Column RekreaVakkrant nr. 7: Financieren? Liever niet!

Verontwaardigd werd ik opgebeld door een relatie die een onroerend goed had aangekocht, reeds op naam had gekregen  en betaald had. Later bleek nog dat diverse bijkomende kosten aanleiding gaven om toch een stukje bankfinanciering aan te vragen. Het antwoord: Liever niet! Drie woorden die het niet goed doen en al helemaal niet in deze combinatie: Vastgoed, Horeca, Recreatie. Een kennelijk giftige cocktail waarvan veel financiers de beker voorbij laten gaan.

In dit geval ging het om een groter object maar ook bij minder renderende ‘bedrijven’ komt het voor. Ja, voorspelbaar zult u zeggen. Tóch nog een voorbeeld. Wij verkopen een recreatieobject beneden < 0,5 miljoen euro. Met een aanzienlijk woongenot al gauw onder de noemer hobbybedrijf betiteld maar niet denigrerend bedoeld! De koper in dit geval heeft helemaal geen bank nodig maar vraagt bij drie bekende Nederlandse Banken een financiering aan voor een klein gedeelte voornamelijk kosten voor verbetering en verbouwing. De argumenten: De cijfers van het bedrijf waren niet ‘toereikend’ en de koper werd aangemerkt als ‘starter’.  Na jaren een recreatiebedrijf  te hebben gerund in het buitenland en teruggekeerd naar Nederland met  ‘het geld op zak’ werd hij als ‘starter’ heengezonden.

Van de nood een deugt gemaakt zien ondernemers als geboren opportunisten, optimisten en creatieve denkers hier ook voordelen. Het is kennelijk beter om in voorkomende situaties plannen uit te stellen totdat het moment daar is om vanuit de kasstromen investeringen in het bedrijf zelf te financieren. Een gezondere situatie die de bank toejuicht maar ook de afhankelijkheid van de financier inperkt. Het aanpassingsvermogen van de ondernemer wordt op de proef gesteld. Naast alle risico opslagen, eenzijdige contractaanpassingen, swaps etc. zal hij/zij in rap tempo mee moeten gaan in de veranderde wereld van kredietverlening. Daarbij niet gespaard als het gaat om kosten voor aanleveren van liquiditeitsbegrotingen, taxatierapporten etc. Aangemoedigd door ruime financiering in hoogtij dagen brengt dit de nodige zorgen met zich mee in de huidige tijd.

Hoewel het rendement in een kapitaalsintensief recreatiebedrijf over het algemeen beperkt is, zijn steeds meer ondernemers in staat alternatieve financiering aan te trekken via particuliere of ondernemer-financiers die het risico beoordelen vanuit kennis in de branche of vertrouwen in de ondernemer. Met de huidige rentestand een alternatief dat ook bij lagere rendementen interessant kan zijn. Onderscheid moet natuurlijk gemaakt worden naar exploitatie en ontwikkelingslocaties.

Al met al een interessante ontwikkeling waarbij de rol van de bank als traditionele financier aan het verschuiven is naar andere partijen. De Golfbranche kende door participatie van leden al zo’n financieringsbron waaruit vele banen in Nederland zijn opgericht. Hier speelt echter weer een heel andere oorzaak waardoor het aantal participaties afneemt en Golfbanen ook beter naar eigen rendement en andere financiering moeten gaan kijken.

Column RekreaVakkrant nr. 6: ERFPACHT EN STAATSBOSBEHEER

Nederland kent nog  al wat recreatiebedrijven die  geëxploiteerd worden  op gronden van Staatsbosbeheer. Deze gronden zijn veelal in erfpacht uitgegeven voor een langjarige periode , veelal 30 tot 50 jaar met eventueel een optieperiode.

De vergoeding die hiervoor betaald wordt heet canon en wordt bepaald aan de hand van de grondwaarde en een rente vergoeding hierover. Periodiek bestaat de mogelijkheid de canon te herzien, los van de indexatie. Vooral  Staatsbosbeheer is hierover de laatste jaren veel in het nieuws geweest door voorstellen van extreme canonverhoging. Hierover zijn ook meermalen kamer vragen gesteld. Dit alles heeft ertoe geleid dat Staatsbosbeheer veel van deze dossiers heeft aangehouden en eerst nieuw beleid heeft geschreven.

Inmiddels is dit beleid aangenomen  en worden wij veelvuldig gevraagd om advies. Het kan dus zijn dat wanneer u een terrein in erfpacht heeft de rentmeester van Staatsbosbeheer contact met u zoekt over de periodieke canon herziening. Hierbij moet de grond opnieuw getaxeerd te worden waarbij het uitgangspunt is hoe destijds de grond ter beschikking is gesteld als “maagdelijke grond”.

Staatsbosbeheer vraagt aan u als exploitant wie u als taxateur wilt benoemen. Wanneer dit een kantoor is met de benodigde expertise zal Staatsbosbeheer hierin toestemmen om discussie over de waarde/taxateur te voorkomen. Ons kantoor heeft deze expertise..

Het vaststellen van de grondprijs is niet het enige wat van belang is. Zoals gezegd is de rentevergoeding ook een belangrijke .Veelal is deze bepaald in het erfpachtcontract en varieert tussen de 5 en 7 procent. Bij extreme canonverhogingen biedt Staatsbosbeheer een ingroeimogelijkheid van 10 jaar waarbij een  jaarlijkse verhoging van 10% wordt doorgevoerd.  Staatsbosbeheer geeft de mogelijkheid  op randvoorwaarden tot overstappen op een nieuw contract waarbij het canonpercentage wordt berekend door het rentepercentage op 10-jarige staatsobligaties te vermeerderen met een toeslag van 1%. Het rentepercentage is het gemiddelde van de laatste vijf kalenderjaren. De erfpachter zal zelf een afweging moeten maken in hoeverre overstappen gunstiger is, vergeleken met de voorwaarden in het oude contract. Op hoofdlijnen wordt deze afweging gemaakt o.b.v:

·         De canon die betaald moet worden t.o.v.  het oude contract (afwijkend canonpercentage);

·         De resterende looptijd van het oude contract (bij een nieuw recht gaan we weer voor een periode van 30 jaar de erfpacht aan);

·         Eventueel afspraken t.a.v. de vergoedingsregeling in het oude en nieuwe contract.

Verder moet u zich realiseren dat bij het aangaan van een nieuw erfpachtcontract eenmalig overdrachtsbelasting is verschuldigd tegen een tarief van 6% welke wordt berekend over de grondwaarde  of  17 maal de canon. Dit zijn substantiële bedragen.  De verschillende alternatieven zullen dan ook goed op een rij gezet moeten worden. Mocht u de komende periode benaderd worden door Staatsbosbeheer dan zijn wij u hierbij graag van dienst met deze ingewikkelde  problematiek.