De maand van: Henk Jan Kruidenier

De afgelopen weken en eigenlijk ook maanden stonden in het teken van taxaties, taxaties, taxaties. In economisch mindere tijden is dat natuurlijk mooi wanneer je niet te klagen hebt over werk. De transacties bleven gelukkig ook niet uit maar de trend is wel dat veel ondernemers in het kader van, ja, wat zal het zijn, “dossiervorming”, “risicoanalyse” of zelfs “zorgplicht” (ook zo’n mooi woord) van hun bank te horen krijgen dat er een taxatie moet komen. In vele opzichten zijn tijden daarmee veranderd. De transacties vergen meer aandacht aan de kant van financiering (voor zover het niet al lange trajecten zijn) en hoewel daar natuurlijk ook een taxatie bij hoort zijn de meeste gesprekken met opdrachtgevers in een sfeer van: “ik moet een taxatie laten uitvoeren en ik gun jullie dat ook wel maar zit er niet op te wachten. Het kost mij extra geld,  in een tijd waarin de liquiditeit onder druk staat” Een opmerking die wij veel horen en natuurlijk voor ons dubbel is. We krijgen  tenslotte via de banken ook het werk aangeleverd maar je wit er in eerste instantie voor de ondernemer zijn als het gaat om dienstverlening.

Taxaties zullen ook opgenomen moeten worden en gelukkig kom je daarmee ook nog eens in het veld om de ondernemer te spreken. Iets wat natuurlijk een groot voorrecht voor ons taxateurs is omdat je zo ook ‘feeling’ houdt met wat de ondernemer beweegt, wat voor ontwikkelingen er spelen en hoe hij of zij hierop inspeelt. Uiteindelijk ook belangrijke graadmeters voor de uiteindelijke waardering.

De laatste tijd mochten wij met regelmaat een aantal golfbanen taxeren. Dat is een vorm van dagrecreatie waarvan de laatste jaren veel bedrijven zijn opgericht en gefinancierd vooral op een manier die wij in de verblijfsrecreatie tot nu toe niet zo kenden. En toch ook veranderd men ook hier van inzicht en koers door de veranderingen in gebruik van golfbanen door de ‘recreant’. Het manco voor de taxateur is natuurlijk dat er eigenlijk geen goede referenties in de vorm van transacties plaatsvinden.  Toch is het principe hetzelfde als bij een camping; een grondgebonden exploitatie.  De brancheberichten over golfbanen waren de laatste jaren niet altijd even positief. Toch is een groot aantal banen goed in staat om adequaat in te spelen op de veranderingen van meer golfers die minder en op meer verschillende banen spelen. Nieuwe banen draaien daarbij al meer op het principe van ‘u vraagt, wij draaien’, terwijl andere, vooral verenigingsbanen eerst een omschakeling moeten maken die verder gaat dan alleen verenigingsbeleid. Te denken valt aan financiering (van participaties naar bankfinanciering).

Als ‘vrije golfer’ ben ik zelf zo’n typisch voorbeeld van één van de velen die een GVB hebben en op een hele mooie zomerdag wel eens een avondje snel een rondje loopt. Opvallend is dus dat veel banen heel goed in staat blijken hier snel op te anticiperen.

Het feit dat wij de gelegenheid krijgen van deze ondernemers om een kijkje in de keuken te nemen maakt dat we een heel aardige eigen benchmark krijgen van hoe de verschillende exploitaties zich verhouden ten opzichte van elkaar. En ook hier geldt; ieder bedrijf heeft zijn eigen-aardigheden die meewegen in de waardering.

Wat zeggen de experts: Recreatie verbindt, dus geef haar de ruimte.

Nederland is een gefragmenteerd land waar alles op ordentelijke wijze een eigen plek gekregen heeft,  opgeruimd en netjes gescheiden door wet en regelgeving. Dat is verklaarbaar vanuit de explosieve groei die ons land vele decennia doormaakte en een strakke centraal gestuurde ruimtelijke ordening, die chaos moest voorkomen. Het betekent echter ook dat stad, land en natuur uit elkaar zijn gegroeid en ons leven is opgedeeld in woongebieden waar we wonen, werkgebieden waar we werken, centrumgebieden waar we kopen, recreatiegebieden waar we mogen recreëren en zorgcentra waar we eenzaam door het raam naar buiten mogen kijken tot we dood gaan. Het vliegwiel van de voortdurende groei dreef alles uit elkaar, niet alleen de ruimte maar ook de samenleving zelf.  

 

Inmiddels is het vliegwiel stilgevallen en dat noemen we crisis. Dat is dom. Het betekent dat velen verkrampt stil blijven zitten, hopend dat de bui snel overwaait en alles weer wordt zoals het was. Als je even beter kijkt, dan weet je dat onze samenleving een veel ingrijpender transitie doormaakt, van voortdurende explosieve groei naar stabilisatie (o.a. demografisch). We kunnen dus beter spreken van de nieuwe realiteit. Dat brengt weer beweging, vooruit kijken, en prikkelt onze innovatieve kracht en ondernemerschap. De basis voor nieuwe ontwikkelingen.

 

Ontwikkelingen die zich niet langer top-down laten sturen vanuit een grootschalige planmatige benadering of wat wel zo mooi heet integrale gebiedsontwikkeling, die nog altijd gebaseerd is op de reguliere planning. Zij ontwikkelen zich van onderop, at random, veelal kleinschalig en vooral op zoek naar verbinding. Nieuwe coalities tussen wonen, werken, recreëren, cultuur, natuur en economie. Organische gebiedsontwikkeling noemen we dat.

 

Als iets de drijvende kracht kan zijn voor deze behoefte aan nieuwe samenhang, verbinding en integratie is het de recreatie. Recreatie verbindt immers niet alleen mens en ruimte, stad, land en natuur, maar ook de mensen onderling. Oud en jong, vermogend en onvermogend, valide en minder valide, binnenlander en buitenlander. Recreatie zou dan ook niet langer gezien moeten worden als een eendimensionale functionaliteit en economische waarde maar vooral ook als maatschappelijk bindende meerwaarde, die alle ruimte verdient.

 

Maar die ruimte krijgt de recreatie vaak niet. Nederland is geheel belegd met (conserverende) bestemmingsplannen die de ruimte strak en ordentelijk verdelen op grond van de scheidingsgedachte die het ruimtelijk beleid decennia lang heeft bepaald. Nieuwe ideeën moeten daardoor een (planologische) hindernisbaan doorlopen die veel tijd, geld en ergernis vraagt, en waardoor het momentum om te kunnen scoren vaak al voorbij is voordat de eerste vergunningen worden verleend. Dat zou zo niet mogen zijn en is ook helemaal niet nodig.

 

Eind maart publiceerde Platform 31 het rapport ‘Flexibele bestemmingsplannen stimuleren gebiedsontwikkeling’. Zie http://www.platform31.nl/publicaties/onderzoek-flexibele-bestemmingsplannen. Een rapport dat aantoont dat de huidige wetgeving alle ruimte biedt om bestemmingsplannen te maken die ruimte bieden aan, en flexibel inspelen op, onverwachte maar evengoed waardevolle initiatieven uit de markt. Als je maar durft en wilt. Een rapport dat ik van harte aanbeveel aan mensen die popelen van energie en enthousiasme om recreatief Nederland weer in beweging te krijgen.

Henk Veldhuis, senior adviseur bij BügelHajema Adviseurs.

www.bugelhajema.nl

h.veldhuis@bugelhajema.nl;

033-4656545

Column RekreaVakkrant nr. 5: Benchmark

Een veel gebruikte term in onze rapporten als het gaat om normalisatie van jaarrekeningen. Tevens een begrip waar je alle kanten mee op kunt. Wat bedoelt de taxateur en waar verwijst hij naar.

De belangrijkste is wel onze eigen Benchmark. Als taxateurs genieten we dagelijks het vertrouwen van onze opdrachtgevers wanneer deze ons hun jaarrekeningen verstrekken op basis waarvan wij in belangrijke mate de waardering van het bedrijf maken. Met ruim 100 taxaties op jaarbasis kun je stellen dat er een behoorlijk overzicht is van meest uiteenlopende bedrijven in de recreatiebranche. Zaken als inschatten welk omzetniveau past bij een bepaald type bedrijf bij een bepaalde omvang, inslag horeca, overige inkopen maar ook de kosten van een bedrijf: waar springt een bedrijf er in positieve of negatieve zin uit als het gaat om personeelskosten, management, onderhoud of andere kosten. Vanuit het principe, “het is waard wat ik er kan verdienen” ontstaat daarmee naast de transacties, die een  belangrijke  graadmeter vormen voor waarderingen, een totaalbeeld waarmee de onderbouwing compleet wordt gemaakt door normalisatie (het in overeenstemming brengen met de ‘norm’).

Dat eigen benchmark de belangrijkste is mag blijken uit het feit dat alle informatie om vergelijk te maken met andere bedrijven voor handen is. We kunnen ons intern dus een goed beeld vormen van welke informatie vergelijkbaar is. Omdat wij de informatie niet publiceren als een benchmark blijft de informatie vertrouwelijk, kunnen we steeds putten uit nieuwe informatie en is deze van onschatbare waarde voor taxateurs in een Niche.

Ander ligt dit bij externe informatie. Een eveneens goede graadmeter als benchmark zijn de gegevens uit brancheonderzoek van  bijvoorbeeld Rabobank Cijfers & Trends. Een goede benchmark afkomstig van een Financier die in de recreatiebranche sterk is vertegenwoordigd en zelfs specifieke sectoranalyses maakt voor Horeca en Recreatie.

Veel goede initiatieven tot een meer open benchmark komen door de publicatie of toegankelijkheid tot de specifieke bedrijfsinformatie moeizaam op gang. In zekere verbanden van ondernemers is wel onderling veel kennis en informatie-uitwisseling wat in positieve zin bijdraagt tot reflectie op de eigen onderneming.

Van oudsher heeft ons bedrijf een ruime kennis en ervaring in campings, bungalowparken en jachthavens. Door de veranderende markt en de ontwikkelingen in de Golfbranche hebben wij inmiddels ook een behoorlijke benchmark op het gebied van uiteenlopende golfbanen in Nederland waarmee ook deze specifieke vorm van recreatie met een veelal andere bedrijfsstructuur en basis van de omzet maar ook een geheel eigen kosten en investeringspatroon leidt tot een specifieke en interessante benchmark. Belangrijkste verschil met de campings is dat er veel minder transacties beschikbaar zijn. In zijn algemeenheid is het aantal transacties afgezet tegen de taxatieopdrachten ver uit balans. Vergelijking op basis van referentietransacties is daarmee zeker bij Golfbanen al een beperking.