reCREATIEF

Hoe loopt het met de verkopen? Gebeurd er nog wat? Is er nog wat positiefs te melden?

Ja zeker wel! Door de contacten die wij onderhouden met onze opdrachtgevers (of u met ons) zijn dit doorgaans terugkerende vragen in ons bijpraten over de voortgang. Contacten die veelal ook leiden tot gezamenlijke oplossing in de verkoop van uw bedrijf waardoor ook dit jaar weer een aantal bedrijven van eigenaar zijn gewisseld.

Maar net als u als ondernemer op zoek bent naar creatieve oplossingen, vervanging en vernieuwing om het volgende seizoen weer de aandacht te trekken van  de toerist, moeten wij makelaars dat ook. Ook wij moeten steeds creatievere oplossingen bedenken om tot de deal tussen koper en verkoper te sluiten. Oplossingen die vaak tot stand komen aan tafel met partijen en waardoor het dus van belang is om in gesprek te komen. Ook al lijken de standpunten soms nog ver uit elkaar te liggen.

Kopers zijn natuurlijk kritisch in tijden waarin prijzen onder druk staan, het aanbod groot is en de onderhandelingspositie van de kandidaat koper navenant sterk. De financieringsmogelijkheden van recreatiebedrijven zijn beperkt en er wordt veel verwacht van kopers als het gaat om eigen inbreng. Toch is de bereidheid om te investeren in recreatiebedrijven nog altijd groot merken wij aan de belangstelling en informatieverzoeken. Het aantal serieuze kopers is beperkt en de kunst is deze te vinden en vast te houden.

Een van de oplossingen die uitkomst kan bieden in het sluitend krijgen van de financiering is de erfpachtconstructie. Het (beperkt) zakelijk recht van erfpacht biedt zowel de koper als de verkoper zekerheid. De blote eigendom van de grond blijft een rentedrager voor de verkopende partij en de koper krijgt de canon als rentelast in zijn exploitatiekosten maar hoeft niet te investeren in de grond waarmee de koopsom verlaagt kan worden. Omdat het een zakelijk recht betreft dat de onroerende zaak volgt is het overdraagbaar, financierbaar en wordt vastgelegd bij notariële akte.

De zekerheid van koper is dat hij het volle genot van een aan een ander toebehorende onroerende zaak heeft. Voorwaarde is dat de erfpachter een vergoeding (lees jaarlijkse pacht) in de vorm van canon voldoet aan de eigenaar. Uitgangspunt is dat de erfpachter op lange termijn niet meer lasten mag hebben dan de volle eigenaar met hetzelfde gebruiksgenot. Feitelijk betaald de gebruiker dus een rentevergoeding die gelijk is aan de situatie waarin hij de grond in volle eigendom heeft gefinancierd met vreemd vermogen.

Natuurlijk is dit één voorbeeld van oplossing die kunnen leiden tot een geslaagde overdracht. Iedere situatie is anders en vraagt om een eigen aanpak en creativiteit in onderhandeling. Zaken die met gezamenlijke creativiteit tussen makelaar, opdrachtgever en accountant tot stand komen.  

