Steeds vaker komen wij vraagstukken tegen waarbij recreatieondernemers hun bedrijf willen uitbreiden en aan ons vragen wat de grondwaarde hiervoor mag zijn.
De grondwaarde wordt hierbij bepaald naar het begrip “Residuele grondwaarde”. Bij de residuele grondwaarde methode wordt uitgegaan van de meest optimale (toekomstige) invulling van de gronden, daarbij wordt verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de (huurwaarde)kapitalisatiemethode en/of de comparatieve methode wordt de waarde van de grond bepaald, nadat de optimale invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle geschatte kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de invulling te realiseren. Denk hierbij aan de kosten voor aanleg van de infrastructuur, verkoopkosten en beschrijvingskosten zoals notaris en kadaster. Bij deze kosten wordt eveneens rekening gehouden met de afslag voor winst/risico welke op basis van ervaring en marktvergelijk door de taxateur als reëel wordt verondersteld indien het object verkocht zou worden aan een derde. Het resultaat van deze berekening is de marktwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode. De grondwaarde wordt bepaald als residu van alle kosten en opbrengsten.
Tot zover is de zaak wel redelijk duidelijk er wordt dus gekeken naar het opbrengend vermogen van de grond en de kosten welke ervoor gemaakt dienen te worden om deze in te richten worden hiervan afgetrokken.
Bij volledige inrichting van het terrein komt de grondwaarde als vuistregel uit op twee a drie maal de agrarische waarde uitgaande van eigen exploitatie.
De moeilijkheidsgraad komt op het moment dat niet de volledige grond ingericht mag worden, maar zoals wij veelal zien dat door kwaliteitsverbetering elders op het terrein grond gecompenseerd moet worden. Dit betekend dat de bestaande en de toekomstige bedrijfsvoering verwerkt moeten worden in de grondwaardering van de uitbreiding.
Verder dient er rekening gehouden te worden met veelal voorgeschreven natuurcompensatie elders. Dit kan aanleg zijn voor nieuwe natuur of boscompensatie of het bijdragen in fondsen voor bovenwijkse voorzieningen.
Dit leidt vaak tot verrassende uitkomsten waarbij het zal blijken dat er voor de grondwaarde minder overblijft dan u verwacht op basis van bedrijfeconomische redenen.
Dergelijke berekeningen uitgewerkt en toegelicht in een taxatierapport en kunnen u helpen om de buurman welke u de uitbreidingsgrond wil verkopen te overtuigen van een redelijke prijs. Het blijft uiteraard dat buurmans grond maar 1 maal te koop is, en elkaar overtuigen met argumenten kan nooit kwaad.
Ook fiscaal gezien is de bepaling van een juiste grondwaarde van belang mede gelet op de afschrijvingsproblematiek.
Al met al genoeg redenen om zaken als uitbreiding niet alleen op uw onderbuikgevoel te doen maar wel degelijke goed te overwegen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten