overleg gevoerd met het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en geadviseerd bij het opstellen van nieuwe aanbevelingen om de kwaliteit van het taxatieproces en het taxatierapport zelf te verbeteren.

De branche zelf doet er intussen ook het nodige aan zelfregulatie om niet van ‘bovenaf’ alles opgelegd te krijgen. Samenvoeging van registers en eenduidig werken volgens internationale regels moet in 2016 leiden tot één centraal register van taxateurs met 5 deelregisters. Deze richten zich op grootzakelijk vastgoed, midden- en kleinzakelijk vastgoed, landelijk en agrarisch vastgoed, WOZ en woningen. Met de splitsing van het register Wonen-MKB heeft het register Vastgoedcert al een saneringsslag gemaakt onder woningmakelaars die beperkt ook bedrijven taxeren. Daarbij is voor taxateurs de grens om bedrijfsmatig nog te mogen taxeren de afgelopen jaren steeds verder verlaagd. Boven 1 miljoen euro zal een taxateur moeten voldoen aan certificering, accreditatie  RICS of TMI, en aantoonbaar ervaring in taxatie van in ons geval exploitatiegebonden onroerend goed moeten kunnen aantonen.

Wat betekend dat voor u? regelmatig (eens in de drie jaar minimaal) opnieuw een taxatierapport uit laten brengen en rekenschap nemen van het feit dat een rapport niet ouder mag zijn dan een half jaar op het moment dat er sprake is van (her)financiering.

Vooralsnog leiden meer en uitgebreidere taxatierapporten niet tot meer financieringen en of het beoogde doel (bewustwording sector, inzicht risico’s, betere kwaliteit taxaties) hiermee wordt bereikt zal op termijn blijken.

De shortlists van banken die vermelden welke taxateurs gekwalificeerd zijn tot taxatie van specifiek vastgoed worden eerder korter dan langer, zoals een shortlist ook doet vermoeden.  Hoewel dit voor ieder type vastgoed geldt, is uw keuze bij exploitatievastgoed beperkt tot een aantal taxateurs in de branche.

Door de frequentie kan hier voor u een voordeel te behalen zijn. Als taxateurs rekenen wij niet meer dan de uren die wij er op voorhand aan denken te besteden. In een offerte stadium kunt u er dus op rekenen dat onze actuele  kennis van uw bedrijf zich terugverdient. Tarieven gekoppeld aan de hoogte van de taxatie zijn in tegenstelling tot het verleden taboe. Voor reguliere bedrijven een voordeel, voor de belegger met enkele recreatiewoningen (ook commercieel vastgoed) niet altijd voordelig. Voor de calculerende ondernemer die tijdig nadenkt over het moment van taxeren en geïnformeerd het initiatief ter hand neemt zonder  de houding van de bank af te wachten: Ja, het kan wat minder. Wij zijn de laatste jaren in capaciteit voorbereid op frequentere taxatie van uw bedrijf en zullen  waar mogelijk dit tot een voordeel voor u laten uitwerken.

Column 1 RekreaVakkrant 2015: Wijzigingen in 2015

2015 is net van start en als ondernemer krijgen u en wij te maken met diverse wijzigingen.

 

Energielabel

Per 1 januari 2015 is een energielabel voor gebouwen verplicht. In elk geval bij verkoop moet u over een geldig label beschikken. Hoewel het onderwerp al langer ter discussie staat blijkt bij de verplichting rond het energielabel voor woningen al veel duidelijk en krijgen deze een voorlopig energielabel toegewezen  terwijl dit bij bedrijfspanden en in het bijzonder gebouwen op een recreatiebedrijf niet het geval is. Uit navraag bij verschillende brancheorganisaties blijkt dat het niet hebben van een label bij verkoop tot boetes leidt en door een EPAU adviseur dient te worden vastgesteld. Tot 1 juli is het verplicht om voor openbare gebouwen vanaf 500 m2 een energielabel op een voor publiek zichtbare locatie te hebben en zeer waarschijnlijk vanaf juni 2015 wordt dit vanaf 250 m2  verplicht. Voor gebouwen met meerdere functies onder 1 dak geldt 1 label. Gebouwen jonger dan 10 jaar hebben een EPC berekening vanuit de bouwvergunning en dit kan bijdragen tot een label. Oudere gebouwen moeten op locatie gekeurd  worden.

 

Overdrachtsbelasting

Heeft u onroerend goed  gekocht  na  1 januari 2015? En verkoopt u datzelfde onroerend goed binnen 6 maanden weer door aan een ander? Dan wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerdere betaalde koopsom. Het voordeel komt in beginsel toe aan de koper en daarom zal in de koopakte geregeld moeten worden dat deze alsnog aan verkoper toekomt.  De verruimde termijn van 36 maanden is vanaf 1 januari 2015 niet meer geldig en gelijk aan voorheen geldt weer de termijn van 6 maanden.

 

Gedwongen verkoop

Nog altijd vindt sanering van bedrijven plaats door het afbouwen van vastgoedportefeuilles bij banken. Per 1 januari 2015 zijn  er nieuwe regels in werking getreden voor de executoriale verkoop van onroerende zaken. Zo zal een executieveiling aangekondigd worden op een website en moeten de veilingvoorwaarden ten minste 30 dagen vóór de veiling worden bekendgemaakt. Sanering van slecht renderende bedrijven zal voor de branche op termijn een positief effect hebben, maar vooralsnog hebben transacties van ‘normale’ verkopen hieronder te leiden. Naar bedrijven op absolute A locaties, met een gezonde exploitatie, up to date investeringen, voldoende schaalgrootte en daarnaast met voldoende uitdaging voor een nieuwe ondernemer is nog altijd vraag en zullen bovenstaande negatieve invloeden minder spelen. 

 

Taxaties

Op gebied van taxeren is er al veel veranderd in de afgelopen jaren en zal ook dit jaar weer het een en ander gaan veranderen. Spreek hierover met uw taxateur en accountant want hierin is planmatig handelen van belang. Banken vragen in elk geval eens in de drie jaar een nieuw taxatierapport. Daar waar u zelf uit financieringsbehoefte een taxatierapport nodig heeft mag een rapport niet ouder zijn dan zes maanden. En meer dan voorheen is accreditatie van de taxateur van belang. Veelal worden wij geconfronteerd met ondernemers die zelf een taxatierapport hebben laten maken dat ondanks recente opmaak niet wordt geaccepteerd omdat de taxateur niet voldoet aan de eisen. Dit leidt tot onnodige kosten. 

 

Naast overheid en regelgeving is niets zo veranderlijk als het weer. Wij spreken de wens uit dat het weer net als vorig jaar voor uw bedrijf bijdraagt aan een succesvol 2015.