Bedrijfsovername

De verkoop van een recreatiebedrijf vergt goede voorbereiding. In de huidige situatie waarin banken kritisch zijn in de financiering van recreatiebedrijven strekt de creativiteit van de ondernemer zich bij verkoop verder uit dan zijn bedrijfsactiviteiten. Samen met accountant en makelaar is hierin de oplossing te vinden wanneer het gaat om bijvoorbeeld overdracht binnen familie of alternatieve financiering (achtergestelde lening). De waardering en financiering van recreatiebedrijven was en is sterk afhankelijk van het rendement en bestaande geldkasstromen. Net als voorheen geldt ook nu dat een koper substantieel eigen middelen moet kunnen inbrengen. Dit heeft te maken met het exploitatiegebonden karakter van recreatiebedrijven. Als gevolg van de bestemming is het bedrijf op één enkele wijze te exploiteren en de exploitatie is afhankelijk van locatie, concurrentiepositie maar zeker ook van ondernemersvaardigheden. Het is niet alleen het onroerend goed dat bij verkoop verkocht wordt, maar het gehele bedrijf inclusief eventueel aanwezige goodwill en inventaris. In verband met dit risico, vraagt de bank een eigen vermogen inbreng van circa 40%. Banken zijn over het algemeen bereid om 60% van de onderhandse verkoopwaarde ofwel circa 80% van de executiewaarde te financieren. Overigens wordt niet alleen op zekerheid (solvabiliteit) gefinancierd; een recreatiebedrijf zal tevens over een voldoende kasstroom moeten beschikken om aan de betalingsverplichtingen te voldoen. Daarbij is de ondernemer zelf van doorslaggevend belang voor het verstrekken van een financiering. Vaak wordt er aangegeven hoeveel winst een bedrijf extra kan genereren, zonder dat deze door de huidige eigenaar wordt verwezenlijkt. Voor een koper is dit belangrijk om te weten, echter hij zal maar beperkt bereid zijn om te betalen voor iets dat hij zelf nog moet presteren. Kortom een ondernemer dient zich te realiseren dat hij zich ieder geval 3 jaar van tevoren zal moeten voorbereiden op verkoop. In die zin is er aan de verkoopbaarheid van een recreatiebedrijf niet veel veranderd en doen zich ook nog steeds transacties voor. De voorzichtigheid en terughoudendheid bij financiering door banken maakt echter dat kopers zich ook kritischer opstellen alvorens hun neus te stoten. Daarnaast is het zo dat een beperkt aantal banken bereid is recreatiebedrijven in portefeuille te hebben. Een koper zal zich dus goed moeten voorbereiden om goed beslagen ten ijs bij een beperkt aantal financiers om tafel te komen. Omdat het aantal kopers en de financierbaarheid op basis van bovenstaande beperkt is, en een overdracht binnen de familie als gevolg van de vermogenseis soms geen uitzicht lijkt te geven is creativiteit geboden. Daarbij spelen ondernemersvorm, fiscale aspecten en de afweging om een gedeelte van de opbrengst (met risico’s van dien) in het bedrijf te laten een rol. Voorbereiding en samenwerking met adviseurs leidt dus ook nu tot een succesvolle overdracht van uw bedrijf.

Hoog, Laag...

Over het algemeen is de waardering van een recreatiebedrijf bedoeld voor financiering of het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van verkoop (maar dan zonder executiewaarde). Taxaties in verband met successie, overdracht van privé naar zakelijk of andersom, erfpachtzaken en onteigening buiten beschouwing gelaten, zijn er binnen de familie situatie redenen om een taxateur de waarde van het bedrijf te laten vaststellen. Denk aan echtscheiding of overname door een van de kinderen. Bij een dergelijke laatstgenoemde taxatie is het mogelijk gezamenlijk als (ex)partners of familie een taxatie uit te laten brengen of ieder geeft een eigen adviseur opdracht tot het uitvoeren van een taxatie. Het moge duidelijk zijn dat de belangen in deze situatie tegenstrijdig zijn. Bij de situatie van verkoop en financiering is de opdracht duidelijk; een zo reëel mogelijke inschatting van de hoogste waarde die die ene bereidwillige koper zou betalen welke waarde daarmee aansluit bij de definitie van marktwaarde. Over het algemeen leidt dit tot weinig discussie. Terugkomend op de vraag of nu een of twee of zelfs een derde (arbitraire) taxateur moet worden ingeschakeld is het antwoord niet eensluidend te geven. In een dergelijke situatie zijn betrokken partijen meestal nog in staat of beter gezegd op voorhand bereid om gezamenlijk met de taxateur te bespreken dat een taxatie toch vooral een reële waardevaststelling moet zijn zonder de belangen van individuen mee te wegen of 'partij te kiezen'. Daarmee zou dit de voordeligste oplossing zijn voor betrokkenen en over het algemeen ' de kerk in het midden' laten. Zodra de waarde bekend is blijkt echter vaak de tegenstrijdigheid van belangen de boventoon te gaan voeren en de taxateur in elk geval voor een van de partijen alsnog de schijn van partijdigheid tegen zich te krijgen. Is de oplossing dan dat ieder zijn eigen adviseur inschakelt? Los van de vraag of partijen bereid zijn ieder de kosten te dragen is in elk geval duidelijk dat de afzonderlijke taxateurs rekening houden met de belangen van het individu en dat de verschillen tussen waarden dus navenant zijn. Komen taxateurs niet gezamenlijk tot een eensluidend eindoordeel zal een derde taxateur het eindoordeel moeten geven. Stelt u zich vooraf dus deze vraag en beoordeel welke route u kiest. Halverwege het traject een contrarapport laten maken kan, maar werkt niet bevorderlijk. Voor de taxatie is het uiteraard ook van belang dat u kiest voor een ter zake deskundige taxateur die bekend is in de branche en voldoende ervaring heeft met de waardering van recreatief bedrijfsmatig onroerend goed. Ons kantoor staat niet alleen hoog aangeschreven in de branche, maar voldoet tevens aan de eisen die Internationale standaarden stellen aan taxatierapporten waardoor wij ook veel door banken worden gezien als de partner voor taxaties van recreatief bedrijfsmatig onroerend goed.

A-viertje (2)

Aansluitend op onze vorige column hebben wij aangekondigd discussie over verschillen in waarde en de relatie tot een goede exploitatie inhoud te geven in deze column.

De marktwaarde is over het algemeen een begrip dat redelijk objectief is vast te stellen zeker wanneer recente en vergelijkbare transacties referentie kunnen geven aan een dergelijke waarde. Uiteenlopende verschillen tussen bedrijven maken natuurlijk dat vergelijk met andere transacties lang niet altijd mogelijk is.

Transacties die overigens nog steeds met regelmaat voorkomen. In die zin is het generaliseren van ‘de markt’ als geheel en zeker in negatieve zin en onder de huidige economische omstandigheden niet juist. Mits de rentabiliteit op orde is, de ondernemer voldoende vertrouwen wekt, voldoende eigen middelen inbrengt etc. is de financiering van deze bedrijven ook goed mogelijk, ook onder de huidige economische omstandigheden. En daarmee is de markt voor dit type bedrijven onverminderd goed.

De Executiewaarde bij eigen gebruik is de waarde die het bedrijfsobject opbrengt bij een gedwongen verkoop. U hebt deze waarde nodig als u een krediet onder hypothecaire verbanden aanvraagt. De geldverstrekkende instantie wil deze informatie hebben.

Het gedwongen karakter van een dergelijke verkoop wordt bepaald door verschillende factoren. Een belangrijke is tijd. Daarbij komt dat de eigenaar/ondernemer weliswaar de beschikking heeft over zijn eigendommen en de verkoop maar in veel gevallen is er in een dergelijke situatie geen sprake van vrije wil of eigen invloed.

Belangrijkste variabele bij exploitatiegebonden onroerend goed is bovendien de exploitatie zelf. En dan niet alleen een teruglopende omzet die van invloed is op de waarde maar ook de beschikbare informatie voor een koper. Onrust onder gasten en personeel leggen een extra druk op de factor tijd. Een financier is wel in staat om zelf in de veiling onroerend goed aan te houden maar niet een exploitatie. Hierbij gaat het om gasten, personeel, contracten, (door)leverantie van gas en nutsvoorzieningen. Daar waar een breuk in deze “ketting”ontstaat is een domino-effect onafwendbaar. Voor de weinig bekende gevallen waarin een object dan op de veiling verkocht wordt gaat de waarde onderuit of is het maar de vraag of überhaupt verkocht gaat worden.

Het mag duidelijk zijn dat de uitkomst van een hiervoor genoemd scenario niet leidt tot de (voorheen) gebruikelijk gehanteerde percentages executiewaarde waar financier doorgaans zijn fiat op geeft.

Het is voor de beoordeling van de financieringsaanvraag zoals bovenstaand vermeld wel de informatiebron voor banken. En hoewel het een afgeleide is van de Marktwaarde is de bandbreedte door de veelheid aan variabelen moeilijk in te schatten .
Internationale standaarden kennen het begrip executiewaarde niet en stellen dat een vaststelling ervan niet kan of slechts een advies kan zijn over een waarde bij gedwongen verkoop onder tijdslimiet en met beperkte marketing.

A-viertje

Dat er op gebied van (bedrijfsmatig)onroerend goed wat aan de hand is mag blijken uit voorgaande columns. Regelmatig transacties bepalen mede hoe nauwkeurig een taxateur kan beoordelen wat de waarde van een recreatiebedrijf is. Dat specialisatie daarbij van belang is voor een goed vergelijk is evident. Hoe meer transacties des te betrouwbaarder het vergelijk en de mogelijkheid rendement te spiegelen aan marktgegevens. Wanneer onvoldoende vergelijk aanwezig is wordt de waardering van individuele bedrijven op andere wijze nauwkeurig moeten worden onderbouwd.

Regelmatig komt het voor dat wij aanvragen krijgen voor taxatie waarbij de opdracht niet op initiatief van de eigenaar voortkomt, of uit een financieringsbehoefte maar het initiatief bij de financier vandaan komt. Daarbij wordt ons niet zelden de vraag gesteld: “een aanvulling in de vorm van een A-viertje is voldoende”.

Kennelijk is een achterliggende gedachte dat de bulk aan tekst in taxatierapporten min of meer ballast is die onnodig veel tijd en dus geld kost en mogelijk in het kader van bovengenoemd initiatief achterwege kan blijven.
Deze gedachte is terug te voeren op de taxatiewaarde. De hypotheekhouder wenst inzicht te hebben in de onderliggende (executie)waarde als zekerheidstelling. De betreffende kredietbeoordelaar of fiatteur is daarbij met name geïnteresseerd naar die ene pagina met getaxeerde waarden.

Het taxatierapport vermeld echter een aantal belangrijke uitgangspunten, bijvoorbeeld ten aanzien van bestemming en vergunning die van invloed zijn geweest op het waardeoordeel. Eigendomsverhoudingen, huur, (erf)pacht, bestemmingsplanregels, vergunningen etc. zijn van invloed en dienen dus ook door de taxateurs te worden nagegaan en gerechercheerd. Ze maken dus wel degelijk onderdeel uit van de totale waardering. Vreemd genoeg beginnen de meeste taxatierapporten al met een samenvatting of weergave van de getaxeerde waarde waardoor de lezer ook niet echt geprikkeld wordt verder te lezen.

De belangrijkste motivatie voor het niet kunnen volstaan met een A-viertje is dan ook de verantwoording en onderbouwing bij de waarde. Alleen wanneer een taxateur voldoende informaties inwint en gemotiveerd kan onderbouwen hoe zijn waardeoordeel tot stand is gekomen kan hij of zij ook verantwoording afleggen hierover.
En dat die verantwoording gevraagd wordt blijkt wel uit de vele telefoontjes en schriftelijke verzoeken die wij achteraf krijgen om te motiveren waarom iets op een bepaalde wijze is gewaardeerd. Ook kunnen er aanvullende vragen zijn op het rapport of ontstaan nieuwe vragen n.a.v. de onderbouwingen en motivaties bij een waarde oordeel. Juist in dat laatste geval blijkt dat er ook wel degelijk serieus en ook kritisch naar onze rapporten wordt gekeken. Waarmee aangetoond dat het A-viertje niet opweegt tegen een zorgvuldig taxatierapport.

De verschillen in taxaties uit het verleden en heden tonen aan dat taxatierapporten een momentopname zijn. Discussie over verschillen in waarde en de relatie tot een goede exploitatie zijn inhoud voor onze volgende column.

Executie

Geen fraaie titel voor een column. Doorgaans echter een waardebegrip dat essentieel is in taxatierapporten die dienen ter beoordeling van de financiering door de bank. In een dergelijk taxatierapport bedoelt voor de (her)financiering van een onroerende zaak komen we in elk geval deze waardebegrippen tegen:

Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Redelijk heldere taal: de prijs in geval het vastgoed van eigenaar wisselt.

Onder de executiewaarde wordt verstaan: "het bedrag dat een onroerende zaak bij gedwongen verkoop in openbare veiling naar plaatselijk gebruik en naar verwachting redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde".

Het wordt al vager: Het betreft hier ook een schatting of zoals de definitie aangeeft een verwachting aangevuld met 'redelijkerwijs'. En dan is daar 'de meest biedende gegadigde'.

Voor de beoordeling van een financiering en ter onderbouwing van de zekerheden van de bank voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening een belangrijke graadmeter.

Dat deze waarde lager ligt dan de marktwaarde heeft in belangrijke mate te maken met de kosten die gemoeid zijn met de veiling zoals kosten van de veiling zelf (zaalhuur), notariskosten, bezichtigingen, voorbereiding, veilingvoorwaarden, risico etc. Daar houdt het voor het taxatierapport dan ook wel zo'n beetje op. 80 tot 85% bij bedrijfsmatig vastgoed en zelfs tot 90% bij woningen.
Probleem hierbij is dat lagere waarden niet acceptabel zijn voor een financieringsbeoordeling maar de praktijk en daarmee een mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur bij lagere opbrengst dan de getaxeerde waarde realiteit.

Het antwoord ligt bij de 'meest biedende gegadigde'. Op de veiling is niet iedere willekeurige koper actief. Het risico van kopen op de veiling wordt gedragen door handelaren en uit onderzoek blijkt wel dat het nemen van deze risico's loont. Bij woningen gaat dit misschien nog op. Voor bedrijfsmatig onroerend goed en met name exploitatie gebonden onroerend goed ligt dat anders.

Met name de continuïteit van de exploitatie en geldkasstromen maken dat banken executie uitstellen en zo mogelijk zelfs vermijden door een onderhands of gedwongen traject. Helaas blijkt dan al uit de openbare registers dat als de inschrijving hoger is dan de vraagprijs. En daarmee wordt het object feitelijk geëxecuteerd door de markt. Op een veiling zijn de risico's van een exploitatie gebonden og niet te overzien en de kans dat er niet geboden wordt is latent aanwezig.

Het is praktijk dat de waarde op de veiling ver uitkomt beneden de gerapporteerde waarden. De discussie over de executiewaarde is geboren en sommige banken oordelen inmiddels op basis van een afslag op de marktwaarde:
Executie van de executiewaarde?

Tegenvallende verkoopopbrengst of meevallend resultaat

Een recente aankoopopdracht leek in beginsel onmogelijk tot een overeenstemming van prijs te kunnen leiden aangezien de verkoper om moverende redenen zijn bedrijf binnen 3 jaar weer te koop aanbood. Om toch de reeds gedane investeringen terug te krijgen moest de koopsom hoger liggen dan men destijds betaalde en bovendien was er naast de aankoop geïnvesteerd in het bedrijf. Dat alles bij een neergaande markt bleek een onmogelijke opgaaf.

Het mag duidelijk zijn dat in bovenstaande casus 3 jaar een te korte terugverdientermijn is. Rendementen in de recreatie moeten op lange termijn worden beschouwd en mede gezien het hoge aandeel onroerend goed moet het totale rendement op geïnvesteerd vermogen blijken uit exploitatie en verkoopresultaat.

Ook bij verkoop van een (familie)bedrijf, waarbij het bedrijf van ‘vader op zoon’ is overgegaan (dit kunnen ook dochters zijn!), kan bij verkoop in de huidige markt en daarbij een tegenvallende opbrengst de veronderstelde opbrengst toch voldoende zijn.

In bovenstaande casus omvat de totale eigendom van het bedrijf zowel zakelijk als privé vermogen. In dit geval is het zaak om samen met uw makelaar en accountant ook te kijken naar de fiscale afwikkeling van de verkoop. Even aangenomen dat de koper het geheel zakelijk koopt en daardoor geen fiscaal tegengestelde belangen ontstaan en los van de vraag of de verkoper staakt of herinvesteert, kan een lage bruto uitkomst de netto uitkomst soms toch acceptabel maken.

Het privévermogen ( bijvoorbeeld het woonhuis) is in beginsel onbelast bij verkoop en kan wanneer een substantieel deel uitmakende van het totale vermogen doorslaggevend zijn in de beslissing om te verkopen tegen een lagere opbrengst. Per saldo kan dit zelfs tot een gelijkwaardig dan wel positief resultaat leiden.

Onderstaand is een voorbeeld uitgewerkt waarbij de verwachte verkoopopbrengst van € 1.750.000,- in een onderhandeling stuit op een niet verder uit te onderhandelen verschil van € 200.000,-. Naar blijkt heeft de verkoper in totaal voor € 600.000,- aan privé eigendommen waaronder een bedrijfswoning en enkele percelen grond. Een vereenvoudigde berekening, waarbij de veronderstelde belastingdruk is gesteld op 25% geeft het volgende overzicht:

Situatie zonder privé bestanddelen:
Koopsom bij volledig zakelijk eigendom: € 1.750.000,-
Belastingdruk 25% € 437.500,-
netto opbrengst € 1.312.500,-


Situatie verdeling met prive vermogen :
Koopsom: € 1.550.000,-
Te verdelen over:
Privévermogen: € 600.000,- belast tegen 0% € -,--
Zakelijk vermogen: € 900.000,- belast tegen 25% € 225.000,-
netto opbrengst: € 1.325.000,-

Positief resultaat a.g.v. de lagere verkoopopbrengst = € 12.500,-

De moraal is dat ondanks een ogenschijnlijk voor verkoper te lage opbrengst op basis van verwachting de uiteindelijke koopsom acceptabel blijkt wegens positief netto resultaat.

Noodzaak tot investeren

De jaarlijkse brancherapportage van één van de grote banken is kritisch over structurele problemen in de recreatiebranche. En dan gaat het niet om een regenseizoen of de effecten hiervan in het volgende jaar. De economische crisis stimuleert immers ook binnenlandse vakanties echter de bestedingen zijn navenant minder.

Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.

Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.

Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.