Men vraagt ons regelmatig: “én, hoe gaat het in de recreatie?, wordt er nog wat verkocht?” Het antwoord is eigenlijk steevast dat de ouderwetse projectontwikkeling al een tijd achterblijft t.o.v. exploitatiebedrijven. Waren we eind 2008 zover dat uitponding door recreatieondernemers en Recron geaccepteerd werd als gevolg van marktwerking over de volle breedte, heeft deze markt zich op een eigen wijze ‘ontwikkeld’.
Bij de kleinere verkavelingsobjecten zonder recreatieve visie is dat niet zozeer het gevolg van het ontbreken van de vraag als wel een gevolg van perikelen waar de gehele vastgoedmarkt last van heeft: verscherpte regelgeving bij banken en aangescherpt financieringsbeleid en daardoor verzadiging van de markt.
Bij de grotere projecten, met een recreatieve visie en ontwikkelingsmogelijkheden voor recreatiebungalows op goede locaties, kan de ontwikkelaar/exploitant verkopen in combinatie met de gerenommeerde professionele verhuurorganisaties welke verhuurgaranties afgeven. Zo is men in staat de (particuliere)belegger aan zich te binden en zodoende ook in combinatie met verhuur geldkasstromen te genereren mede op basis van toekomstige ontwikkelingswinsten. En daarmee kunnen ook wij als makelaar- Taxateur terug naar onze basis, het waarderen van recreatiebedrijven op geldkasstromen.
Voor andere bedrijven, waar niet de mogelijkheid is tot aansluiting bij professionele verhuurorganisaties in combinatie met voldoende schaalgrootte in ontwikkelingsmogelijkheden betekend dit dat lopende verkopen in sommige gevallen hun verwachtingen ten aanzien van de opbrengst zullen moeten bijstellen maar ook dat voor de waardering ten behoeve van financieringsaanvraag en verkoop meer en meer alleen naar gerealiseerde geldkasstromen wordt gekeken en geen rekening kan worden gehouden met de stille reserve.
Dit blijkt ook uit de verzoeken voor taxaties die wij krijgen bij voor financiering of herfinanciering. Ondernemers die met hun bank praten worden soms tot verassing geconfronteerd met het verzoek van hun bank om een taxatierapport te laten opstellen. Dit terwijl de ondernemer in voorkomende gevallen niet eens zoveel gefinancierd heeft met vreemd vermogen en zich afvraagt of de “overwaarde” niet voldoende zekerheid geeft voor de bank bij beperkte financieringsbehoefte. De financier is echter meer geïnteresseerd in de geldkasstromen dan in zekerheden als grond en stenen. Een gezonde geldkasstroom in verhouding tot de te dekken kapitaalslasten is dus basis en daarmee is de cirkel rond. Waarderingen vinden dus weer plaats op basis van bestaande geldkasstromen en niet zozeer op toekomstverwachtingen al of niet op basis van (toekomstige) bestemmingsplannen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten