Column Recreavakrant: Ervaringen op de vakbeurs

Geloof, beleving, innovatie en een dosis doorzettingsvermogen dat is wat wij tegen kwamen op de recreatiebeurs in Hardenberg. Wij merken dat iedereen die in de sector werkzaam is de crisis van zich af probeert te schudden en op zijn of haar manier hier een bijdrage aan wil leveren. Iedereen weet dat banken op dit moment een terughoudende grondhouding hebben en uiterst kritisch tegenover de branche staan. Uiteraard is dit niet geheel onterecht. Waarbij de basis van de waardering  van het bedrijf (de exploitatie) wel eens uit het oog verloren is. De overwaardering van bedrijven vindt zijn oorsprong in projectontwikkeling, maar daar is het nu de tijd niet voor. Iedereen is er nu van overtuigd dat het moet komen van een constante omzet in het bedrijf met daarop afgestemd een reëel kostenniveau. De  trend  is dat de klant steeds meer luxe wil en ontzorgd  moet worden en dat vraagt toch om investeringen. Daarbij valt op dat leveranciers hier met hun producten ook op inspelen met zeer acceptabele prijzen voor verhuuraccommodaties. Maar ook het uitbesteden van de productie van bijvoorbeeld privé sanitair naar lage loonlanden maakt dat comfort voor de klant geboden kan worden voor een redelijke prijs. Waar wij met name enthousiast van raakten zijn de jonge ondernemers die met hun ouders op de beurs kwamen kijken. Jonge mensen met verfrissende ideeën ontmoeten elkaar ook op de beurs en wisselen hun ervaringen uit. Jong- RECRON is hier een sprekend voorbeeld van. Wij hebben ook mogen ervaren dat het voor ouders extra energie geeft als hun kinderen het zien zitten het bedrijf over te nemen. Een zekere mate van trots dat een tweede maar soms ook een derde generatie het bedrijf voortzet. Dit werd veelal onmogelijk door de overwaardering van het bedrijf. Daarbij ervaren wij dat het voor ouders de kunst is de omslag te maken van kartrekker naar coach. Mocht u in die situatie zitten, dan is het raadzaam de waarde van uw bedrijf in te schatten bij de start van de zakelijke samenwerking met uw zoon(s) en/of dochter(s). De kans is groot dat een overdracht weer ontspoort op het moment dat na jaren samenwerken het onroerend goed tegen de dan geldende prijs moet worden overgedragen. Terwijl een deel van de waarde wordt bepaald door de inspanningen die gezamenlijk in de samenwerking  worden gedaan. Ons advies hierin is, praat hier vroegtijdig over met uw accountant, eventueel ondersteund door een professionele taxatie. Dat voorkomt veel geschillen in de toekomst.

De maand van: Henk-Jan Kruidenier

Terugzien en vooruitkijken

Met de kerst in het vooruitzicht komende week sluiten we 2014 bijna af. Een jaar met daarin positieve ontwikkelingen voor de branche daar waar het gaat om consumentenbesteding en omzet verbetering ten opzichte van vorig jaar. Na een dieptepunt in 2011/2012 is sinds 2013 bij veel bedrijven een stijgende lijn waar te nemen. 2014 verliep desondanks weer anders als 2013, voor sommigen nog weer beter dan 2013 maar wel met een abrupte afloop van het zomerseizoen. 

Vakantie is en zal een belangrijke besteding blijven en naar de meest recente berichten trekken ook de verkopen van kampeermiddelen weer aan. In allerlei opzichten is de consumptieve besteding in vrije tijd veranderd de laatste jaren en lang niet altijd heeft de crisis alleen negatieve aspecten laten zien. Ondernemers zijn zich anders gaan focussen. De consument wil ontzorgt worden en verschuiving van bezit naar gebruik biedt nieuwe kansen. Verkoop van activa is niet vanzelfsprekend om investeringen in vernieuwing te kunnen doen, de kasstromen zijn belangrijker geworden en waar het bezit eindigt, wordt verhuur de nieuwe trend. Verkopen van recreatiewoningen als tweede huis leggen het af tegen de belegger die op zijn spaartegoeden geen enkel rendement meer kan verwachten. De lage rente houdt voor een deel van de particuliere markt ook deze verkopen nog in stand. 

U kijkt vooruit, wij kijken vooruit. Er is meer interesse voor te koop staande bedrijven, echter de markt is sterk verdeeld. Nog altijd vindt een sanering van bedrijven plaats door het afbouwen van vastgoedportefeuilles bij banken. Ook hier zal voor de branche een positief aspect aan zitten op termijn, maar vooralsnog hebben transacties van ‘normale’ verkopen hieronder te leiden. Naar bedrijven op absolute A locaties, met een gezonde exploitatie, up to date investeringen, voldoende schaalgrootte en  desondanks met voldoende uitdaging voor een nieuwe ondernemer is nog altijd vraag en zullen bovenstaande negatieve invloeden minder spelen. 

Op gebied van taxeren is er al veel veranderd de afgelopen jaren en zal ook komend jaar weer het een en ander gaan veranderen. Spreek hierover met uw taxateur en accountant want hierin is planmatig handelen van belang. Banken vragen eens in de drie jaar een nieuw taxatierapport. Daar waar u zelf uit financieringsbehoefte een taxatierapport nodig heeft mag een rapport niet ouder zijn dan zes maanden. En meer dan voorheen is accreditatie van de taxateur van belang. Veelal worden wij geconfronteerd met ondernemers die zelf een taxatierapport hebben laten maken dat ondanks recente opmaak niet wordt geaccepteerd omdat de taxateur niet voldoet aan de eisen. Dit leidt tot onnodige kosten en met de aanstaande strikte scheiding tussen makelaardij en taxatie alsmede beperkte keuzevrijheid in taxateurs vraagt dit om oplettendheid. 

Zoals u de afgelopen 40 jaar van Van de Loosdrecht RBM gewend bent blijft in 2015 in elk geval dit hetzelfde: u kunt bij Adri, Rianne, Kirsten en mij rekenen op bereikbaarheid, vlotte reactie, antwoord en een persoonlijke benadering. Een gezond en succesvol nieuw jaar gewenst!

Advertentie Recreactie december 2014

WAT ZEGGEN ONZE OPDRACHTGEVERS: Niets is onmogelijk...

Door: Bouwewijn Kroon en Monique van Egmond
Partyboerderij, Indoor Speelparadijs & Camping “De Leeuwenborg”

 

Niets is onmogelijk...

Wij hebben ons horeca & recreatiebedrijf verkocht...

In onze omgeving waren de mensen ervan overtuigd dat dat nooit zou lukken. Oost Groningen, crisis, aardbevingsregio en zo zijn er wel meer “redenen” op te noemen. Uiteindelijk hebben we het tegendeel bewezen.

 

Uiteraard stonden de gegadigden niet in de rij, maar dat hadden we ook niet verwacht. Om stilletjes af te wachten tot er een koper zich zou melden bij de makelaar was voor ons geen optie; we wilden enige actie. Na overleg met Henk Jan Kruidenier hebben we besloten om buiten de reguliere paden van Funda, magazines etc. te treden en zijn we het internet opgegaan middels de grote advertentie websites.

De verwachte toestroom van gelukzoekers is ons bespaard gebleven, maar bij de reacties bleek toch een serieuze kandidaat te zitten.

De begeleiding van het echte verkooptraject, zoals opstellen van overeenkomsten, hebben we via Van de Loosdrecht laten lopen. Dergelijke zaken zijn voor de professionals.

Waar we wel tegenaan gelopen zijn was de onwil van de banken. Ondanks dat we een stabiel en rendabel bedrijf presenteerden durfden ze het niet aan. De Rabobank heeft bijzonder weinig vertrouwen in de toekomst van Noord-Oost Groningen. Er wordt gekeken naar de regio met de daarbij horende problemen en onvoldoende naar het bedrijf en de mogelijkheden.

In goed overleg met betrokken partijen is er een financieringsvorm gevonden vanuit de particuliere markt. Er is vaak meer mogelijk dan men denkt.

Een ander belangrijk punt is de aankooptaxatie. We hebben ervaren dat dit moet worden overgelaten aan deskundigen die bekend zijn met de markt en de branche. Een “gewone” makelaar kan problemen hebben om een recreatie/horeca-object op de juiste waarde te weten taxeren. Een onkundige taxatie help niet bij het vinden van een goede financiering. Houd ook hier goed de vinger aan de pols.

De moraal van dit verhaal?

Als je op zoek bent naar een koper, houd dan altijd goede moed en blijf je ondertussen 200% inzetten om je bedrijf te runnen (stilstaan is immers achteruitgang). Als je wil bekendmaken dat je bedrijf te koop staat en je mee wil denken/zoeken naar een financieringsvorm, wees dan creatief en denk “out of the box”.

Die enige echte koper is er wel, maar zoekt jouw bedrijf soms niet via de meest voor de handliggende kanalen.

 

 

Bedrijf uitgelicht

Overstappen niet altijd voordelig

Een  tijd geleden al weer was Staatsbosbeheer veelvuldig in het nieuws in verband met  ‘excessieve’ canon verhogingen van particuliere recreatiekavels op de Waddeneilanden.

Sinds 2011 zijn er, nadat de Commissie De Jong advies uitbracht aan de minister,  nieuwe ‘Algemene voorwaarden Erfpacht en Opstal’ vastgesteld.

 

Op dit moment worden  recreatieondernemers geconfronteerd met de aanpassing van de erfpachtcanon als gevolg van een facultatieve herziening die veelal een datum in het verleden heeft en als gevolg van bovenstaande voorgeschiedenis een lange doorlooptijd kent.

 

Hoewel de discussie op de Waddeneilanden veelal ging om grote stijging als gevolg van verouderde contracten met lage canonverplichtingen,  hoeft dit niet per definitie nadelige gevolgen te hebben voor iedere canonherziening.

 

Over het algemeen krijgt een ondernemer de keuze; voortzetten van het bestaande erfpachtcontract of uitgifte op basis van nieuwe  voorwaarden.

 

Bij voortzetting  wordt op basis van taxatie de grondwaarde vastgesteld maar worden  de looptijd en het canonpercentage  gerespecteerd. Omdat het canonpercentage wordt vastgesteld door de rentevergoeding op 10 jaars staatsleningen met een opslag van 1% kan dat in voorkomende gevallen gunstiger uitvallen.

 

Op basis van nieuwe erfpachtvoorwaarden is er sprake van uitgifte van erfpacht en dus is er overdrachtsbelasting verschuldigd.

 

Daarnaast is er een overgangsregeling  die ‘overstappen’ op verschillende momenten regelt. En er is een ingroeiperiode waarbij 10 jaar een korting op de canonverhoging wordt verleend. Deze geldt voor bestaande als nieuwe erfpachtcontracten.

 

Of het gunstig is om over te stappen hangt af van verschillende factoren. De resterende looptijd kan een belangrijke afweging zijn wanneer het huidige contract een korte looptijd kent of ‘eeuwigdurend’is. Nieuwe contracten worden aangegaan voor een periode van 30 jaar.

 

Voor de vraag of ‘overstappen’  interessant is heeft bij verkoop  nogmaals de mogelijkheid te opteren voor de nieuwe voorwaarden erfpacht. Voortzetting van het bestaande contract kan dan voordeliger zijn, ook al is de canon hoger dan onder de nieuwe voorwaarden. De overdrachtsbelasting kan een belangrijke invloed hebben.

 

Als  taxateurs hebben wij  een goed overzicht van de ontwikkeling van grondprijzen. Zorg dat uw basis gelegd wordt met een reële taxatie van de grondwaarde.

Al bijna 40 jaar uw recreatie specialist in héél Nederland!

Crowdfunding alternatief?

De branche kan terugkijken op een goed seizoen. De recreatie is sterk afhankelijk van weersomstandigheden en deze waren gunstig. Met de last minute boekingen is het weer een belangrijke thermometer niet alleen voor het gedrag van de ad hoc recreant maar ook voor het komende seizoen. 

Of de crisis voorbij is, is te  betwijfelen. Er zijn wel enkele zichtbare verbeteringen in de resultaten na 2012 op te merken. Door veranderd gedrag van de recreant in combinatie met de crisis heeft de branche de laatste jaren last van een verslechterd imago bij financiers. Die juichen alternatieve financieringen toe en crowdfunding werd een gevleugeld woord. Op zich niets nieuws maar met de opkomst van kickstarter.com werd dit een breed gedragen alternatief voor de bankfinanciering. 

De buitengewoon lage rentestand van dit moment is ook nog eens een goed argument voor investeerders om te beleggen in objectief beoordeelbare investeringen. 

Zoals gezegd; niets nieuws. In de golfbranche is het al jaren gebruikelijk dat leden en spelers participeren in de aanleg van een baan. Meer ongebruikelijk, maar kennelijk in opkomst is crowdfunding door campingondernemers. Casus: Ondernemer heeft nieuwbouwplannen. Voor de financiering houdt hij een presentatie voor zijn vaste  gasten en haalt bij 25% van zijn vaste gasten ca. 15% van de financieringsbehoefte op. Er wordt bewust gekozen voor beperkt bedrag en korte looptijd. Een win-win situatie; de ondernemer betaald minder rente dan bij een bankfinanciering en de deelnemers hebben een hoger rendement. 

Zaligmakende oplossing? De risico’s voor de bank blijven met achtergestelde en andere leningen beperkt maar worden wel degelijk meegewogen in het totale financieringsplaatje. Wat de gevolgen zijn voor de ondernemer wanneer de exploitatie onder druk staat? Een bank zal doorgaans eerder druk uitoefenen om haar aflossing en rente terug te krijgen. Los van de middelen die zij daarvoor inzet (renteopslagen, inperken kredietfaciliteit) Hierdoor wordt de tweede rang van andere financiers praktisch onderstreept. 

Ondertussen zoekt de markt naar praktische oplossingen, niet alleen bij (vervangings)investeringen maar ook bij verkoop zien we creatieve alternatieven voor de traditionele financiering. Het biedt kansen om de markt in beweging te krijgen en brengt als gevolg van lage rentestanden nieuwe investeerders aan de oppervlakte. 

Henk-Jan Kruidenier in Recreatie 06!

 

Klik op de afbeelding voor vergroten.

Wat zeggen de experts: Het zakelijke onderbuikgevoel!

De afgelopen tijd heb ik veel met recreatieondernemers gesproken over de toekomst van hun bedrijf. Ik merk dat ze vooruit kijken; de toekomst tegemoet. Dat kenmerkt echte ondernemers. Ze hebben plannen. Dat is goed om te zien; van slimme ontwikkelingen gaat het rendement van bedrijven immers omhoog. Niet investeren zorgt voor achteruitgang in de recreatiesector. Tegelijk valt het op dat veel van deze ondernemers worstelen met het nemen van ingrijpende beslissingen. Logisch: banken zijn behoudender dan ooit en de markt is deels moeilijk voorspelbaar.

Een kleine greep uit de worstelingen die met mij gedeeld werden:

• “Het bedrijf overnemen van mijn ouders? Dat wil ik wel. Dan ga ik het wel aanpakken op mijn manier. Het punt is, mijn manier heb ik goed in mijn hoofd zitten”;
• “We hebben behoefte aan een volwaardige binnenactiviteit voor onze gasten zodat we een seizoenverbreding realiseren. Maar ja, wat is slimmer: een bowlingbaan of de vernieuwing van ons overdekte zwembad?”
• “We hebben een prachtig recreatiebedrijf. Toch zien we de resultaten stagneren; we hebben het gevoel dat er meer uit te halen valt. Maar hoe?”
• “We beschikken over 30 hectare te ontwikkelen recreatiegrond. We hebben mooie plannen, maar we krijgen het met de bank niet rond. Wat is wijsheid?”
• Is het slim om nog een recreatiebedrijf aan te schaffen? We zijn nu namelijk te groot voor het servet. Hoeveel kosten kunnen we besparen als we nog een bedrijf runnen? We willen verder groeien”.

Chemie

Naast het zakelijke aspect van deze ondernemersvragen gaat het ook over emotie. De verbinding tussen emotie (onderbuikgevoel) en ratio (zakelijk) leidt bij veel ondernemers tot de beste chemie en tot succesvolle beslissingen: ondernemersbeslissingen op basis van een zakelijk onderbuikgevoel.
 

Het komt ook regelmatig voor dat beide aspecten onvoldoende in evenwicht zijn; een ondernemer is sterker gericht op zijn onderbuik en kan de zakelijke aspecten lastig overzien of op papier krijgen. De bank wijst hem hier dan vaak (te laat?) op.

Of soms wordt hij heen en weer geslingerd tussen ratio en emotie en daardoor komt hij niet tot een besluit. De chemie blijft uit.

