Overstappen niet altijd voordelig

Een  tijd geleden al weer was Staatsbosbeheer veelvuldig in het nieuws in verband met  ‘excessieve’ canon verhogingen van particuliere recreatiekavels op de Waddeneilanden.

Sinds 2011 zijn er, nadat de Commissie De Jong advies uitbracht aan de minister,  nieuwe ‘Algemene voorwaarden Erfpacht en Opstal’ vastgesteld.

 

Op dit moment worden  recreatieondernemers geconfronteerd met de aanpassing van de erfpachtcanon als gevolg van een facultatieve herziening die veelal een datum in het verleden heeft en als gevolg van bovenstaande voorgeschiedenis een lange doorlooptijd kent.

 

Hoewel de discussie op de Waddeneilanden veelal ging om grote stijging als gevolg van verouderde contracten met lage canonverplichtingen,  hoeft dit niet per definitie nadelige gevolgen te hebben voor iedere canonherziening.

 

Over het algemeen krijgt een ondernemer de keuze; voortzetten van het bestaande erfpachtcontract of uitgifte op basis van nieuwe  voorwaarden.

 

Bij voortzetting  wordt op basis van taxatie de grondwaarde vastgesteld maar worden  de looptijd en het canonpercentage  gerespecteerd. Omdat het canonpercentage wordt vastgesteld door de rentevergoeding op 10 jaars staatsleningen met een opslag van 1% kan dat in voorkomende gevallen gunstiger uitvallen.

 

Op basis van nieuwe erfpachtvoorwaarden is er sprake van uitgifte van erfpacht en dus is er overdrachtsbelasting verschuldigd.

 

Daarnaast is er een overgangsregeling  die ‘overstappen’ op verschillende momenten regelt. En er is een ingroeiperiode waarbij 10 jaar een korting op de canonverhoging wordt verleend. Deze geldt voor bestaande als nieuwe erfpachtcontracten.

 

Of het gunstig is om over te stappen hangt af van verschillende factoren. De resterende looptijd kan een belangrijke afweging zijn wanneer het huidige contract een korte looptijd kent of ‘eeuwigdurend’is. Nieuwe contracten worden aangegaan voor een periode van 30 jaar.

 

Voor de vraag of ‘overstappen’  interessant is heeft bij verkoop  nogmaals de mogelijkheid te opteren voor de nieuwe voorwaarden erfpacht. Voortzetting van het bestaande contract kan dan voordeliger zijn, ook al is de canon hoger dan onder de nieuwe voorwaarden. De overdrachtsbelasting kan een belangrijke invloed hebben.

 

Als  taxateurs hebben wij  een goed overzicht van de ontwikkeling van grondprijzen. Zorg dat uw basis gelegd wordt met een reële taxatie van de grondwaarde.