Aansluitend op onze vorige column hebben wij aangekondigd discussie over verschillen in waarde en de relatie tot een goede exploitatie inhoud te geven in deze column.
De marktwaarde is over het algemeen een begrip dat redelijk objectief is vast te stellen zeker wanneer recente en vergelijkbare transacties referentie kunnen geven aan een dergelijke waarde. Uiteenlopende verschillen tussen bedrijven maken natuurlijk dat vergelijk met andere transacties lang niet altijd mogelijk is.
Transacties die overigens nog steeds met regelmaat voorkomen. In die zin is het generaliseren van ‘de markt’ als geheel en zeker in negatieve zin en onder de huidige economische omstandigheden niet juist. Mits de rentabiliteit op orde is, de ondernemer voldoende vertrouwen wekt, voldoende eigen middelen inbrengt etc. is de financiering van deze bedrijven ook goed mogelijk, ook onder de huidige economische omstandigheden. En daarmee is de markt voor dit type bedrijven onverminderd goed.
De Executiewaarde bij eigen gebruik is de waarde die het bedrijfsobject opbrengt bij een gedwongen verkoop. U hebt deze waarde nodig als u een krediet onder hypothecaire verbanden aanvraagt. De geldverstrekkende instantie wil deze informatie hebben.
Het gedwongen karakter van een dergelijke verkoop wordt bepaald door verschillende factoren. Een belangrijke is tijd. Daarbij komt dat de eigenaar/ondernemer weliswaar de beschikking heeft over zijn eigendommen en de verkoop maar in veel gevallen is er in een dergelijke situatie geen sprake van vrije wil of eigen invloed.
Belangrijkste variabele bij exploitatiegebonden onroerend goed is bovendien de exploitatie zelf. En dan niet alleen een teruglopende omzet die van invloed is op de waarde maar ook de beschikbare informatie voor een koper. Onrust onder gasten en personeel leggen een extra druk op de factor tijd. Een financier is wel in staat om zelf in de veiling onroerend goed aan te houden maar niet een exploitatie. Hierbij gaat het om gasten, personeel, contracten, (door)leverantie van gas en nutsvoorzieningen. Daar waar een breuk in deze “ketting”ontstaat is een domino-effect onafwendbaar. Voor de weinig bekende gevallen waarin een object dan op de veiling verkocht wordt gaat de waarde onderuit of is het maar de vraag of überhaupt verkocht gaat worden.
Het mag duidelijk zijn dat de uitkomst van een hiervoor genoemd scenario niet leidt tot de (voorheen) gebruikelijk gehanteerde percentages executiewaarde waar financier doorgaans zijn fiat op geeft.
Het is voor de beoordeling van de financieringsaanvraag zoals bovenstaand vermeld wel de informatiebron voor banken. En hoewel het een afgeleide is van de Marktwaarde is de bandbreedte door de veelheid aan variabelen moeilijk in te schatten .
Internationale standaarden kennen het begrip executiewaarde niet en stellen dat een vaststelling ervan niet kan of slechts een advies kan zijn over een waarde bij gedwongen verkoop onder tijdslimiet en met beperkte marketing.