Focus op cashflow

Op die momenten is het handig om een stapje terug te doen. Zoals de ondernemers van zo-even ook deden. Ze hadden plannen van enkele tienduizenden tot een paar miljoen euro. Zij schakelden ZKA in om de realistische feiten op een rij te zetten. Met deze ondernemers gingen we focus aanbrengen op hun ambities en plannen. Uiteindelijk brachten we elke beslissing terug tot rationele cashfloweffecten. De cashflow van recreatiebedrijven is voor banken leidend bij de beoordeling van financieringsaanvragen. Ook is de cashflow belangrijker geworden bij de waardebepaling van recreatieondernemingen. Daarom is het cruciaal voor ondernemers om iedere beslissing uit te drukken in het verwachte cashfloweffect.

Het helpt ondernemers om ZKA in te schakelen. Het geeft ze inzicht in de effecten van hun plannen. Bovendien blijken de kosten van zo’n advies vaak maar een fractie van de totale investering. Sterker nog: plannen worden er beter van omdat we een ander licht schijnen op de verdiencapaciteit van het plan.

Als uiteindelijk de ratiokant met zijn focus op cashflow is scherpgesteld, verbinden ondernemers hun onderbuikgevoelens en ambities met het plan. Ze klankborden intensief en tenslotte nemen ze de beslissing. De toekomst tegemoet. Dat kenmerkt echte ondernemers.


Met dank aan:

Merlijn Pietersma

Senior adviseur ZKA Consultants & Planners
Tel. 06-81909921
m.pietersma@zka.nl
Twitter: @merlijnpietersm

 

 

DE MAAND VAN: Kirsten Smidt

In mei van dit jaar ben ik het team van Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars komen versterken. Daarvoor ben ik geruime tijd werkzaam geweest in de detailhandel. Het afgelopen half jaar ben ik werkzaam geweest op een notariskantoor in Elburg als notarieel medewerker.  In april van dit jaar heb ik de opleiding HBO -Officemanagement behaald. Deze opleiding biedt een brede basis die op elk kantoor goed gebruikt kan worden.

De afgelopen maand was intensief maar vooral heel leerzaam en leuk!
De informele en ongedwongen sfeer zorgden ervoor dat ik mij welkom voelde binnen het team.

Ik kijk ernaar uit om u in de toekomst van dienst te mogen zijn.

WAT ZEGGEN ONZE OPDRACHTGEVERS: Romke de Jong, Vakantiepark De Kuilart

Eigenaar van Vakantiepark De Kuilart, Romke de Jong uit Koudum, was een paar jaar geleden op zoek naar een betrouwbare partner bij de verkoop van zijn vakantiepark.
Hij kwam terecht bij Van de Loosdrecht Makelaars in Nunspeet. De reden voor deze keuze was, dat zij betrouwbaar overkwamen, goede contacten hebben in de recreatie branche en veel kennis hebben van de markt. Toen de eerste verkoop van het park niet doorging, omdat de investeerder zich terug trok, was Van de Loosdrecht begripvol. Er werd direct aangegeven, dat er pas kosten in rekening werden gebracht, wanneer er echt gedane zaken werden gedaan. Dit vertrouwen werd zeer gewaardeerd door De Jong.

Ook bij de verdere doorontwikkeling en uitbreiding van De Kuilart, heeft Van de Loosdrecht Makelaars, De Jong altijd geadviseerd en begeleid.
In 2013 diverse kwamen er meerdere partijen voorbij om de verkoop door te zetten. De heer Adri Mijnheer heeft De Jong tijdens het verkooptraject volledig bijgestaan met het geven van advies over o.a. de taxatie, ontwikkeling en de verkoop. Romke is erg tevreden over de afwikkeling van het hele traject, het was dan ook een unieke samenwerking op basis van wederzijds vertrouwen. De Jong, zou Van de Loosdrecht Makelaars dan ook van harte aanbevelen bij anderen.

Column RekreaVakkrant nr: 4: Van de Loosdrecht als eerste TMI geaccrediteerd in de Leisure

Zoals inmiddels blijkt uit eerdere columns is het uitbrengen van taxatierapporten een belangrijk onderdeel van onze werkzaamheden. Verband hiermee houdt dat wij in de niche van exploitatie gebonden onroerend goed en in het bijzonder Leisure bedrijven weliswaar jarenlange ervaring hebben maar dit niet vanzelfsprekend leidt tot taxatieopdrachten.

Naast de registratie van taxateurs in de daartoe aangewezen registers van VastgoedCert is er vanuit het verleden behoefte ontstaan aan aangescherpt beleid ten aanzien van acceptatie van taxatierapporten van commercieel vastgoedspecialisten.

Rabo Nederland en FGH hebben naar aanleiding van aangescherpt beleid door De Nederlande Bank (DNB) hun zogenaamde shortlist beperkt tot circa 300 kantoren die mogen taxeren voor Rabobanken bij een obligo boven € 1,0 miljoen. Deze grens is verlaagd sinds dit jaar en Rabo wenst daarmee grip te houden op de kwaliteit. Uitbreiding van de shortlist is niet aan de orde, verwijdering vindt wel plaats in voorkomende gevallen. Rabo en FGH kwalificeren de taxateur daarbij op bewezen kwaliteiten.

ABN Amro en ING daarentegen werken weliswaar ook met shortlists maar kijken meer naar accreditatie door RICS of TMI. Daarbij is de specialisatie niet zozeer leidend alswel de aansluiting bij, of zo u wilt de acceptatie van de taxateur door één van deze instituten.  De Royal Istitution of Chartered Surveors en het Taxatie Management Instituut staan daarbij allebei voor een uniform kwalisteitsniveau en uniforme richtlijnen voor wat betreft taxatie. De RICS is een internationale organisatie van vastgoedprofessionals die zich richt op de hoogste standaard in regulering en promotie van de professie met focus op ethische normen. Vanuit de behoefte tot een meer uniforme richtlijn voor taxaties van commercieel vastgoed is door taxatieproffessionals en op initiatief van NVM Business geïnvesteerd in een richtlijn. Deze Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed sluit weer aan bij de Internationale standaarden op dit gebied zoals de International Valuation Standaard (IVS) en het RICS Red Book (RICS taxatiestandaarden).

Met de taxatierichtlijn als basis is het Taxatie Management Systeem ontwikkeld. Om de richtlijn en het systeem toegankelijk te maken voor de gehele branche zijn deze ondergebracht bij het onafhankelijke Taxatie Management Instituut. Hoofddoel van het systeem is dat taxateurs kunnen werken vanuit dezelfde uitgangspunten. Tot nu toe werken taxateurs in de commerciële vastgoedbranche met verschillende rekenmodellen. Opdrachtgevers hebben daardoor onvoldoende inzicht in de werkwijze bij taxaties en het kwaliteitsniveau van taxatierapporten loopt sterk uiteen en zijn niet altijd onderbouwd. Een taxatie met het TMS biedt opdrachtgevers de garantie dat deze voldoet aan de hoogste kwaliteitstandaard én onderbouwd is. Daarmee doorbreekt TMI het alleenrecht van RICS.

Van de Loosdrecht RBM is als eerste kantoor zowel RICS als TMI geaccrediteerd. Ons kantoor voldoet daarmee aan de hoogste eisen en wij zullen in de toekomst blijven werken aan positionering op genoemde shortslists.

Column RekreaVakkrant nr:3: Taxatiebeleid

Taxatierapporten worden met grotere frequentie door banken verlangt. In hun voorwaarden staat  opgenomen dat banken u om een dergelijk taxatierapport mogen vragen. Door verscherpt toezicht en hogere reserves die banken moeten aanhouden ter dekking van hun uitstaande vastgoedleningen zullen zij u minimaal eens in de drie jaar om een taxatierapport vragen.

In de praktijk betekend dit dat u geconfronteerd kunt worden met een taxatieverzoek terwijl een eerder rapport minder dan drie jaar oud is. De redenen kunnen divers zijn maar veelal blijkt dat wanneer wij zo’n opdracht krijgen de eigenaar van het vastgoed geen direct belang heeft bij het maken van kosten voor een taxatierapport.

Daarnaast is het zo dat banken eisen stellen aan de taxateur voor het opstellen voor een taxatierapport. Onderling verschillen de banken in het leggen van nadruk op die eisen maar in hoofdlijn komen ze op hetzelfde neer. Voor exploitatie gebonden onroerend goed in de dag- en verblijfsrecreatie krijgt u een aantal door de bank geselecteerde taxateurs aangewezen die ofwel competent zijn doordat zij RICS of TMI geaccrediteerd zijn, ofwel bewezen vaardig en deskundig zijn op een specifiek vakgebied. In de verblijfsrecreatie leidt dit over het algemeen niet tot verschil van inzicht. De ondernemer weet veelal zelf wel waar hij terecht kan. In voorkomende gevallen echter zien wij dat rapporten van willekeurige taxateurs, veelal in opdracht van de eigenaar, worden afgewezen. De eigenaar van het vastgoed wordt dan geconfronteerd met extra kosten voor een nieuwe taxatieopdracht aan een door bank aangewezen taxateur.

Naast de veranderde eisen ten aanzien van de frequentie worden taxateurs gehouden aan de vorm van rapportage. Deze is de afgelopen tijd ook aan veranderingen onderhevig geweest. Waar een taxatierapport in basis 10 jaar geleden nog een aantal A-4tjes omvatte, is 40 tot 50 pagina’s vandaag de dag niet ongewoon. In toenemende mate dient de taxateur inzicht te geven bij de onderbouwing van de waarderingen maar ook van de marktsituatie en referentieobjecten.

Door toenemende behoefte aan uniformiteit is bij commercieel vastgoed het Taxatie Management Instituut overgegaan tot standaardisering in digitale taxatierapporten. Voor de Recreatie is dit praktisch onmogelijk en leidt de complexiteit van gebouwen, kavels, centrale voorzieningen etc. maar ook de diversiteit in bedrijfsvoering tot maatwerk. Per 1 januari 2014 dienen alle taxatierapporten PTA compliant te zijn. PTA staat voor Platform Taxateurs en Accountants en is opgericht in samenwerking met VastgoedCert. Op basis van 28 aanbevelingen door PTA. De PTA beoogt in hoofdlijnen uniformiteit in de categorieën onafhankelijkheid, educatie, opdracht en bevestiging, werkzaamheden en rapportage en kwaliteit.

Bovenstaande verduidelijkt ook dat de werkwijze en inhoud van taxatierapporten is veranderd. Een eerder verrichtte taxatie kan dus voordelen hebben ten aanzien van tijdsbesteding in recherche door de taxateur maar betekend wel een geheel nieuw rapport.

WAT ZEGGEN ONZE OPDRACHTGEVERS: “Het juiste gevoel”

“Het juiste gevoel”

De titel zou zich kunnen lenen voor een mooie roman. Verkopen van een recreatie terrein zeker als het gaat over afscheid nemen van familie bezit vraagt om juiste keuzes. Het begint al bij het selecteren van de juiste verkoopmakelaar. Iemand die het beste de verkopersbelangen kan behartigen en het vertrouwen krijgt de verkoop te regelen. Ik herinner mij dan ook de eerste gesprekken met Adri Mijnheer over de verkoopmogelijkheden van ons terrein en de expertise die zijn kantoor kon bieden in dit traject. Door zijn ruime ervaring met de recreatiemarkt in Nederland ontstond bij ons al snel het vertrouwen met een expert om tafel te zitten en iemand die wist wat de (on) mogelijkheden waren.  Het gevoel was goed en de verkoopopdracht werd aan zijn kantoor gegund.

Dat de uiteindelijke verkooptermijn veel meer tijd in beslag nam konden we op dat moment niet  inschatten. De slechte economische ontwikkelingen in Nederland stelde de verkoopkansen ineens in een heel ander daglicht. Banken werden terughoudender en kandidaat kopers kregen minder mogelijkheden om een recreatieterrein zoals dat van ons te ontwikkelen. Ondanks de situatie hebben wij in die periode met verschillende partijen gesproken die interesse in ons terrein toonden maar niet aan de voorwaarden konden voldoen. Samen met Henk Jan Kruidenier hebben wij destijds veel gesproken over de nieuwe marktsituatie die ontstaan was  in Nederland en de eventuele nieuwe kansen die het  bood voor ons recreatieterrein. De uitkomst van deze gesprekken was voor ons aanleiding op zoek te gaan naar “een nieuwe balans”  in de verkoopmogelijkheden, omdat de kansen voor de projectontwikkelingen minder rooskleurig werden.

Juist op dat moment van bezinning diende de huidige koper van ons terrein zich aan. In het allereerste gesprek kregen wij direct een mooie uiteenzetting van zijn plannen voor ons terrein.  Zorg op maat voor demente ouderen. Deze nieuwe zorgplannen wekte zoveel sympathie bij ons dat er vrijwel direct sprake was een goed gevoel mede omdat het een nieuw zorgconcept betrof. Ik kan mij nog  goed te herinneren dat ik tegen Henk Jan zei ; dit is de koper voor ons terrein. Of dit nou op gevoel gebaseerd was of niet …hij is het uiteindelijk wel geworden.  In ieder geval gaven de eerste gesprekken zoveel vertrouwen dat wij de koper vervolgens voldoende tijd gaven steun voor zijn plan te vragen bij de Gemeente en Provincie. Dat ook zij er kennelijk een goed gevoel op hadden blijkt wel uit de snelle doorlooptijd van het vergunningentraject.

Inmiddels is het volledige traject doorlopen zijn alle vergunningen verleend en is de verkoop gerealiseerd. Iedereen spreekt van “ het juiste gevoel”  op een eveneens sympathieke project.

 

D. Grift

Column RekreaVakkrant nr:2: BLIJF ALERT OP UW BESTEMMING!

Steeds vaker worden wij geconfronteerd met ondernemers  die denken allerlei mogelijkheden te hebben binnen hun bestemmingsplan,  wat achteraf niet zo blijkt te zijn.

Deze problematiek wordt ingegeven door het feit dat gemeentes periodiek (bij wet verplicht eens in de tien jaar) de bestemmingsplannen wijzigen c.q. vernieuwen. Dit komt frequenter voor dan in het verleden waarbij u als ondernemer alert moet zijn. De overheid gaat er vanuit dat u de zaken zelf via de gemeentesite of de plaatselijke kranten in de gaten houdt. Men informeert u niet rechtstreeks als belanghebbende  hierover.

De procedure begint met een voorontwerpbestemmingsplan, in deze procedure inventariseert de gemeente de bestaande situatie. In veel gevallen baseert men zich op aantallen uit vervallen kampeerexploitatie vergunningen of de feitelijke situatie.  Hierin ontstaan veel fouten omdat de aantallen en variaties daarin in de loop der jaren vaak substantieel gewijzigd zijn. Ook worden parkeernormen vaak aangescherpt en veranderen uitbreidingspotenties.

Juist in de fase van voorontwerpbestemmingsplan  is het  eenvoudig gemeentes te overtuigen van veelal verkeerde aannames. Hiervoor moet een zienswijze  ingediend  worden, waarna de gemeente bekijkt of men deze kan en wil honoreren. Na deze fase ontstaat het ontwerpbestemmingsplan gevolgd door het vastgestelde definitieve bestemmingsplan. In deze twee  fases staat beroep open tot aan de Raad van State wat veelal langlopende procedures zijn. In deze periode, welke soms jaren in beslag neemt, komt u als ondernemer in een vacuüm. De gemeente  is dan gehouden  om zowel te toetsen aan het vigerende (bestaande) bestemmingsplan als ook het vastgestelde ontwerpbestemmingsplan.

Zowel in het waarderingsvraagstuk van uw onderneming  voor bijvoorbeeld een financieringsaanvraag, als bij eventuele verkoop heeft deze onzekerheid consequenties. Een koper van uw bedrijf zal volledige zekerheid willen hebben over de mogelijkheden op uw bedrijf ingegeven door het bestemmingsplan en de daarmee gepaard gaande vergunningen.

In de fase na het  voorontwerpbestemmingsplan en het vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan kunt u deze zekerheid niet meer bieden en afhankelijk van de voortgang van de procedure en de hiaten in het bestemmingsplan kan dit verstrekkende gevolgen hebben. Wij hebben al meermalen meegemaakt dat dit aanleiding is voor de koper om af te haken. Ook banken willen maximale zekerheid  aan de gebruiksfunctie van hun onderpand en kunnen hieraan ook hun voorwaarden verbinden.

Het is dus zaak dat u als ondernemer een proactieve houding hierin aanneemt. Wij adviseren u de gemeente te raadplegen of u bestemmingsplan tegen de houdbaarheidsdatum van 10 jaar aanloopt. En de datum van 10 jaar te agenderen  om dan met regelmaat contact te hebben met de gemeente over de status van nieuwe bestemmingsplannen. Het is belangrijk in de voorontwerpfase goed contact te hebben met de uitvoerende ambtenaar en of gedetacheerde zodat de inventarisatie van uw bedrijf op de juiste wijze gebeurt.