Een recente aankoopopdracht leek in beginsel onmogelijk tot een overeenstemming van prijs te kunnen leiden aangezien de verkoper om moverende redenen zijn bedrijf binnen 3 jaar weer te koop aanbood. Om toch de reeds gedane investeringen terug te krijgen moest de koopsom hoger liggen dan men destijds betaalde en bovendien was er naast de aankoop geïnvesteerd in het bedrijf. Dat alles bij een neergaande markt bleek een onmogelijke opgaaf.
Het mag duidelijk zijn dat in bovenstaande casus 3 jaar een te korte terugverdientermijn is. Rendementen in de recreatie moeten op lange termijn worden beschouwd en mede gezien het hoge aandeel onroerend goed moet het totale rendement op geïnvesteerd vermogen blijken uit exploitatie en verkoopresultaat.
Ook bij verkoop van een (familie)bedrijf, waarbij het bedrijf van ‘vader op zoon’ is overgegaan (dit kunnen ook dochters zijn!), kan bij verkoop in de huidige markt en daarbij een tegenvallende opbrengst de veronderstelde opbrengst toch voldoende zijn.
In bovenstaande casus omvat de totale eigendom van het bedrijf zowel zakelijk als privé vermogen. In dit geval is het zaak om samen met uw makelaar en accountant ook te kijken naar de fiscale afwikkeling van de verkoop. Even aangenomen dat de koper het geheel zakelijk koopt en daardoor geen fiscaal tegengestelde belangen ontstaan en los van de vraag of de verkoper staakt of herinvesteert, kan een lage bruto uitkomst de netto uitkomst soms toch acceptabel maken.
Het privévermogen ( bijvoorbeeld het woonhuis) is in beginsel onbelast bij verkoop en kan wanneer een substantieel deel uitmakende van het totale vermogen doorslaggevend zijn in de beslissing om te verkopen tegen een lagere opbrengst. Per saldo kan dit zelfs tot een gelijkwaardig dan wel positief resultaat leiden.
Onderstaand is een voorbeeld uitgewerkt waarbij de verwachte verkoopopbrengst van € 1.750.000,- in een onderhandeling stuit op een niet verder uit te onderhandelen verschil van € 200.000,-. Naar blijkt heeft de verkoper in totaal voor € 600.000,- aan privé eigendommen waaronder een bedrijfswoning en enkele percelen grond. Een vereenvoudigde berekening, waarbij de veronderstelde belastingdruk is gesteld op 25% geeft het volgende overzicht:
Situatie zonder privé bestanddelen:
Koopsom bij volledig zakelijk eigendom: € 1.750.000,-
Belastingdruk 25% € 437.500,-
netto opbrengst € 1.312.500,-
Situatie verdeling met prive vermogen :
Koopsom: € 1.550.000,-
Te verdelen over:
Privévermogen: € 600.000,- belast tegen 0% € -,--
Zakelijk vermogen: € 900.000,- belast tegen 25% € 225.000,-
netto opbrengst: € 1.325.000,-
Positief resultaat a.g.v. de lagere verkoopopbrengst = € 12.500,-
De moraal is dat ondanks een ogenschijnlijk voor verkoper te lage opbrengst op basis van verwachting de uiteindelijke koopsom acceptabel blijkt wegens positief netto resultaat.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten