Een recente aankoopopdracht leek in beginsel onmogelijk tot een overeenstemming van prijs te kunnen leiden aangezien de verkoper om moverende redenen zijn bedrijf binnen 3 jaar weer te koop aanbood. Om toch de reeds gedane investeringen terug te krijgen moest de koopsom hoger liggen dan men destijds betaalde en bovendien was er naast de aankoop geïnvesteerd in het bedrijf. Dat alles bij een neergaande markt bleek een onmogelijke opgaaf.
Het mag duidelijk zijn dat in bovenstaande casus 3 jaar een te korte terugverdientermijn is. Rendementen in de recreatie moeten op lange termijn worden beschouwd en mede gezien het hoge aandeel onroerend goed moet het totale rendement op geïnvesteerd vermogen blijken uit exploitatie en verkoopresultaat.
Ook bij verkoop van een (familie)bedrijf, waarbij het bedrijf van ‘vader op zoon’ is overgegaan (dit kunnen ook dochters zijn!), kan bij verkoop in de huidige markt en daarbij een tegenvallende opbrengst de veronderstelde opbrengst toch voldoende zijn.
In bovenstaande casus omvat de totale eigendom van het bedrijf zowel zakelijk als privé vermogen. In dit geval is het zaak om samen met uw makelaar en accountant ook te kijken naar de fiscale afwikkeling van de verkoop. Even aangenomen dat de koper het geheel zakelijk koopt en daardoor geen fiscaal tegengestelde belangen ontstaan en los van de vraag of de verkoper staakt of herinvesteert, kan een lage bruto uitkomst de netto uitkomst soms toch acceptabel maken.
Het privévermogen ( bijvoorbeeld het woonhuis) is in beginsel onbelast bij verkoop en kan wanneer een substantieel deel uitmakende van het totale vermogen doorslaggevend zijn in de beslissing om te verkopen tegen een lagere opbrengst. Per saldo kan dit zelfs tot een gelijkwaardig dan wel positief resultaat leiden.
Onderstaand is een voorbeeld uitgewerkt waarbij de verwachte verkoopopbrengst van € 1.750.000,- in een onderhandeling stuit op een niet verder uit te onderhandelen verschil van € 200.000,-. Naar blijkt heeft de verkoper in totaal voor € 600.000,- aan privé eigendommen waaronder een bedrijfswoning en enkele percelen grond. Een vereenvoudigde berekening, waarbij de veronderstelde belastingdruk is gesteld op 25% geeft het volgende overzicht:
Situatie zonder privé bestanddelen:
Koopsom bij volledig zakelijk eigendom: € 1.750.000,-
Belastingdruk 25% € 437.500,-
netto opbrengst € 1.312.500,-
Situatie verdeling met prive vermogen :
Koopsom: € 1.550.000,-
Te verdelen over:
Privévermogen: € 600.000,- belast tegen 0% € -,--
Zakelijk vermogen: € 900.000,- belast tegen 25% € 225.000,-
netto opbrengst: € 1.325.000,-
Positief resultaat a.g.v. de lagere verkoopopbrengst = € 12.500,-
De moraal is dat ondanks een ogenschijnlijk voor verkoper te lage opbrengst op basis van verwachting de uiteindelijke koopsom acceptabel blijkt wegens positief netto resultaat.
donderdag 26 januari 2012
maandag 2 januari 2012
Noodzaak tot investeren
De jaarlijkse brancherapportage van één van de grote banken is kritisch over structurele problemen in de recreatiebranche. En dan gaat het niet om een regenseizoen of de effecten hiervan in het volgende jaar. De economische crisis stimuleert immers ook binnenlandse vakanties echter de bestedingen zijn navenant minder.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
Zorgen over mismatch tussen vraag en aanbod, verkeerde locatie of gedateerde uitstraling zijn zorgen die dit beeld bepalen. Deze vragen houden de gehele branche inclusief brancheorganisatie Recron bezig zonder dat alleen met de vinger naar de ondernemer gewezen wordt. Oorzaken zijn aanwijsbaar en voor een belangrijk deel gelegen in internet, mobiliteit, seizoensverlenging/vakantiespreiding. Daarnaast spelen ook wetgeving (Natura 2000), gemeentelijk beleid (behandeling bestemmingsplanprocedures, toeristenbelasting) een rol.
Recreatiebedrijven zijn kapitaalsintensief en de behoefte aan investeringen door bovengenoemde aspecten is groot. Die ruimte moet er vanuit de exploitatie van een bedrijf wel zijn.
Bedrijven die zijn achtergebleven en gedateerd zijn kunnen die inhaalslag niet meer maken. In het verleden was dit niet zo’n probleem omdat er veelal nog een vangnet was in de vorm van de projectontwikkeling. Bedrijven die verzuimd hadden te investeren konden hier zelfs op mindere locaties rekenen op een positief rendement bij verkoop.
Die tijd is geweest en lijkt vooralsnog niet terug te komen.
Voor dergelijke bedrijven en bedrijven die op de top van de markt hebben gekocht is het daarom moeilijk om te investeren in uitbreiding en vernieuwing. Voor de makelaar is het deze categorie die momenteel moeilijk te vermarkten is. De projectontwikkeling pakt het niet op, de overige kopers zijn kritisch op locatie, uitstraling en vooral bewezen rendement. Sanering waarover ook wel gesproken wordt binnen de branche is geen optie. De ondernemer wil een vergoeding voor zijn geïnvesteerd vermogen en bureaucratie en politieke onwil laten niet toe dat eenvoudig een herbestemming is te vinden. Wil een koper hier toekomstperspectief in zien is een afwaardering onvermijdelijk.
Vanwege het spanningsveld tussen kapitaalsintensiviteit en rendement is vooral van belang dat de ondernemer kritisch naar zijn bedrijfsvoering leert kijken. Al eerder vermeldden wij dat in de praktijk weinig ondernemers op hun netvlies hebben wat de verdiensten zijn per eenheid of kampeerplaats, en welke inkoop daar tegenover staat. Tegenvallende omzetten van 3-5% voor dit jaar werken door in de resultaten daar waar kosten gelijk blijven. De ondernemer die hier zicht op heeft kan snel anticiperen op deze tegenvallers.
Voor de waardering van een recreatiebedrijf stellen wij als makelaars dat ieder bedrijf een bepaalde ruimte heeft om zijn kapitaalslasten te dekken, normatief gesteld op 40%. De praktijk blijkt echter weerbarstig, terwijl de argumenten om aan de norm te kunnen voldoen snel zijn gevonden. Wat dat betreft kan de recreatiesector leren van de agrarische sector waar de boer meer bedrijfseconoom is geworden en weet waar zijn rendement zit.
Abonneren op:
Posts (Atom)
