Met regelmaat worden wij met de vraag geconfronteerd wat een
reële huurprijs is om toe te kennen aan een recreatiebedrijf. Dit kan zijn om een
interne huur te bepalen wanneer de onderneming is opgesplitst in een onroerend goed
B.V. en een exploitatie B.V. Echter in
de huidige markt, waar het moeilijk is kopers te vinden die de overname in één
keer gefinancierd krijgen, is een huur
of tijdelijke huur met een koopoptie ook iets wat voorkomt.
De gedacht leeft vaak dat de huur een direct afgeleide is van de vastgoedwaarde. Voor interne huren
nemen de accountants nog wel eens 10% van de WOZ waarde. Ten eerste moeten wij
ons bij deze methodiek afvragen of de WOZ waarde de juiste afspiegeling geeft
van de waarde van de onderneming in het economisch verkeer. Bedenk daarbij dat
de WOZ van ficties uitgaat zoals bij erfpacht dat de grond vol eigendom is en
de verhuuraccommodaties van derden tot het bedrijf toebehoren.
De juiste huurprijs voor
een recreatiebedrijf wordt bepaald door EBITDA van de onderneming, het bedrag dat in de onderneming overblijft
voor rente aflossing en afschrijvingen rekening houdend met een
ondernemersbeloning. Deze vrije kasstroom wordt aangewend voor onder andere de
betaling van rente en aflossing en of huur waarbij voor een gezonde onderneming
er een winstpotentieel in moet blijven. De crux voor de bepaling van de huur
zit hem in het feit dat ook alle vervangingszaken, denk aan verhuuraccommodaties gereedschap etc. mee verhuurd worden.
Basis voor de bepaling van de huurprijs is welke afspraken
gemaakt worden over deze vervangingszaken en het onderhoud, alsmede de vaste
lasten van het onroerend goed. Er zit een groot verschil in het feit of men een
zogenaamd standaard ‘huurovereenkomst
winkelruimte’ en ‘huurovereenkomst
andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ toepast, (met hierbij van toepassing de algemene bepalingen waarin onder andere
standaard is geregeld dat het groot onderhoud is toebedeeld aan de verhuurder
en het dagelijks onderhoud aan de huurder). Of dat gekozen wordt voor een op
maat gemaakt huurcontract waarbij alle kosten bij de exploitant blijven (een zogenaamd triple
net huurovereenkomst en de vastgoedeigenaar kan beschikken over een netto
huurprijs).
Uiteraard moeten er ook afspraken gemaakt worden over wie nu
eigenaar wordt van de investeringen en eventuele vergoedingsafspraken hierover
bij einde looptijd van de huurperiode. Het is dus zaak eerst over die uitgangspunten
duidelijkheid te krijgen alvorens een huurprijs te kunnen vaststellen die zowel
voor de huurder als verhuurder acceptabel is. Dat wil zeggen de verhuurder moet
zijn gewenste rendement kunnen halen en de exploitant moet een gezonde
winstgevende onderneming kunnen runnen pas dan kan er een duurzame relatie ontstaan.
In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat 60% van de gecorrigeerde EBITDA , waarbij rekening wordt gehouden met
de toedeling van kosten aangewend mag worden voor de huurprijs. Maar zoals u
uit bovenstaande begrijpt is dit niet met een standaard af te doen.
Mocht deze kwestie bij u in de onderneming spelen en wilt u hierover een goed gefundeerd
advies, schroom dan niet ons hierover de bellen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten